Esecuzioni Immobiliari

Riforma del processo esecutivo, compiti dell'esperto del giudice e nuove figure professionali

Il testo è principalmente rivolto all'esperto del giudice, il quale essendo estraneo per formazione professionale alle procedure legate alle "vendite forzate" è sicuramente colui che ha più necessità di conoscere gli aspetti normativi. Occorre, tuttavia, anche precisare che gli esperti in valutazione sono soliti utilizzare i moderni standard internazionali di stima (IVS) solo per le perizie richieste dalle istituzioni finanziarie: sia perché in questo campo comincia a esserci già una nutrita letteratura e sensibilità di merito e sia perché le stesse istituzioni finanziarie tendono a rivolgersi a esperti qualificati. Nel campo delle aste giudiziarie, invece, nonostante una recente e, peraltro, proficua riforma procedurale il problema degli standard di valutazione ancora non è stato adeguatamente affrontato. La riforma per quest'aspetto si è addentrata soltanto su questioni che prima erano completamente rimesse alle richieste formulate dal giudice dell'esecuzione come quelli della cosiddetta due diligence, vale a dire l'analisi degli aspetti di regolarità edilizia, urbanistica, catastale e i vincoli esistenti sul bene che, comunque, non saranno cancellati dalla stessa procedura. Per ciò che attiene agli aspetti di valutazione, invece, la legge rimanda, come accadeva nel passato, direttamente all'esperienza del perito quasi come se l'assimilazione degli standard internazionali fosse un dato di fatto. Così, purtroppo, non è, pertanto, sicuramente la legge andrà nuovamente rivista poiché non è difficile rinvenire nei tribunali d'Italia una marea di perizie di stima, se non la quasi totalità, basate su standard mono parametrico e completamente privo di riscontro reale con il mercato.

Il testo è uno strumento utile a tutte le figure che ruotano attorno al processo di espropriazione immobiliare, ovviamente escludendo la figura del giudice dell'esecuzione. Con la riforma, infatti, sono entrate in gioco altre due figure importanti per l'efficienza ed efficacia dei procedimenti di vendita all'asta: il professionista delegato e il custode giudiziario.

Il software incluso (parte integrante della pubblicazione e sempre disponibile nel menu G-cloud del sito www.grafill.it) consente la gestione di un formulario essenziale e di schemi relativi a: report dell'esperto; adempimenti del delegato del giudice; adempimenti del custode giudiziario.

Il software incluso contiene, inoltre, le seguenti utilità:
- Glossario (principali termini tecnico-normativi).
- F.A.Q. (domande e risposte sui principali argomenti).
- Test iniziale (verifica della formazione di base).
- Test finale (verifica dei concetti analizzati).

Requisiti hardware e software
Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7/8 (per utenti MS Windows Vista/7/8 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 250 MB liberi sull'HDD; 1 GB di RAM; MS Word 2007 e successivi; Accesso ad internet e browser web per il download del software (supportati Firefox 4, Opera 10, Safari 5, Chrome 12, Internet Explorer 7).

Graziano Castello, Architetto libero professionista esperto del giudice per il Tribunale di Imperia e per la Corte d'Appello di Genova. Autore di numerose pubblicazioni in tema di valutazione immobiliare e manuali per il CTU. Libero docente per numerose scuole in presenza e in e-learning. Formatore in corsi per il rilascio di crediti FP.

Indice
PARTE PRIMA - LA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE

1. LA RESPONSABILITÀ PATRIMONIALE DEL DEBITORE
1.1. Dalla responsabilità personale a quella patrimoniale
1.2. La garanzia patrimoniale e le cause di prelazione
1.3. I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale
1.4. Le ipoteche

2. IL PROCEDIMENTO ESECUTIVO RELATIVO AGLI IMMOBILI
2.1. L'espropriazione forzata immobiliare
2.2. Il titolo esecutivo
2.3. La formula esecutiva
2.4. Il precetto
2.5. L'espropriazione degli immobili indivisi
2.6. L'espropriazione del terzo proprietario

3. IL PIGNORAMENTO
3.1. Il pignoramento immobiliare
3.2. Il vincolo d'indisponibilità
3.3. La scelta dei beni da pignorare
3.4. L'istanza congiunta
3.5. Inefficacia e durata della trascrizione del pignoramento
3.6. Modalità procedimentali
3.7. La conversione del pignoramento
3.8. Riduzione, estensione e cessazione del pignoramento

4. INTERVENTO DI TERZI E LA PUBBLICITÀ
4.1. Intervento di altri creditori
4.2. La pubblicità
4.3. Problemi relativi alla privacy dei debitori e dei terzi

PARTE SECONDA - L'ASTA GIUDIZIARIA

5. LE PROCEDURE DELL'ASTA GIUDIZIARIA
5.1. La vendita forzata e l'assegnazione
5.2. La riforma della vendita forzata
5.3. La vendita senza incanto
5.4. La vendita con incanto
5.5. L'offerta dopo l'incanto
5.6. L'assegnazione
5.7. L'asta deserta e il ribasso

