Variazioni catastali e Superbonus: scattano i controlli dell’Agenzia delle Entrate

Superbonus, Ecobonus, Sismabonus: dopo anni di incentivazione a colpi di detrazioni fiscali, arriva il momento della verifica. Quando un intervento di riqualificazione energetica o di adeguamento antisismico modifica la rendita catastale di un immobile? È sempre obbligatorio aggiornare i dati catastali? E soprattutto, cosa succede se l’immobile non è stato regolarizzato?

A queste domande ha cercato di rispondere l’incontro promosso dalla Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, a cui ha partecipato anche il Gruppo di Lavoro Catasto del Consiglio Nazionale dei Periti Industriali (CNPI). Un confronto tecnico di rilievo, nato sulla scia del Provvedimento n. 38133/2025, con il quale l’Agenzia ha ufficialmente avviato una prima fase di controlli sugli immobili oggetto di interventi edilizi agevolati.

Lettere di compliance e controlli sugli immobili

L’obiettivo del nuovo provvedimento è chiaro: verificare che tutti gli immobili sottoposti a lavori di efficientamento energetico e adeguamento antisismico siano in regola sotto il profilo catastale. In particolare, le verifiche riguarderanno le unità immobiliari che:

• non risultano aggiornate nella rendita catastale, nonostante abbiano subito modifiche rilevanti;
• non hanno presentato la dichiarazione DOCFA, ossia la denuncia obbligatoria di variazione catastale da effettuarsi entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.

Per i proprietari di queste unità, l’Agenzia delle Entrate ha predisposto l’invio di lettere di compliance, invitandoli a regolarizzare la propria posizione catastale. Un passaggio che, come già avvenuto per altri controlli fiscali, potrebbe essere il preludio a eventuali sanzioni per chi non provvede nei termini previsti.

Quando è obbligatoria la variazione catastale?

Non tutti gli interventi edilizi comportano automaticamente l’obbligo di aggiornare il catasto. Quali lavori incidono sulla rendita catastale? Ecco alcuni criteri di massima:

• obbligo di variazione catastale per interventi che modificano la consistenza, la categoria o la classe catastale dell’immobile. Ad esempio:
  • aumento della superficie utile dell’unità immobiliare;
  • variazione della distribuzione interna con incremento della funzionalità e del valore dell’immobile;
  • demolizione e ricostruzione con modifiche planimetriche rilevanti;
  • frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari.
• nessun obbligo di aggiornamento catastale per interventi che non incidono sulla rendita catastale. Ad esempio:
  • installazione del cappotto termico: non altera il valore catastale dell’immobile;
  • sostituzione degli infissi o rifacimento dell’impianto termico;
  • interventi di miglioramento antisismico che non comportano modifiche della superficie utile o della categoria catastale.

Tuttavia, se un intervento aumenta significativamente il valore e la redditività dell’immobile, il proprietario ha l’obbligo di presentare la dichiarazione DOCFA e aggiornare la rendita catastale, pena il rischio di contestazioni e sanzioni.

Il ruolo chiave dei Periti Industriali

I Periti Industriali svolgono un ruolo essenziale in questa fase di verifica. In qualità di progettisti, direttori dei lavori e consulenti tecnici specializzati (termotecnici, strutturisti, impiantisti), sono chiamati ad assistere i proprietari nella gestione degli obblighi catastali.

In caso di ricezione della lettera di compliance, i tecnici possono:

• valutare la documentazione richiesta e accertare la necessità di aggiornamento catastale;
• supportare il proprietario nella presentazione della dichiarazione DOCFA, se dovuta;
• interfacciarsi con l’Agenzia delle Entrate, garantendo la corretta gestione delle istanze di aggiornamento.

Come rispondere alla lettera di compliance

L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione il servizio di Consegna Documenti e Istanze, accessibile tramite SPID, CIE, CNS o Entratel/Fisconline direttamente dall’Area Riservata del sito istituzionale. I tecnici abilitati possono operare sia per conto proprio che su delega del proprietario, semplificando l’iter di regolarizzazione.

L’avvio dei controlli sugli immobili oggetto di Superbonus, Ecobonus e Sismabonus conferma l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate sulla corretta gestione degli incentivi fiscali. Il focus sulle variazioni catastali impone ai proprietari (e ai tecnici che li assistono) una maggiore consapevolezza sull’impatto che i lavori di efficientamento possono avere sulla rendita degli immobili.

Per chi ha effettuato interventi agevolati, la regola è semplice: verificare la propria posizione prima di ricevere la lettera di compliance. Un controllo preventivo con un tecnico specializzato può fare la differenza tra una regolarizzazione agevolata e il rischio di sanzioni.

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