Il nuovo Condominio

Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 - Formulario per la gestione delle pratiche condominiali

Le novità introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, sono numerose e per molti versi di non semplice attuazione. La vita di condominio di milioni di italiani subirà cambiamenti radicali. Tra le novità di rilievo per la figura dell'amministratore l'obbligatorietà della nomina quando i condòmini sono più di otto, l'ipotesi di polizza di R.C. professionale su richiesta dell'assemblea, passaggio di consegne senza ulteriore compenso, carica annuale con rinnovo tacito, chiarezza nella presentazione del preventivo all'atto della nomina o rinnovo.

Inoltre, sono previsti diversi requisiti morali pena la decadenza dall'incarico: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado, corso di formazione di base e aggiornamento professionale per gli amministratori professionisti. Novità anche in materia di accesso agli atti, animali domestici, antenne, consiglio di condominio, contabilità, conto corrente condominiale, delega, modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni, distacco dall'impianto centralizzato e impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi.

Cambieranno le regole per le innovazioni, i lavori su parti esclusive, mediazione e morosità e decreto ingiuntivo. Significative e di rilievo le novità introdotte in materia di procedure concorsuali: i crediti del condominio diventano prededucibili. Cambiano i quorum costitutivi e molti di quelli deliberativi. Previsti nuovi registri e nuove sanzioni per infrazioni al regolamento. Arriva il sito web condominiale, cambiano la solidarietà dei condòmini nelle spese e le modifiche alle tabelle millesimali. Regolata anche la videosorveglianza sulle parti comuni. L'istituto del condominio si applica definitivamente al supercondominio e ai casi di multiproprietà.

Questo manuale fornirà al lettore gli strumenti per comprendere la portata della riforma e a capire come cambieranno i ruoli del condòmino, dell'assemblea e dell'amministratore.

L'acquisto del manuale consente, attraverso il servizio G-cloud di Grafill, il download di un software per la gestione delle seguenti utilità:
- Formulario per la gestione delle pratiche condominiali;
- Glossario (principali termini tecnico-normativi utilizzati);
- F.A.Q. (domande e risposte sugli argomenti principali);
- Test iniziale (verifica della formazione di base);
- Test finale (verifica dei principali concetti analizzati).

Requisiti minimi hardware e software
Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7 (per utenti MS Windows Vista e MS Windows 7 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 250 MB liberi sull'HDD; MS Office 2007; 256 MB di RAM per MS Windows XP; 512 MB di RAM per MS Windows Vista/7; accesso a Internet e browser Web per il download del software (supportati Firefox 4, Opera 10, Safari 5, Chrome 12, Internet Explorer 7).

Francesco Schena, amministratore di condominio professionista, già docente di diritto, fiscalità e contabilità condominiale presso l'associazione di categoria professionale, dal 2010 formatore per LM franchising. Iscritto al Ruolo dei Periti e degli Esperti di Bari e Giudice Arbitro specializzato in contenzioso condominiale.

Indice
PREMESSA.
DOPO 70 ANNI CAMBIANO LE REGOLE IN CONDOMINIO

1. INTRODUZIONE
1.1. Nozione di condominio
1.2. Caratteri e natura
1.3. Costituzione del condominio
1.4. Condominio minimo
1.5. Condominio parziale
1.6. Il supercondominio o condominio complesso
1.7. Il condominio di gestione
1.8. L'abc della riforma

2. PARTI COMUNI
2.1. Le parti comuni dell'edificio nel nuovo art. 1117 c.c.

3. AMBITO DI APPLICABILITà
3.1. Il nuovo art. 1117-bis c.c.

4. MODIFICAZIONI E TUTELA DELLE DESTINAZIONI D'USO
4.1. Il nuovo art. 1117-ter c.c.
4.2. Il nuovo art. 1117-quater c.c.

5. DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI
5.1. Diritti e doveri dei partecipanti
5.2. Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento

6. INDIVISIBILITà DELLE PARTI COMUNI
6.1. Indivisibilità delle parti comuni
6.2. Cosa cambia

7. INNOVAZIONI
7.1. Le innovazioni ordinarie
7.2. Le nuove innovazioni agevolate
7.3. Le innovazioni gravose e voluttuarie

8. OPERE SU PARTI DI PROPRIETà O USO INDIVIDUALE
8.1. Opere sulle parti esclusive
8.2. Cosa cambia

9. IMPIANTI NON CENTRALIZZATI DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI
9.1. Il nuovo art. 1122-bis c.c.

10. IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA SULLE PARTI COMUNI
10.1. Il nuovo art. 1122-ter c.c.

11. RIPARTIZIONE DELLE SPESE
11.1. La ripartizione delle spese
11.2. La giurisprudenza più recente
11.3. La prescrizione dei pagamenti

12. MANUTENZIONE E SOSTITUZIONE DELLE SCALE E DEGLI ASCENSORI
12.1. La ripartizione delle spese
12.2. Cosa cambia

13. MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI
13.1. La ripartizione delle spese
13.2. I balconi
13.3. I solai dei cortili

14. LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO
14.1. La ripartizione delle spese
14.2. Uso esclusivo e diritto di superficie
14.3. Responsabilità di tutto il condominio

15. COSTRUZIONE SOPRA L'ULTIMO PIANO DELL'EDIFICIO
15.1. Sopraelevazione
15.2. L'indennità
15.3. Sopraelevazione e superficiario

16. PERIMENTO TOTALE O PARZIALE DELL'EDIFICIO
16.1. Perimento dell'edificio
16.2. Perimento e comunione

17. NOMINA, REVOCA ED OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE
17.1. Il nuovo art. 1129 c.c.
17.2. Natura giuridica dell'incarico
17.3. La revoca da parte dell'autorità giudiziaria
17.4. I requisiti per lo svolgimento dell'incarico di amministratore

18. ATTRIBUZIONI DELL'AMMINISTRATORE
18.1. Il nuovo art. 1130 c.c.
18.2. I nuovi adempimenti

19. RENDICONTO CONDOMINIALE
19.1. Il nuovo art. 1130-bis c.c.
19.2. Il bilancio preventivo

20. RAPPRESENTANZA LEGALE DELL'AMMINISTRATORE
20.1. La rappresentanza legale
20.2. La legittimazione attiva
20.3. Legittimazione passiva

21. DISSENSO DEI CONDòMINI RISPETTO ALLE LITI
21.1. Nozione di condòmino
21.2. Fattispecie particolari
21.3. Dissenso rispetto alle liti giudiziarie
21.4. Ambito di esistenza del diritto
21.5. Modalità di manifestazione del dissenso
21.6. Termine di manifestazione
21.7. Invalidità del dissenso manifestato nella fase della discussione
21.8. Conseguenze
21.9. Il conflitto di interessi

22. PROVVEDIMENTI PRESI DALL'AMMINISTRATORE
22.1. I provvedimenti presi dall'amministratore

23. GESTIONE DI INIZIATIVA INDIVIDUALE
23.1. La gestione di iniziativa individuale
23.2. I termini dell'urgenza

24. ATTRIBUZIONI DELL'ASSEMBLEA DEI CONDòMINI
24.1. Le attribuzioni dell'assemblea
24.2. Il compenso dell'amministratore
24.3. Casi particolari
24.4. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
24.5. I casi della legge speciale
24.6. Le novità in materia di convocazione
24.7. Il termine dei cinque giorni e il legittimo destinatario
24.8. La partecipazione all'assemblea: il nuovo art. 67 disp. att. c.c.
24.9. La rappresentanza in assemblea
24.10. Il sito internet del condominio

25. IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL'ASSEMBLEA
25.1. L'impugnazione delle deliberazioni
25.2. Le deliberazioni nulle e quelle annullabili
25.3. Alcuni casi di deliberazioni annullabili
25.4. Alcuni casi di deliberazioni nulle

26. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
26.1. Il nuovo art. 1138 c.c.
26.2. Il regolamento assembleare e quello contrattuale
26.3. Impugnazione del regolamento
26.4. Le nuove sanzioni per violazioni del regolamento

27. SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO
27.1. Lo scioglimento del condominio

28. LA RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI
28.1. Le nuove disposizioni di attuazione
28.2. La solidarietà nelle spese tra venditore e acquirente
28.3. La vendita forzata dell'immobile

29. LE TABELLE MILLESIMALI
29.1. Caratteri generali
29.2. La formazione
29.3. Le novità della riforma

30. LA MEDIAZIONE IN CONDOMINIO
30.1. Norme precise per il condominio

31. LE ALTRE NOVITà DELLA RIFORMA
31.1. Il nuovo art. 155-bis disp. att. c.c.
31.2. Il nuovo art. 2659 c.c.
31.3. Il nuovo art. 23 cod. proc. civ.

ALLEGATO I. IL NUOVO CODICE DEL CONDOMINIO COMPARATO

ALLEGATO II. IL NUOVO FORMULARIO
Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, nuovo art. 1118 c.c.
Istanza generica di accesso agli atti del condominio, nuovo art. 1130-bis c.c.
Istanza di accesso all'estratto conto del c/c condominiale, nuovo art. 1129 c.c.
Cessazione dell'incarico di amministratore per perdita di requisiti.
Autoconvocazione ex art. 71-bis disp. att. c.c.
Richiesta di convocazione per innovazioni ai sensi del 3° comma, art. 1120 c.c.
Richiesta di convocazione per revoca amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c.
Modello di Conto Economico E.F. 2012
Modello di Riepilogo Entrate Uscite al 31.12.2012
Modello di Stato Patrimoniale al 31.12.2012
Modello di Situazione Risorse e Fondi

ALLEGATO III. GLOSSARIO

ALLEGATO IV. TEST DI VERIFICA SULLE NOVITà DELLA LEGGE N. 220/2012