Manutenzione edifici in condominio

Utilità e benefici della pianificazione manutentiva in condominio - Uso e manutenzione dei vari componenti edilizi e impiantistici - Pianificazione dei controlli, degli interventi e delle spese

Guida teorico-pratica per tecnici ed amministratori utile alla stesura del piano di manutenzione del condominio, documento rivolto ai fruitori dell’immobile e agli operatori di settore (progettisti, manutentori, impresari) per il miglior uso e manutenzione dei vari componenti edilizi e impiantistici condominiali.

Non esiste una regolamentazione specifica per la stesura del piano di manutenzione di condominio, essendo questo un documento facoltativo per gli edifici privati. Tuttavia disponiamo di alcune norme nel campo della manutenzione in grado di aiutarci a definire un metodo di lavoro efficace.

Lo schema di piano proposto in questo volume trae spunto dalle norme sulla manutenzione esistenti ed è articolato come segue:

• Conoscenza approfondita dell’immobile attraverso la raccolta di documenti e informazioni, con la stesura di schede riassuntive di anagrafica, complete dell’analisi dei componenti edilizi e del registro delle manutenzioni effettuate;
• La redazione di un manuale d’uso di condominio, con le istruzioni rivolte ai suoi fruitori affinché possano utilizzare correttamente ogni componente dell’immobile;
• La redazione di un manuale di manutenzione del condominio, con l’individuazione dei controlli e delle manutenzioni necessarie per ogni componente;
• La redazione di un programma di manutenzione, che pianifichi nel tempo gli interventi e le conseguenti spese.

La guida fornisce, per ogni componente edilizio o impiantistico che può essere presente in un condominio, una lista dei controlli e delle manutenzioni specifiche da effettuare, completa della programmazione temporale consigliata.

NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO
Il software incluso, parte integrante della presente pubblicazione, consente di accedere alle seguenti utilità per la gestione del condominio:

• Principali norme di riferimento citate nella guida;
• Schede pratiche per la compilazione dell’anagrafica del condominio, per l’analisi dei componenti dell’edificio e per la registrazione dei controlli e delle manutenzioni;
• Tabelle di lavoro specifiche per ogni singolo componente o impianto dell’edificio, utili per la pianificazione dei controlli, delle manutenzioni e delle spese.

Le schede e le tabelle sono in formato RTF e possono essere compilate dall’utente e adattate alle specifiche esigenze del condominio.

Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); MS .Net Framework 4 o vs. successive; 250 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; MS Word 2007 o vs. successive; accesso ad internet e browser web.

Sara Martinelli, architetto libero professionista. Esperta in manutenzione e ristrutturazione di edifici residenziali. Consulente specializzata in normativa edilizia e detrazioni fiscali per la casa. Attenta al risparmio energetico. Autrice, dal 2011, per la testata giornalistica Lavorincasa.it.

Indice

INTRODUZIONE

1. Il piano di manutenzione del condominio come investimento
1.1. Premessa
1.2. Ciclo di vita del condominio e dei suoi componenti
1.3. Ruolo dei proprietari nel ciclo di vita del condominio
1.4. Piano di manutenzione del condominio: obiettivi
1.5. Soggetti coinvolti
1.6. Altre utilità
1.6.1. Interventi edilizi e impiantistici
1.6.2. Attestati di Prestazione Energetica e diagnosi energetiche
1.6.3. Valutazioni immobiliari
1.7. Costi connessi
1.8. Analisi costi-benefici
1.9. Rischi

2. Normativa di riferimento
2.1. Premessa
2.2. Obblighi del Codice Civile
2.3. Norma UNI 11257:2007
2.3.1. Piano di manutenzione
2.3.2. Programma di manutenzione
2.4. D.P.R. 5 ottobre 2010, n. 207
2.4.1. Manuale d’uso
2.4.2. Manuale di manutenzione
2.4.3. Programma di manutenzione
2.5. D.M. 14 gennaio 2008 e Circolare 2 febbraio 2009, n. 617
2.6. Fascicolo del fabbricato
2.6.1. Regione Lazio
2.6.2. Regione Campania
2.6.3. Regione Emilia Romagna
2.6.4. Regione Basilicata
2.6.5. Regione Puglia
2.6.6. Comune di Roma
2.6.7. Comune di Milano

3. Il piano di manutenzione per il condominio
3.1. Premessa
3.2. Anagrafica del condominio e analisi dei componenti edilizi e impiantistici
3.3. Manuale d’uso del condominio
3.4. Manuale di manutenzione del condominio
3.5. Programma di manutenzione del condominio
3.6. Aggiornamento del piano di manutenzione

