La revisione del bilancio condominiale

I fondamentali della consulenza tecnica
- Requisiti e funzioni del revisore condominiale
- I limiti della revisione del bilancio condominiale
- Le finalità della revisione condominiale
- La revisione del bilancio su incarico dell'A.G.

Con la riforma organica del condominio, il Legislatore ha introdotto una nuova figura professionale: il revisore condominiale. Si tratta di un professionista a cui è possibile conferire l'incarico di verificare una o più annualità contabili del condominio.
La novità è rivoluzionaria se si pensa che fino al 17 giugno 2013 non vi erano nemmeno regole certe in materia di contabilità condominiale.
La verifica dei bilanci condominiali risponde prevalentemente all'esigenza di poter accertare eventuali ammanchi dalle casse del condominio ad opera di amministratori senza scrupoli o più in generale, all'esigenza di allineamenti contabili per mancata contabilità precedente o alla necessità di verificarne la congruità e la fondatezza.
Un'attività, quindi, prevalentemente tesa alla difesa dei condòmini quali utenti consumatori finali del pianeta condominio, ma anche utile nei casi di impugnazione di bilanci approvati dall'assemblea dei condòmini.
Si tratta di un'attività ancora assai sconosciuta ma destinata certamente a prendere piede nel mondo delle nuove professioni.
Questo manuale si pone l'obiettivo di fornire agli addetti ai lavori quelle nozioni di base sulle quali muoversi per poter concludere con successo una attività di consulenza come quella della revisione del bilancio del condominio.
Un quadro generale sulla fiscalità e contabilità condominiale visto dal punto di vista del revisore, raccordato a tutte le peculiarità della consulenza tecnica.
Il manuale è rivolto a quanti vogliono assumere questo incarico ed hanno bisogno di uno strumento che li guidi verso le corrette attività: amministratori di condominio, commercialisti, esperti contabili, revisori, esperti e periti e consulenti tecnici d'ufficio del Giudice.

NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO
Il software incluso consente la gestione delle seguenti utilità:
Glossario (principali termini tecnico-normativi);
F.A.Q. (domande e risposte più frequenti);
Test iniziale (verifica formazione di base);
Test finale (verifica concetti analizzati).
Attraverso le utilità sopra elencate è possibile approfondire alcuni dei temi maggiormente rilevanti trattati nel libro e verificare l'acquisizione di un linguaggio tecnico e la comprensione degli istituti trattati.

Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7/8 (per utenti MS Windows Vista/7/8 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 250 MB liberi sull'HDD; 1 GB di RAM.

Francesco Schena, amministratore di condominio professionista, è Responsabile Scientifico ed Amministratore Delegato LM franchising s.r.l., iscritto all'Albo dei Periti e degli Esperti di Bari con specializzazione in materia di condominio. È iscritto, inoltre, all'Albo dei Consulenti Tecnici d'Ufficio presso il Tribunale di Bari, con specializzazione in materia di condominio.

Indice
PREMESSA - LE NOVITÀ DELLA LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220
1. INTRODUZIONE
1.1. La nuova fiscalità condominiale
1.2. La nuova contabilità condominiale
1.3. Le nuove attribuzioni dell'amministratore in materia di fiscalità e contabilità

2. IL REVISORE CONDOMINIALE
2.1. Il revisore condominiale: nomina e requisiti
2.2. Le funzioni del revisore condominiale
2.3. Quando deliberare la revisione del bilancio
2.4. I limiti della revisione del bilancio condominiale

3. LA FISCALITÀ CONDOMINIALE
3.1. Il codice fiscale del condominio
3.2. Il condominio sostituto d'imposta
3.3. Le ritenute su compensi corrisposti per lavoro autonomo
3.4. Le ritenute su compensi corrisposti per lavoro dipendente
3.5. Le ritenute su compensi corrisposti in dipendenza di appalto di opere e di servizi
3.6. La certificazione delle ritenute
3.7. Il ravvedimento operoso
3.8. La dichiarazione dei sostituti. Il modello 770 semplificato e ordinario
3.9. Il Quadro AC del modello Unico
3.10. I redditi degli immobili di proprietà comune
3.11. Gli impianti comuni di produzione di energia da fonti rinnovabili e obblighi IVA
3.11.1. Impianti fotovoltaici fino a 20 kw, con auto consumo parziale/totale
3.11.2. Impianti fotovoltaici superiori a 20 kw o fino a 20 kw ma con cessione totale
3.12. Il sistema dei buoni lavoro (o voucher)
3.12.1. La riforma "Fornero"

