Manuale dell'Amministratore di Condominio

Teoria e pratica utile alla gestione del condominio e del supercondominio
Parti comuni - Spese e innovazioni sulle parti comuni - Opere e manutenzione - Amministrazione - Rappresentanza e responsabilità - Assemblea condominiale e deliberazioni - Regolamento condominiale e tabelle millesimali - La gestione del personale: il portiere
Formulario (atti giudiziari, lettere, contratti e documenti), CCNL dipendenti da proprietari di fabbricati, articoli del Codice Civile inerenti l'amministrazione condominiale

Manuale ricco di normativa e pratici esempi per chi vuole intraprendere la professione di amministratore di condominio o chi, già del mestiere, cerca un supporto all’attività svolta.

Il testo si apre con la descrizione delle parti comuni, soffermandosi sulle spese e sulla manutenzione necessaria per la gestione ordinaria e straordinaria di un condominio, nonché il rispetto delle regole per il diritto al «pari uso sulla cosa comune». Alla figura dell’amministratore viene dedicata la parte centrale del manuale. Non solo viene affrontato il tema della nomina, della revoca e dei poteri che gli vengono attribuiti, sia come responsabilità civile, sia come responsabilità amministrativa e penale, ma si approfondisce anche l’aspetto fiscale e i metodi contabili che spesso vengono ignorati così come gli adempimenti fiscali a cui il condominio non può sottrarsi.

Oltre l’amministratore, in un condominio sono presenti altre figure, come i consiglieri di amministrazione, i revisori contabili e, la più nota, assemblea condominiale, organo deliberativo del condominio in quanto espressione della volontà di tutti i condomini. Partendo da quanto previsto dall’art. 1135 c.c., vengono dettagliate le funzione dell’assemblea, le modalità di convocazione, i quorum costitutivi e le delibere assembleari nonché la loro efficacia dato che, se si agisce con superficialità, una delibera può essere facilmente impugnabile e resa nulla. Nei casi previsti dalla legge, i condomini devono adottare un proprio regolamento al fine di disciplinare «l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione», regolamento che può essere convenzionale o assembleare.

Anche il tema della gestione del personale è ampiamente approfondito analizzando la figura del portiere sotto tutti gli aspetti cui l’amministratore di condominio, che rappresenta il datore di lavoro, è tenuto a rispettare.

Diversi modelli di redazione di verbale di assemblea, di lettere di convocazione assemblea e tanto altro, sono presenti nel libro, nonché un ampio formulario per destreggiarsi dal punto di vista legale.

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Requisiti hardware e software: Processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); MS .Net Framework 4 o vs. successive; 250 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; MS Word 2007 e vs. successive; Adobe Reader 11.x e vs. successive; Accesso ad internet e browser web.

Angelo Pisciotta, laureato in Economia e Commercio e in Giurisprudenza, è abilitato all’esercizio della professione di Dottore Commercialista e di Consulente del Lavoro. Da più di 20 anni svolge, oltre all’attività di consulenza alle imprese, la professione di amministratore di condominio. È Consulente tecnico del Giudice presso la Sezione Fallimentare e la sezione Lavoro del Tribunale di Palermo, nonché presso la Corte D’Appello di Palermo. È autore di numerosi articoli pubblicati da diverse testate giornalistiche.