6. FORMALITÀ E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALL'ASTA
6.1. Pagamento del prezzo e delle spese
6.2. La decadenza dall'aggiudicazione
6.3. La sospensione della vendita per prezzo ingiusto
6.4. Pagamento del prezzo tramite finanziamento
6.5. Il decreto di trasferimento
6.6. Cancellazione delle formalità pregiudizievoli
6.7. La sanatoria degli illeciti edilizi
6.8. I reati durante le aste

7. RISCHI PER L'AGGIUDICATARIO
7.1. La nullità della vendita
7.2. Vendita volontaria e vendita forzata
7.3. Beni culturali e diritto di prelazione
7.4. Evizione, garanzia per vizi e vendita aliud pro alio

8. LA DISTRIBUZIONE
8.1. Cosa rappresenta la distribuzione
8.2. Procedure della distribuzione
8.3. Controversie nella distribuzione

9. ALTRE VENDITE GIUDIZIARIE
9.1. Vendita nella procedura concorsuale
9.2. Ipoteca e asta esattoriale
9.3. Vendite all'incanto senza debito

PARTE TERZA - L'ESPERTO DEL GIUDICE

10. L'ESPERTO DEL GIUDICE NELLE ASTE GIUDIZIARIE
10.1. Il CTU nelle aste giudiziarie
10.2. Da CTU a EdG
10.3. La nomina e i termini per il deposito della relazione
10.4. Il deposito telematico della relazione
10.5. Gli argomenti della relazione
10.6. La mancata consegna alle parti della relazione
10.7. L'avviso di sopralluogo e difficoltà di accesso

11. LA DUE DILIGENCE DELL'ESPERTO E LA RELAZIONE
11.1. La due diligence e la relazione dell'esperto
11.2. La raccolta documentale
11.2.1. Visure catastali
11.2.2. Soprintendenza o uffici di tutela regionale del paesaggio
11.2.3. Provvedimenti edilizi e urbanistici e vincoli comunali
11.2.4. Stato degli impianti
11.2.5. Prestazione energetica
11.2.6. Contratti di locazione
11.2.7. Spese condominiali
11.3. Il sopralluogo
11.4. L'esame della documentazione: toponomastica e catasto
11.5. L'esame della documentazione: trascrizioni e iscrizioni
11.6. L'esame della documentazione: formalità e vincoli
11.7. L'esame della documentazione: stato di possesso
11.8. L'esame della documentazione: conformità edilizia
11.9. L'esame della documentazione: conformità impianti e APE
11.10. L'esame della documentazione: rapporti con il condominio
11.11. Data room di due diligence e report dell'esecuzione

12. LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
12.1. I livelli di mercato e loro equazione del valore
12.1.1. Livello edilizio
12.1.2. Livello urbano
12.1.3. Livello immobiliare
12.1.4. Livello reddituale
12.1.5. Livello speculativo
12.2. Il valore di mercato nella vendita forzata
12.3. Stime per comparazione: stima monoparametrica
12.4. Stime per comparazione: Market Comparison Approach
12.5. Stime per comparazione: sistema estimativo
12.6. Stime per comparazione: sistema di ripartizione
12.7. Stime per comparazione: analisi di regressione
12.8. Metodo finanziario: capitalizzazione diretta
12.9. Metodo finanziario: capitalizzazione finanziaria
12.10. Metodo finanziario: analisi del flusso di cassa scontato
12.11. Metodo dei costi: analisi dei costi d'immobili strumentali

13. COMPENSI SPETTANTI ALL'ESPERTO E PROPOSTA PARCELLA
13.1. La proposta di parcella dell'esperto
13.2. La costruzione della proposta
13.2.1. Determinazione dell'importo base su cui calcolare l'onorario
13.2.2. Scomposizione dell'importo base in scaglioni
13.2.3. Scelta tra la percentuale minima e massima e sua applicazione

PARTE QUARTA - LE ALTRE FIGURE NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

14. IL PROFESSIONISTA DELEGATO ALLA VENDITA
14.1. Professionisti delegabili
14.2. Le operazioni delegabili
14.3. Ordinanza e adempimenti successivi
14.4. Le operazioni di vendita delegate
14.5. Operazioni successive alla vendita
14.6. Il decreto di trasferimento e distribuzione
14.7. Compensi spettanti al professionista delegato

15. IL CUSTODE GIUDIZIARIO
15.1. Nomina del custode
15.2. Accesso all'immobile
15.3. Amministrazione del bene custodito
15.4. Visite al bene custodito
15.5. Liberazione dell'immobile
15.6. Compensi del custode giudiziario

APPENDICE 1: FASI PROCEDURALI ESSENZIALI NELLE ESECUZIONI
APPENDICE 2: FORMULARIO ESSENZIALE
APPENDICE 3: SCHEMA REPORT DELL'ESPERTO
APPENDICE 4: SCHEMA ADEMPIMENTI DEL DELEGATO DEL GIUDICE
APPENDICE 5: SCHEMA ADEMPIMENTI DEL CUSTODE GIUDIZIARIO