L'Agibilità in edilizia

Il procedimento conclusivo dell'intrapresa edilizia ai sensi del D.P.R. n. 380/2001
Modalità esecutive del progetto, quadro normativo-procedimentale e nuovi tematismi

Il Testo Unico dell'Edilizia, D.P.R. n. 380/2001, tra le innovazioni apportate in tema di semplificazione procedurale, ha abolito la distinzione tra certificato di abitabilità e certificato di agibilità, i due provvedimenti che in precedenza costituivano l'attestazione di idoneità all'uso degli immobili, rispettivamente, residenziali e non residenziali.

Ritenuto da molti sostanzialmente irrilevante, all'istituto dell'agibilità edilizia si tende da sempre ad attribuire una considerazione marginale. Nel tempo infatti si è diffusa la convinzione che, finita la costruzione di un edificio, la presentazione al comune della domanda per l'abitabilità (oggi, appunto, agibilità) costituisca solo un ulteriore, costoso e inutile appesantimento burocratico. La sua mancanza, infatti, non ha mai precluso compravendite, donazioni, locazioni, né altra forma di commercializzazione degli immobili. Né, tanto meno, l'obbligo di versare le imposte all'erario. E viste le condizioni delle finanze locali, perfino i comuni, cioè gli organi cui competono i controlli, spesso non possono fare a meno di tollerare, silenti, l'eventuale inerzia dei costruttori.

Questo quadro, non proprio confortante, per fortuna sta conoscendo una fase di progressiva evoluzione. L'emanazione di vari provvedimenti legislativi in materia di sicurezza strutturale e impiantistica, di efficienza energetica e contrasto dell'inquinamento, ha portato a definire nuovi parametri qualitativi delle costruzioni diversi, e molto più complessi, da quelli che nel passato erano incentrati praticamente solo sull'idea di durevolezza, funzionalità e estetica (sul tripartito modello vitruviano di firmitas, utilitas e venustas). L'implicazione fondamentale di questo nuovo scenario è dunque rappresentata dalla necessità di modernizzare il concetto di valutazione della qualità edilizia, sia da parte della P.A. sia da parte dei privati, tenuto conto di tale nuova multiforme complessità.

Il libro si compone di quattro parti. La prima, di carattere introduttivo, è dedicata ad una panoramica delle modalità procedurali e esecutive del progetto di un'opera edilizia. La seconda illustra il quadro normativo-procedimentale inerente alla certificazione di agibilità. Nella terza parte sono passati in rassegna gli argomenti che costituiscono la variegata cornice dalla cui corretta composizione scaturisce il provvedimento conclusivo dell'intrapresa edilizia. La quarta, infine, contiene un utile formulario e il repertorio delle principali fonti normative nazionali.

Il CD-ROM allegato consente l'installazione di un software per gestire:
- un formulario contenente 29 tra modelli e documenti-tipo per la presentazione di istanze;
- il repertorio della normativa di riferimento.

Requisiti minimi hardware e software
Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7 (per utenti MS Windows Vista e MS Windows 7 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 150 MB liberi sull'HDD; 256 MB di RAM per MS Windows XP; 512 MB di RAM per MS Windows Vista/7; MS Word 2003; Adobe Reader 9.

Massimo Aleo, architetto urbanista, si occupa da oltre due decenni di questioni territoriali nel rapporto con la P.A. Esperto giudiziario e di governance dei sistemi locali, è autore di numerosi lavori, consulenze e pubblicazioni specialistiche in materia di ambiente, città-territorio e edilizia.

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Indice
Presentazione
Parte I
L'attività edilizia
1. L'esecuzione delle opere edili
1.1. Tipologie di interventi edilizi
1.2. Il sistema disciplinare
1.3. Categorie di titoli abilitativi
1.3.1. Permesso di costruire
1.3.2. Dalla DIA alla SCIA
1.3.3. Presupposti per DIA alternativa a permesso di costruire
1.4. Regime abilitativo straordinario
1.4.1. Permesso in sanatoria per accertamento di conformità
1.4.2. Permesso di costruire in deroga
1.4.3. Sanatoria degli abusi edilizi
1.5. Attività edilizia della pubblica amministrazione
1.6. Attività edilizia libera
1.6.1. Interventi soggetti a comunicazione di inizio lavori

2. La realizzazione delle opere
2.1. Il progetto edilizio
2.1.1. Costruzioni in zona sismica
2.2. Competenze e responsabilità professionali
2.2.1. Ingegneri, architetti, geometri
2.2.2. La figura del direttore dei lavori
2.3. L'inizio dei lavori
2.4. Varianti in corso d'opera
2.5. La fine dei lavori

3. Esecuzione irregolare dei lavori edili
3.1. Sanzioni amministrative
3.2. Sanzioni penali
3.3. Sanzioni civili
3.3.1. Nullità degli atti concernenti edifici
3.3.2. Nullità degli atti concernenti terreni
3.3.3. Divieto di erogazione di pubblici servizi e esclusione da benefici fiscali, ecc.
3.3.4. Esecuzione delle sanzioni ai fini della commerciabilità degli immobili

Parte II
L'agibilità degli edifici
4. Caratteri, natura e funzione dell'agibilità
4.1. Natura giuridica dell'istituto
4.2. Funzione del certificato di idoneità all'uso di un immobile
4.3. Interazioni tra norme urbanistiche e tutele igienico-sanitarie
4.4. Lo sportello unico dell'edilizia
4.5. Il Regolamento edilizio comunale

5. Il procedimento amministrativo dell'agibilità
5.1. Presentazione dell'istanza
5.2. L'istruttoria tecnico-amministrativa
5.3. Il rilascio della certificazione
5.3.1. Verifiche e controlli
5.4. Le opere sui manufatti esistenti. Il rinnovo della certificazione
5.4.1. Ampliamento e soprelevazione
5.4.2. Manutenzione ordinaria
5.4.3. Manutenzione straordinaria
5.4.4. Restauro e risanamento conservativo
5.4.5. Ristrutturazione edilizia
5.4.6. Ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione
5.4.7. Ristrutturazione urbanistica

6. L'assenza dell'agibilità edilizia
6.1. Mancata richiesta del certificato
6.2. Diniego del certificato
6.3. Il sistema sanzionatorio
6.4. Annullamento del provvedimento
6.5. Dichiarazione di inagibilità

7. Agibilità edilizia e diritto di proprietà
7.1. Le dichiarazioni delle parti nella compravendita
7.2. Agibilità degli immobili e imposizione fiscale

8. Regime straordinario
8.1. Agibilità in deroga
8.2. Certificato di agibilità provvisoria

Parte III
Riferimenti disciplinari
9. Disciplina tecnico-urbanistica
9.1. Le prescrizioni tecnico-urbanistiche comunali
9.2. Il certificato di destinazione urbanistica
9.3. Vincoli e classificazione dei suoli
9.4. La destinazione d'uso
9.5. Principali definizioni urbanistiche

10. Le altre condizioni per l'agibilità
10.1. Requisiti tecnici e igienico-sanitari dei locali
10.2. Normativa di sicurezza antincendio
10.3. Denunzia al catasto
10.4. Conformità e sicurezza degli impianti
10.5. Conformità strutturale
10.6. Collaudo statico delle strutture
10.7. Superamento barriere architettoniche
10.8. Pagamento degli oneri di costruzione
10.9. Risparmio energetico
10.10. Scarichi fognari
10.11. Ulteriori condizioni specifiche

11. Aspetti di semplificazione amministrativa
11.1. Dichiarazioni sostitutive di certificati e di atti notori
11.2. La conferenza di servizi
11.3. Liberalità e silenzio-assenso