Indice

Introduzione

1. Parti comuni
1.1. Premessa
1.2. Condominio
1.3. Comunione
1.4. Supercondominio
1.5. Condominio parziale
1.6. Le parti comuni
1.7. Classificazione delle parti comuni
1.7.1. Il suolo e sottosuolo
1.7.2. I portici, i muri maestri e perimetrali
1.7.3. Le finestre, i balconi, le scale
1.7.4. Tetti, sottotetti e lastrici solari
1.7.5. I portoni d’ingresso e le scale
1.7.6. I cortili
1.7.7. Le aree destinate a parcheggio
1.7.8. L’impianto elettrico e quello di riscaldamento
1.8. Il problema del lastrico solare
1.9. Presunzione di condominialità
1.10. Titolo contrario alla presunzione di comunione
1.11. Il diritto al «pari uso» sulla cosa comune
1.12. L’uso comune nella proprietà a godimento periodico
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2. Spese e innovazioni sulle parti comuni
2.1. Spese e diritti dei partecipanti
2.2. Spese ordinarie e straordinarie per il godimento delle parti comuni
2.3. Casistica singole voci di spesa
2.3.1. I muri maestri e il tetto
2.3.2. Impianto di riscaldamento ed impianto elettrico
2.3.3. La spesa per la fornitura dell’acqua
2.3.4. Le aree asservite a parcheggio
2.4. I casi di trasferimento di azienda e di separazione tra i coniugi
2.5. Rinunzia all’uso della cosa comune e riduzione delle spese
2.6. Indivisibilità delle cose comuni
2.7. L’usucapione in un condominio
2.8. Le innovazioni
2.9. Le innovazioni che alterano il decoro architettonico
2.10. Le innovazioni gravose o voluttuarie
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3. Opere e manutenzione
3.1. Opere sulle parti comuni
3.2. Casistica
3.2.1. Installazione di impianti
3.2.2. Scale
3.2.3. Ascensori
3.2.4. Illuminazione
3.2.5. Derogabilità della norma
3.3. Criterio di ripartizione dei costi di gestione
3.4. Manutenzione e ricostruzione
3.5. La sopraelevazione
3.6. Perimento totale o parziale
3.7. Interventi urgenti
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4. Amministrazione
4.1. L’Amministratore
4.2. Nomina amministratore e adempimenti
4.3. Revoca dell’amministratore
4.4. Poteri e attribuzioni
4.5. Atti conservativi sui beni e servizi condominiali
4.6. Registro dell’anagrafe fiscale condominiale
4.7. Il rendiconto condominiale
4.8. Gli altri documenti contabili
4.9. Contabilità e metodi contabili
4.10. Il decreto ingiuntivo e la morosità dei condomini
4.11. Adempimenti fiscali
4.12. Il compenso dell’amministratore
4.13. L’applicazione dell’IRAP all’attività dell’amministratore
4.14. La disciplina fiscale del condominio
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5. Rappresentanza e responsabilità
5.1. Rappresentanza
5.2. Potere di agire
5.3. Il curatore speciale e il potere processuale del singolo condomino
5.4. Diverse forme di responsabilità
5.5. La responsabilità civile
5.6. La responsabilità penale e amministrativa
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6. Assemblea condominiale e deliberazioni
6.1. Tipologie di organi
6.2. Funzioni dell’assemblea condominiale
6.3. Convocazione assemblea
6.4. Avviso di convocazione dell’assemblea
6.5. I soggetti destinatari dell’avviso
6.6. L’intervento del condomino in assemblea
6.7. Il Presidente e il segretario dell’assemblea
6.8. Votazione assembleare
6.9. Quorum costitutivi
6.10. Modalità di votazione
6.11. Casistica
6.12. Le delibere assembleari
6.13. Il verbale dell’assemblea
6.14. Efficacia delle delibere assembleari
6.15. Le delibere assembleari invalide
6.16. La legittimazione all’impugnazione
6.17. Le impugnazione delle delibere assembleari
6.18. Il giudizio d’impugnazione
6.19. Sospensione dell’esecuzione della delibera
6.20. Azione di annullamento
6.21. Azione di nullità
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7. Regolamento di condominio e tabelle millesimali
7.1. Regolamento di condominio
7.2. Natura del regolamento
7.3. Le clausole del regolamento contrattuale
7.4. Le clausole convenzionali
7.5. Impugnazione del regolamento
7.6. Il tema degli animali domestici
7.7. Infrazioni e sanzioni
7.8. Tabelle millesimali
7.9. Determinazione del valore delle unità immobiliari
7.10. Modifica o rettifica dei valori millesimali
7.11. Revisione del valore delle tabelle
7.12. Accorpamento di più unità immobiliari e costo della revisione
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8. La gestione del personale: il portiere
8.1. Premessa
8.2. Portieri
8.3. Addetti alla pulizia, manutenzione, conduzione impianti
8.4. Lavoratori con funzioni amministrative (quadri, impiegati)
8.5. Addetti alla vigilanza o a mansioni assistenziali o a mansioni ausiliarie a quelle del portiere
8.6. Assunzione
8.7. Orario di lavoro
8.7.1. Lavoratori con alloggio
8.7.2. Lavoratori senza alloggio
8.7.3. Addetti alla pulizia, manutenzione e conduzione impianti
8.7.4. Lavoratori con funzioni amministrative
8.7.5. Addetti alla vigilanza o mansioni ausiliarie
8.8. Sanzioni disciplinari
8.9. Cessazione del rapporto
8.10. Trattamento economico
8.11. Sicurezza sociale
8.12. Altre forme contrattuali
8.13. Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati

Allegati al C.C.N.L.
Allegato 1. Fac-simile di contratto di assunzione di portiere con pulizie ed alloggio
Allegato 2. Statuto della Cassa portieri
Allegato 3. Regolamento della Sezione «Fondo malattia portieri»
Allegato 4. Regolamento attuativo delle prestazioni di assistenza integrativa
Allegato 5. Accordo nazionale per l’attivazione degli strumenti di assistenza contrattuale ai dipendenti da proprietari di fabbricati
Allegato 6. Accordo per la costituzione delle Rappresentanze sindacali unitarie tra Confedilizia e Filcams-Fisascat-Uiltucs
Allegato 7. Verbale di accordo (relativo all’applicazione del D.Lgs. 19 settembre 1994, n. 626)
Allegato 8. Art. 20 (C.C.N.L. 28 febbraio 1974)
Allegato 9. Statuto dell’Ente bilaterale nazionale del comparto proprietari di fabbricati – EBINPROF
Allegato 10. Statuto del Fondo COASCO
Allegato 11. Art. 89 – Scala mobile (C.C.N.L. 4 dicembre 2003)
Allegato 12. Apprendistato professionalizzante o contratto di mestiere. Attività formative e contenuto dei piani formativi individuali
Allegato 14. Accordo 9 ottobre 2013 integrativo del c.c.n.l. 12 novembre 2012 per i dipendenti da proprietari di fabbricati
Allegato 15. Accordo 16 settembre 2015 in materia di assistenza sanitaria integrativa per i dipendenti da proprietari di fabbricati

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Note sul software incluso
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Installazione ed attivazione del software

INDICE ANALITICO

INDICE Formulario

ATTI GIUDIZIARI
A.1. Atto di citazione (occupazione abusiva di un bene comune da parte del singolo condomino)
A.2. Atto di diffida (occupazione abusiva cortile condominiale)
A.3. Memoria conclusionale di replica
A.4. Memoria
A.5. Atto di citazione
A.6. Ricorso per decreto ingiuntivo
A.7. Atto di precetto
A.8. Istanza di pignoramento beni mobili
A.9. Ricorso per provvedimento d’urgenza (non ostacolare lavori appaltati)
A.10. Ricorso per provvedimento d’urgenza (accesso terrazzi)
A.11. Ricorso per la nomina giudiziale dell’amministratore di condominio
A.12. Ricorso giudiziale per l’annullamento di un provvedimento dell’amministratore
A.13. Ricorso per decreto ingiuntivo