4. Anagrafica del condominio e analisi dei suoi componenti
4.1. Premessa
4.2. Anagrafica del condominio
4.2.1. Committenza
4.2.2. Identificazione dell’immobile
4.2.3. Concessioni, autorizzazioni, collaudi, certificazioni
4.2.4. Tecnici e progettisti
4.2.5. Imprese esecutrici delle opere
4.2.6. Imprese incaricate alla manutenzione
4.2.7. Allegati
4.3. Analisi dei componenti dell’edificio
4.3.1. Descrizione dei componenti edilizi del fabbricato
4.3.2. Descrizione dei sistemi impiantistici del fabbricato
4.3.3. Descrizione degli spazi esterni
4.4. Registrazione dei controlli e delle manutenzioni effettuate

5. Il manuale d’uso del condominio
5.1. Premessa
5.2. Modalità d’uso dei componenti edilizi
5.2.1. Struttura portante
5.2.2. Copertura
5.2.3. Pareti esterne e interne
5.2.4. Infissi esterni e interni
5.2.5. Pavimenti e rivestimenti
5.3. Modalità d’uso dei sistemi impiantistici
5.4. Risparmio energetico nel condominio

6. Il manuale di manutenzione del condominio
6.1. Premessa
6.2. Struttura portante
6.2.1. Fondazioni, strutture in elevazione, solai, scale
Anomalie riscontrabili
Controlli sulla struttura portante
Interventi di manutenzione sulla struttura portante
6.3. Coperture
6.3.1. Coperture piane e inclinate
Anomalie riscontrabili
Controlli su coperture piane e inclinate
Interventi di manutenzione su coperture piane e inclinate
6.3.2. Canali di gronda, pluviali, scossaline
Anomalie riscontrabili
Controlli su canali di gronda e pluviali
Interventi di manutenzione su canali di gronda e pluviali
6.4. Pareti esterne
6.4.1. Pareti esterne intonacate
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti esterne intonacate
Interventi di manutenzione sulle pareti esterne intonacate
6.4.2. Pareti esterne in pietra
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti esterne in pietra
Interventi di manutenzione sulle pareti esterne in pietra
6.4.3. Pareti esterne in muratura faccia a vista
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
Interventi di manutenzione sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
6.4.4. Pareti esterne in cemento armato faccia a vista
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
Interventi di manutenzione sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
6.4.5. Balconi e logge
Anomalie riscontrabili
Controlli su balconi e logge
Interventi di manutenzione su balconi e logge
6.5. Rivestimenti esterni
6.5.1. Tinteggiature esterne
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle tinteggiature esterne
Interventi di manutenzione sulle tinteggiature esterne
6.5.2. Rivestimenti esterni a cappotto
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti esterni a cappotto
Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni a capotto
6.5.3. Rivestimenti esterni lapidei
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti esterni lapidei
Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni lapidei
6.5.4. Rivestimenti esterni ceramici
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti esterni ceramici
Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni ceramici
6.5.5. Rivestimenti esterni in laterizio
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti esterni in laterizio
Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni in laterizio
6.5.6. Rivestimenti esterni in legno
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti esterni in legno
Interventi di manutenzione sui rivestimenti esterni in legno
6.6. Infissi esterni
6.6.1. Portoni, basculanti, saracinesche
Anomalie riscontrabili
Controlli su portoni, basculanti e saracinesche
Interventi di manutenzione su portoni, basculanti e saracinesche
6.6.2. Serramenti in legno
Anomalie riscontrabili
Controlli sui serramenti in legno
Interventi di manutenzione sui serramenti in legno
6.6.3. Serramenti in acciaio e alluminio
Anomalie riscontrabili
Controlli sui serramenti in acciaio e alluminio
Interventi di manutenzione sui serramenti in acciaio e alluminio
6.6.4. Serramenti in PVC
Anomalie riscontrabili
Controlli sui serramenti in PVC
Interventi di manutenzione sui serramenti in PVC
6.6.5. Cancelli e grate di sicurezza
Anomalie riscontrabili
Controlli su cancelli e grate di sicurezza
Interventi di manutenzione su cancelli e grate di sicurezza
6.6.6. Tunnel solari
Anomalie riscontrabili
Controlli su tunnel solare
Interventi di manutenzione su tunnel solare
6.7. Pareti interne
6.7.1. Pareti interne in laterizio