4. LA FISCALITÀ TERRITORIALE
4.1. La Tasi
4.2. La Tari
4.3. L'Imu
4.4. La Iuc
4.5. La Tosap

5. LA FISCALITÀ DELL'AMMINISTRATORE
5.1. L'amministratore professionista
5.2. Gli obblighi IVA
5.3. Gli obblighi IRPEF
5.4. Gli obblighi previdenziali
5.5. L'iscrizione alla C.C.I.A.A

6. I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI
6.1. I principi generali
6.2. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
6.3. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai intermedi
6.4. La ripartizione delle spese dei balconi
6.5. Riparazione e ricostruzione dei solai dei cortili
6.6. Riparazione e ricostruzione dei lastrici solari esclusivi e terrazzi a livello
6.7. La ripartizione complessa della spesa relativa al servizio idrico integrato
6.8. La ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario
6.9. La ripartizione delle spese tra proprietà e conduzione

7. LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE
7.1. Il quadro normativo previgente alla Legge n. 220/2012
7.2. Le novità introdotte dal nuovo articolo 1130-bis del codice civile
7.3. Il bilancio preventivo ordinario
7.4. Il progetto di ripartizione ordinario
7.5. Il piano di versamento rateale ordinario
7.6. Il bilancio consuntivo ordinario
7.7. Lo stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
7.8. L'esercizio finanziario
7.9. Il registro di contabilità
7.10. Il riepilogo finanziario
7.11. Il conto flussi
7.12. Lo stato patrimoniale
7.13. La situazione risorse e fondi
7.14. L'elenco dettagliato debiti e crediti
7.15. La movimentazione contabile
7.16. L'allineamento contabile
7.17. La nota sintetica accompagnatoria
7.18. Come leggere il bilancio condominiale
7.19. Gli esercizi straordinari
7.20. La corretta imputazione dei versamenti
7.21. Il conto corrente condominiale
7.22. Le principali differenze tra la contabilità condominiale e quella societaria

8. LA REVISIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE
8.1. L'attività preliminare alla revisione legale
8.1.1. I documenti necessari alla revisione e la loro raccolta
8.1.2. I limiti all'acquisizione delle pezze giustificative
8.1.3. L'accertamento presso i fornitori e l'autenticazione dei documenti fiscali
8.1.4. L'accesso presso l'Agenzia delle Entrate e l'acquisizione della documentazione
8.2. Attività di controllo incrociato e riscontro legale
8.2.1. Il controllo incrociato sulle dichiarazioni fiscali
8.2.2. L'analisi del conto corrente condominiale e il riscontro dei pagamenti
8.2.3. L'accertamento bancario
8.2.4. Il controllo dei versamenti delle ritenute e delle imposte
8.3. Il punto di partenza giuridicamente certo della revisione
8.3.1. Il bilancio consuntivo precedente all'E.F. in revisione
8.3.2. Lo stato patrimoniale di partenza della revisione
8.4. Le finalità della revisione
8.4.1. Il rilievo dei caratteri di infondatezza
8.4.2. Il rilievo dei caratteri di incongruità
8.4.3. Il rilievo dei caratteri di legittimità
8.4.4. Il rilievo dei caratteri di completezza e intellegibilità
8.4.5. Le risultanze contabili della revisione del bilancio
8.4.6. La revisione legale del bilancio su incarico dell'Autorità Giudiziaria
8.4.7. La revisione del bilancio su incarico dell'assemblea dei condòmini

9. ALLEGATO I. MODELLI FISCALI E CONTABILI
9.1. Esempio di compilazione del modello di richiesta di attribuzione del codice fiscale
9.2. Esempio di compilazione del modello di richiesta di variazione del codice fiscale
9.3. Esempio di compilazione di quadri del modello 770 semplificato
9.4. Esempio di compilazione del quadro AC del modello Unico
9.5. Esempio di compilazione di modello F24
9.6. Modello di bilancio preventivo ordinario
9.7. Modello di progetto di ripartizione ordinario (preventivo)
9.8. Modello di piano di versamento rateale ordinario
9.9. Modello di bilancio consuntivo ordinario
9.10. Modello di stato di ripartizione ordinario (consuntivo)
9.11. Modello di situazione contabile complessiva
9.12. Modello di elenco dettagliato debiti e crediti

10. ALLEGATO II. GLOSSARIO

11. ALLEGATO III. APPENDICE NORMATIVA
11.1. Legge 11 dicembre 2012, n. 220 - Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
11.2. Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600 - Disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi

12. ALLEGATO IV. TEST DI VERIFICA

13. INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
13.1. Note sul software incluso
13.2. Requisiti hardware e software

13.3. Installazione ed attivazione del software