LETTERE
L.1. Convocazione assemblea per costituire un supercondominio
L.2. Convocazione assemblea per lavori di messa in sicurezza dell’impianto di ascensore
L.3. Convocazione assemblea per modificazioni della destinazione d’uso di una parte comune (art. 1117-ter c.c.)
L.4. Richiesta di abbattimento barriere architettoniche
L.5. Comunicazione istallazione di un impianto sulle parti comuni (art. 1122-bis c.c.)
L.6. Divieto di parcheggio di autoveicoli e motocicli nel cortile condominiale
L.7. Tutela della destinazione d’uso delle parti comuni (art. 1117-quater c.c.)
L.8. Diffida ad un condomino per la sporcizia causata dal suo animale negli spazi comuni
L.9. Contestazione modalità di utilizzazione del pianerottolo antistante l’unità immobiliare
L.10. Contestazione costruzione di una canna fumaria
L.11. Richiesta di convocazione di assemblea da parte dei condomini
L.12. Contestazione criterio di ripartizione spese
L.13. Contestazione criterio di ripartizione spese adottato dall’assemblea
L.14. Richiesta di rimborso anticipazione spese urgenti (art. 1134 c.c.) – Rigetto istanza
L.15. Sollecito di pagamento
L.16. Riscontro al sollecito di pagamento
L.17. Alterazione del decoro dell’edificio e diffida
L.18. Richiesta all’amministratore di apertura di un conto corrente per il versamento delle quote condominiali (art. 1129 c.c., settimo comma)
L.19. Richiesta di subentro nell’uso di un’innovazione generica (art. 1121 c.c., terzo comma)
L.20. Comunicazione per lavori di ristrutturazione eseguiti da un condomino
L.21. Richiesta di erogazione contributo acquisto bene condominiale
L.22. Comunicazione di danni da infiltrazione d’acqua
L.23. Comunicazioni e avvisi
L.24. Lettera di apertura di un sinistro e richiesta di risarcimento danni
L.25. Assunzione incarico di amministratore
L.26. Contestazione per irregolarità contabili all’amministratore uscente
L.27. Lettera dimissioni
L.28. Dimissioni amministratore per gravi motivi e convocazione di nuova assemblea per sostituzione
L.29. Copia verbale di assemblea
L.30. Preventivo compenso dell’amministratore
L.31. Istanza per intervenire a risolvere una controversia legata ad immissioni rumorose tra condomini
L.32. Lettera all’amministratore per la segnalazione di animali randagi negli spazi comuni
L.33. Lettera all’amministratore con la richiesta d’intervento e/o discussione in assemblea per la riparazione dell’impianto d’antenna centralizzato
L.34. Attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti e/o delle liti condominiali ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 9
L.35. Dichiarazione di assenza dei debiti condominiali
L.36. Richiesta contributi straordinari
L.37. Richiesta del nominativo dell’usufruttuario
L.38. Richiesta di consegna della documentazione al precedente amministratore
L.39. Richiesta dei nomi e dei domicili degli eredi ai fini della corretta comunicazione degli atti
L.40. Contestazione dei costi addebitati a seguito di richiesta di accesso alla documentazione condominiale ed estrazione di copia
L.41. Dissenso alla lite (ex art. 1132 c.c.)
L.42. Comunicazione di azione giudiziale
L.43. Sistemazione dei vizi e risarcimento dei danni
L.44. Richiesta di eliminazione dei vizi
L.45. Procura ad agire e privacy
L.46. Comunicazione di instaurazione del procedimento giudiziario
L.47. Lettera di messa in mora del nuovo proprietario per debiti del precedente
L.48. Convocazione assemblea straordinaria
L.49. Convocazione assemblea ordinaria
L.50. Convocazione assemblea ordinaria
L.51. Richiesta di convocazione assemblea straordinaria (ex art. 66 disp. att. c.c.)
L.52. Richiesta di convocazione di assemblea straordinaria (terzo comma dell’ex art. 1120 c.c.)
L.53. Autoconvocazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. (condominio non provvisto di amministratore)
L.54. Autoconvocazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. (inerzia dell’amministratore)
L.55. Richiesta di convocazione di assemblea straordinaria ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.
L.56. Rigetto della richiesta di convocazione di assemblea straordinaria (ex art. 66 disp. att. c.c.)
L.57. Convocazione dell’assemblea per installazione dei pannelli fotovoltaici
L.58. Verbale di assemblea ordinaria
L.59. Verbale dell’assemblea ordinaria/straordinaria del condominio
L.60. Verbale dell’assemblea per la modifica di destinazione delle parti comuni
L.61. Verbale dell’assemblea con mancanza del quorum per la conferma dell’amministratore condominiale
L.62. Verbale dell’assemblea con mancanza del quorum per la nomina dell’amministratore condominiale
L.63. Verbale dell’assemblea di prima convocazione per mancanza raggiungimento del quorum costitutivi
L.64. Verbale d’assemblea di seconda convocazione andata deserta
L.65. Verbale d’assemblea
L.66. Verbale di riunione del consiglio dei condomini
L.67. Diffida a rimuovere un grosso condizionatore
L.68. Istallazione di un’antenna TV parabolica
L.69. Mutamento della destinazione d’uso
L.70. Richiesta dell’amministratore ad un’erede di fornire indicazioni su altri coeredi
L.71. Segnalazione di delibere annullabili
L.72. Variazione titolare diritto di proprietà
L.73. Osservanza del regolamento condominiale e delle regole di buon vicinato e diffida
L.74. Richiamo all’osservanza del regolamento condominiale e formale messa in mora
L.75. Segnalazione al sindaco pro tempore di attività contrarie al regolamento di polizia locale
L.76. Richiesta di modifica del regolamento condominiale
L.77. Proposta dell’amministratore di modificare il regolamento condominiale e convocazione dell’assemblea
L.78. Richiesta di revisione delle tabelle millesimali a seguito di interventi sulla proprietà individuale

CONTRATTI
C.1. Scrittura privata contratto di locazione
C.2. Contratto di manutenzione ordinaria
C.3. Manutenzione impianto
C.4. Appalto gestione pulizie
C.5. Appalto di servizi in genere

DOCUMENTI
D.1. Bilancio consuntivo
D.2. Bilancio preventivo
D.3. Regolamento condominiale
D.4. Regolamento del supercondominio