Fiscalità e Contabilità in condominio

Profili tecnici e giuridici
- La fiscalità complessiva del condominio e la sua evoluzione
- La fiscalità dell'amministratore
- Le detrazioni fiscali in materia di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica
- La nuova contabilità condominiale introdotta dal nuovo art. 1130-bis del codice civile

In materia di contabilità condominiale, per circa 70 anni, l'ordinamento è risultato privo di precise disposizioni, consentendo il proliferare dei più disparati metodi contabili a danno della trasparenza e con tutte le conseguenze in tema di impugnazione di bilanci. Fortunatamente la Legge n. 220/2012 e ss.mm. (nota come "riforma del condominio"), ha introdotto una serie di novità, cambiando radicalmente la contabilità condominiale.

Tramonta, dunque, la ragioneria "fai da te" per dare spazio a un sistema simile a quello previsto per le società, conservando, tuttavia, tutte le peculiarità del caso, assai rilevanti sotto il profilo della coerenza con le norme condominiali. Dal registro dei movimenti, al conto economico, dal conto flussi, all'obbligo dello stato patrimoniale, sono richieste nuove competenza dell'amministratore di condominio. La conservazione decennale dei registri e l'utilizzo obbligatorio del conto corrente bancario da parte dell'amministratore puntano, poi, ad una maggiore trasparenza. Una rivoluzione storica che costringerà molti amministratori improvvisati ad abbandonare gli incarichi in favore di professionisti preparati ed i condòmini a documentarsi per imparare a leggere i nuovi documenti. Anche la fiscalità condominiale ha subìto un'evoluzione altrettanto importante: il condominio quale sostituto d'imposta è alla base di una serie di obblighi impegnativi ed articolati che vedono oggi l'amministratore protagonista diretto negli adempimenti.

Questo manuale aiuta a comprendere, sia sotto il profilo pratico e applicativo che giu-ridico, la portata e la complessità della nuova contabilità e della fiscalità condominiale, rivolgendosi agli amministratori professionisti, avvocati, commercialisti, revisori condominiali, C.T.U. e ad altri tecnici che per ragioni professionali devono confrontarsi con questa vera e propria nuova realtà tecnica e giuridica. Nonostante il profilo professionale del manuale, l'autore ha pensato anche ai singoli condòmini e alle loro esigenze d'informazione, evitando eccessi di tecnicismi e approntando casi pratici di facile comprensione.

Francesco Schena, amministratore di condominio professionista, è Responsabile Scientifico ed Amministratore Delegato LM franchising s.r.l., iscritto all'Albo dei Periti e degli Esperti di Bari con specializzazione in materia di condominio. è iscritto, inoltre, all'Albo dei Consulenti Tecnici d'Ufficio presso il Tribunale di Bari, con specializzazione in materia di condominio.

Indice
Premessa. La nuova contabilità condominiale

1. INTRODUZIONE
1.1 L'evoluzione della fiscalità condominiale
1.2 La nuova contabilità condominiale
1.3 Le nuove attribuzioni dell'amministratore in materia di fiscalità e contabilità

2. LA FISCALITà CONDOMINIALE
2.1 Il codice fiscale del condominio
2.2 Il condominio sostituto d'imposta
2.3 Le ritenute sui compensi corrisposti per lavoro autonomo
2.4 Le ritenute sui compensi corrisposti per lavoro dipendente
2.5 Le ritenute sui compensi corrisposti in dipendenza di contratti di appalto e di servizi
2.6 La certificazione delle ritenute
2.7 Il ravvedimento operoso
2.8 La dichiarazione dei sostituti. Il modello 770 semplificato e ordinario
2.9 Il Quadro AC del Modello UNICO
2.10 I redditi degli immobili di proprietà comune
2.11 Gli impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili e obblighi Iva
2.12 Il sistema dei buoni lavoro (o voucher)