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti interne in laterizio
Interventi di manutenzione sulle pareti interne in laterizio
6.7.2. Pareti interne in cartongesso
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti interne in cartongesso
Interventi di manutenzione sulle pareti interne in cartongesso
6.7.3. Pareti divisorie antincendio
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pareti divisorie antincendio
Interventi di manutenzione sulle pareti divisorie antincendio
6.8. Pavimenti e rivestimenti interni
6.8.1. Tinteggiature interne
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle tinteggiature interne
Interventi di manutenzione sulle tinteggiature interne
6.8.2. Pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti interni in ceramica
Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in ceramica
6.8.3. Pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti interni in marmo e granito
Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in marmo e granito
6.8.4. Pavimenti e rivestimenti interni in legno
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti interni in legno
Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in legno
6.8.5. Pavimenti e rivestimenti interni in resina
Anomalie riscontrabili
Controlli sui rivestimenti interni in resina
Interventi di manutenzione sui rivestimenti interni in resina
6.8.6. Controsoffitti in cartongesso
Anomalie riscontrabili
Controlli sui controsoffitti in cartongesso
Interventi di manutenzione sui controsoffitti in cartongesso
6.9. Infissi interni
6.9.1. Porte interne
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle porte interne
Interventi di manutenzione sulle porte interne
6.9.2. Porte antipanico e tagliafuoco
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle porte antipanico e tagliafuoco
Interventi di manutenzione sulle porte antipanico e tagliafuoco
6.10. Impianti
6.10.1. Ascensori
Anomalie riscontrabili
Controlli sugli ascensori
Interventi di manutenzione sugli ascensori
6.10.2. Impianto elettrico
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto elettrico
Interventi di manutenzione sull’impianto elettrico
6.10.3. Impianto di illuminazione
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di illuminazione
Interventi di manutenzione sull’impianto di illuminazione
6.10.4. Impianto di messa a terra
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di messa a terra
Interventi di manutenzione sull’impianto di messa a terra
6.10.5. Impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
Interventi di manutenzione sull’impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
6.10.6. Impianto di distribuzione del gas
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di distribuzione del gas
Interventi di manutenzione sull’impianto di distribuzione del gas
6.10.7. Impianto di riscaldamento
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di riscaldamento
Interventi di manutenzione sull’impianto di riscaldamento
6.10.8. Impianto di distribuzione acqua sanitaria calda e fredda
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
Interventi di manutenzione sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
6.10.9. Impianto di smaltimento delle acque reflue
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
Interventi di manutenzione sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
6.10.10. Impianto di ricezione segnali
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto di ricezione segnali
Interventi di manutenzione sull’impianto di ricezione segnali
6.10.11. Impianto telefonico e citofonico
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto telefonico e citofonico
Interventi di manutenzione sull’impianto telefonico e citofonico
6.10.12. Impianto solare termico
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto solare termico
Interventi di manutenzione sull’impianto solare termico
6.10.13. Impianto fotovoltaico
Anomalie riscontrabili
Controlli sull’impianto fotovoltaico
Interventi di manutenzione sull’impianto fotovoltaico
6.11. Spazi esterni
6.11.1. Pavimentazioni esterne
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle pavimentazioni esterne
Interventi di manutenzione sulle pavimentazioni esterne
6.11.2. Aree a verde
Anomalie riscontrabili
Controlli sulle aree a verde
Interventi di manutenzione sulle aree a verde
6.11.3. Recinzioni e cancelli
Anomalie riscontrabili
Controlli su recinzioni e cancelli
Interventi di manutenzione su recinzioni e cancelli

