Novità per contratti preliminari e acquisti dal costruttore
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legislativo12 gennaio 2019, n.
14 recante "Codice della crisi d’impresa e
dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n.
155", arrivano alcune novità di interesse per il settore
immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli
acquirenti di immobili da costruire.
Lo segnala Confedilizia precisando che, con riguardo al primo
aspetto, il provvedimento chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi
circa lo scioglimento del contratto preliminare di vendita
immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione
giudiziale. Si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi
dal preliminare anche quando il promissario acquirente abbia
proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una
domanda di esecuzione in forma specifica (domanda che ha lo scopo
di provocare una pronuncia che produce gli stessi effetti del
contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è
opponibile al promissario acquirente nel caso in cui la domanda in
questione venga poi accolta. Una seconda novità riguarda l’ipotesi
del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede
che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione
giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo
nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario
acquirente dimostra di aver versato”.
Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da
costruire, il provvedimento modifica il decreto
legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele
finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di
immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la
mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo,
quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore)
sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal
costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del
contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).
Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali,
vengano definiti i modelli standard di fideiussione e
della polizza di assicurazione. Ancora, si prescrive che degli
estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità
ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di
trasferimento dell’immobile. Infine, si prevede che il contratto
preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo
acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili
oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o
per scrittura privata autenticata”.
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alle Associazioni territoriali di Confedilizia