3. LA FISCALITà TERRITORIALE
3.1 La Tasi
3.2 La Tari
3.3 L'IMU
3.4 La Iuc
3.5 La Tosap

4. LA FISCALITà DELL'AMMINISTRATORE
4.1 L'amministratore professionista
4.2 Le norme UNI 10801
4.3 Le associazioni di categoria
4.4 Gli obblighi Iva
4.5 Gli obblighi Irpef
4.6 Gli obblighi previdenziali
4.7 L'iscrizione alla C.C.I.A.A.
4.8 Dichiarazioni fiscali e invii telematici

5. LE DETRAZIONI FISCALI
5.1 Le detrazioni fiscali in materia di ristrutturazione edilizia
5.2 Le detrazioni in condominio
5.3 I presupposti per l'accesso al beneficio
5.4 I casi di perdita del beneficio e le responsabilità dell'amministratore
5.5 L'Iva sulle ristrutturazioni edilizie
5.6 Principali tipi di interventi in materia di condominio ammessi alla detrazione
5.7 Le detrazioni fiscali in materia di risparmio energetico
5.8 Le detrazioni in condominio
5.9 I presupposti per l'accesso al beneficio
5.10 I casi di perdita del beneficio e le responsabilità dell'amministratore
5.11 L'Iva sul risparmio energetico

6. I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI
6.1 I principi generali
6.2 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
6.3 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai intermedi
6.4 La ripartizione delle spese dei balconi
6.5 Riparazione e ricostruzione dei solai dei cortili
6.6 Riparazione e ricostruzione dei lastrici solari esclusivi e terrazzi a livello
6.7 La ripartizione complessa della spesa relativa al servizio idrico integrato
6.8 La ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario
6.9 La ripartizione delle spese tra proprietà e conduzione

7. LA NUOVA CONTABILITà CONDOMINIALE
7.1 Il quadro previgente alla Legge n. 220/2012
7.2 Le novità introdotte dal nuovo art. 1130-bis del cod. civ.
7.3 Il bilancio preventivo ordinario
7.4 Il progetto di ripartizione ordinario
7.5 Il piano di versamento rateale ordinario
7.6 Il bilancio consuntivo ordinario
7.7 Lo stato di ripartizione ordinario
7.8 L'esercizio finanziario
7.9 Il registro di contabilità
7.10 Il riepilogo finanziario
7.11 Il conto flussi
7.12 Lo stato patrimoniale
7.13 La situazione risorse e fondi
7.14 L'elenco dettagliato debiti e crediti
7.15 La movimentazione contabile
7.16 L'allineamento contabile
7.17 La nota sintetica accompagnatoria
7.18 Come leggere il bilancio condominiale
7.19 Gli esercizi straordinari
7.20 La gestione degli incassi
7.21 La corretta imputazione dei versamenti
7.22 La gestione delle spese
7.23 La gestione delle morosità
7.24 Il conto corrente condominiale
7.25 Il revisore condominiale: nomina e funzioni

MODELLI FISCALI E CONTABILI
Esempio di compilazione del modello di richiesta di attribuzione del codice fiscale
Esempio di compilazione del modello di richiesta di variazione del codice fiscale
Esempio di compilazione di quadri del modello 770 semplificato
Esempio di compilazione del quadro AC del modello Unico
Esempio di compilazione di modello F24
Modello di bilancio preventivo ordinario
Modello di progetto di ripartizione ordinario (preventivo)
Modello di piano di versamento rateale ordinario
Modello di bilancio consuntivo ordinario
Modello di stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
Modello di situazione contabile complessiva
Modello di elenco dettagliato debiti e crediti
Modello di certificazione detrazioni ristrutturazione edilizia
Modello di certificazione detrazioni risparmio energetico

APPENDICE NORMATIVA
Il nuovo codice civile in materia di condominio
Nuove disposizioni di attuazione del codice civile in materia di condominio
Estratto del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600
La ripartizione degli oneri accessori tra proprietario e conduttore

GLOSSARIO
TEST DI VERIFICA
INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE ALLEGATO