7. Il programma di manutenzione del condominio
7.1. Premessa
7.2. Struttura portante
7.2.1. Fondazioni, strutture in elevazione, solai, scale
Sottoprogramma dei controlli sulla struttura portante
Sottoprogramma degli interventi sulla struttura portante
7.3. Coperture
7.3.1. Coperture piane e inclinate
Sottoprogramma dei controlli sulle coperture piane e inclinate
Sottoprogramma degli interventi sulle coperture piane e inclinate
7.3.2. Canali di gronda, pluviali, scossaline
Sottoprogramma dei controlli su canali di gronda, pluviali e scossaline
Sottoprogramma degli interventi su canali di gronda, pluviali e scossaline
7.4. Pareti esterne
7.4.1. Pareti esterne intonacate
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne intonacate
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne intonacate
7.4.2. Pareti esterne in pietra
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne in pietra
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne in pietra
7.4.3. Pareti esterne in muratura faccia a vista
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne in muratura faccia a vista
7.4.4. Pareti esterne in cemento armato faccia a vista
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti esterne in cemento armato faccia a vista
7.4.5. Balconi e logge
Sottoprogramma dei controlli su balconi e logge
Sottoprogramma degli interventi su balconi e logge
7.5. Rivestimenti esterni
7.5.1. Tinteggiature esterne
Sottoprogramma dei controlli sulle tinteggiature esterne
Sottoprogramma degli interventi sulle tinteggiature esterne
7.5.2. Rivestimenti esterni a cappotto
Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni a cappotto
Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni a cappotto
7.5.3. Rivestimenti esterni lapidei
Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni lapidei
Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni lapidei
7.5.4. Rivestimenti esterni ceramici
Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni ceramici
Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni ceramici
7.5.5. Rivestimenti esterni in laterizio
Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni in laterizio
Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni in laterizio
7.5.6. Rivestimenti esterni in legno
Sottoprogramma dei controlli sui rivestimenti esterni in legno
Sottoprogramma degli interventi sui rivestimenti esterni in legno
7.6. Infissi esterni
7.6.1. Portoni, basculanti, saracinesche
Sottoprogramma dei controlli su portoni, basculanti e saracinesche
Sottoprogramma degli interventi su portoni, basculanti e saracinesche
7.6.2. Serramenti in legno
Sottoprogramma dei controlli sui serramenti in legno
Sottoprogramma degli interventi sui serramenti in legno
7.6.3. Serramenti in acciaio e alluminio
Sottoprogramma dei controlli sui serramenti in acciaio e alluminio
Sottoprogramma degli interventi sui serramenti in acciaio e alluminio
7.6.4. Serramenti in PVC
Sottoprogramma dei controlli sui serramenti in PVC
Sottoprogramma degli interventi sui serramenti in PVC
7.6.5. Cancelli e grate di sicurezza
Sottoprogramma dei controlli su cancelli e grate di sicurezza
Sottoprogramma degli interventi su cancelli e grate di sicurezza
7.6.6. Tunnel solari
Sottoprogramma dei controlli sui tunnel solari
Sottoprogramma degli interventi sui tunnel solari
7.7. Pareti interne
7.7.1. Pareti interne in laterizio
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti interne in laterizio
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti interne in laterizio
7.7.2. Pareti interne in cartongesso
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti interne in cartongesso
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti interne in cartongesso
7.7.3. Pareti divisorie antincendio
Sottoprogramma dei controlli sulle pareti divisorie antincendio
Sottoprogramma degli interventi sulle pareti divisorie antincendio
7.8. Pavimenti e rivestimenti interni
7.8.1. Tinteggiature interne
Sottoprogramma dei controlli sulle tinteggiature interne
Sottoprogramma degli interventi sulle tinteggiature interne
7.8.2. Pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in ceramica
7.8.3. Pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in marmo e granito
7.8.4. Pavimenti e rivestimenti interni in legno
Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in legno
Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in legno
7.8.5. Pavimenti e rivestimenti interni in resina
Sottoprogramma dei controlli sui pavimenti e rivestimenti interni in resina
Sottoprogramma degli interventi sui pavimenti e rivestimenti interni in resina
7.8.6. Controsoffitti in cartongesso
Sottoprogramma dei controlli sui controsoffitti in cartongesso
Sottoprogramma degli interventi sui controsoffitti in cartongesso
7.9. Infissi interni
7.9.1. Porte interne
Sottoprogramma dei controlli sulle porte interne
Sottoprogramma degli interventi sulle porte interne
7.9.2. Porte antipanico e tagliafuoco
Sottoprogramma dei controlli sulle porte antipanico e tagliafuoco
Sottoprogramma degli interventi sulle porte antipanico e tagliafuoco
7.10. Impianti
7.10.1. Ascensori
Sottoprogramma dei controlli sugli ascensori
Sottoprogramma degli interventi sugli ascensori
7.10.2. Impianto elettrico
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto elettrico
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto elettrico
7.10.3. Impianto di illuminazione
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di illuminazione
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di illuminazione
7.10.4. Impianto di messa a terra
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di messa a terra
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di messa a terra
7.10.5. Impianto di protezione contro le scariche atmosferiche
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di protezione contro scariche atmosferiche
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di protezione contro scariche atmosferiche
7.10.6. Impianto di distribuzione del gas
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di distribuzione del gas
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di distribuzione del gas
7.10.7. Impianto di riscaldamento
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di riscaldamento
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di riscaldamento
7.10.8. Impianto di distribuzione acqua sanitaria calda e fredda
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di distribuzione dell’acqua sanitaria
7.10.9. Impianto di smaltimento delle acque reflue
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di smaltimento delle acque reflue
7.10.10. Impianto di ricezione segnali
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto di ricezione segnali
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto di ricezione segnali
7.10.11. Impianto telefonico e citofonico
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto telefonico e citofonico
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto telefonico e citofonico
7.10.12. Impianto solare termico
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto solare termico
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto solare termico
7.10.13. Impianto fotovoltaico
Sottoprogramma dei controlli sull’impianto fotovoltaico
Sottoprogramma degli interventi sull’impianto fotovoltaico
7.11. Spazi esterni
7.11.1. Pavimentazioni esterne
Sottoprogramma dei controlli sulle pavimentazioni esterne
Sottoprogramma degli interventi sulle pavimentazioni esterne
7.11.2. Aree a verde
Sottoprogramma dei controlli sulle aree a verde
Sottoprogramma degli interventi sulle aree a verde
7.11.3. Recinzioni e cancelli
Sottoprogramma dei controlli su recinzioni e cancelli
Sottoprogramma degli interventi su recinzioni e cancelli