La manutenzione degli edifici

Organizzazione, strategie ed interventi

Come operare nel campo della manutenzione degli edifici? Come si redige un piano di manutenzione? Le risposte si trovano all’interno del testo che, nato da una sintesi di esperienza di attività di manutenzione degli edifici comunali, è rivolto a tutti coloro che vogliono approfondire la tematica della manutenzione degli edifici, tra cui certamente, imprese del settore global service ed i professionisti del settore civile quali ingegneri, architetti, geometri e periti edili.

Questo manuale, con un approccio molto pratico, dà una panoramica generale sulla manutenzione applicata agli edifici per l’intero ciclo di vita del progetto di manutenzione, illustrando la terminologia ed i criteri di progettazione, gestione e controllo della manutenzione con particolare attenzione a quanto stabilito dalle Norme UNI.

Nel testo vengono esaminati i criteri di redazione di un contratto di manutenzione e la gestione del contratto stesso, con riferimento agli indicatori di prestazione della manutenzione ed al servizio di global service. Inoltre vengono prese in esame la qualifica del personale di manutenzione e le varie tipologie di documenti in uso per lo svolgimento del servizio di manutenzione, soffermandosi in particolare sul piano di manutenzione e sul programma di manutenzione.

NOTE SUL SOFTWARE INCLUSO

Il software incluso, parte integrante della presente pubblicazione, gestisce i modelli e gli schemi per la manutenzione degli edifici di seguito elencati:

• Schema di manuale d’uso e manutenzione dell’edificio;
• Modello nomina direttore lavori;
• Modello nomina supervisore lavori;
• Modello per nomina esperto di problemi di sicurezza;
• Modello questionario di gradimento servizio manutenzione;
• Modello questionario valutazione;
• Modello rapporto di intervento manutentivo;
• Modello verbale collaudo lavori;
• Modello verbale consegna lavori;
• Modello verbale di constatazione;
• Modello verbale ultimazione lavori.

I documenti sono in formato MS Word e per l’utilizzo è richiesta la preinstallazione del programma a cura dell’utente. Tutti i documenti gestiti dal software sono editabili e possono essere adattati alle specifiche esigenze professionali.

Requisiti hardware e software: processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); MS .Net Framework 4 o vs. successive; 250 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; MS Word 2007 o vs. successive; accesso ad internet e browser web.

Autore

Pietro Salomone, Ingegnere Civile, è specializzato in project management e gestione dei patrimoni edilizi. Lavora presso la P.A. nel settore della gestione dei processi manutentivi degli immobili. Collabora con riviste nazionali ed internazionali nella redazione di articoli tecnici e cura il blog Buildingmanagerstrategist che tratta tematiche di property management e gestione dei patrimoni immobiliari.

Indice

PREFAZIONE

COSA SI INTENDE PER MANUTENZIONE
1.1. Norma UNI 13306:2010
1.2. D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia
1.3. Norma UNI 11063:2003
1.4. Norma UNI 10992:2002
1.5. D.Lgs. 81/2008 – Testo Unico Sicurezza Lavoro

TERMINOLOGIA DELLA MANUTENZIONE
2.1. Manutenzione e strategie di manutenzione
2.2. Termini usati per la manutenzione
2.3. Termini usati per la contrattualistica
2.4. Termini usati per il Global Service

LA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI
3.1. La politica della manutenzione
3.2. Organizzazione della manutenzione
3.3. Tipologie di strategie ed interventi manutentivi
3.4. Criteri di progettazione della manutenzione
3.4.1. Censimento ed analisi dei beni
3.4.2. Scelta delle politiche di manutenzione
3.4.3. Scelta delle politiche di intervento di manutenzione
3.4.4. Obiettivi della manutenzione
3.4.5. Diagnosi della manutenzione: metodi e strumenti
3.4.6. Strategia immobiliare e di manutenzione

CONTRATTO DI MANUTENZIONE
4.1. Definizione di contratto
4.2. Le classificazioni dei contratti
4.3. Requisiti essenziali del contratto
4.4. Formazione del contratto
4.5. Efficacia del contratto
4.6. Cessione del contratto
4.7. Esecuzione del contratto
4.8. Contratto di manutenzione e di global service
4.9. Criteri di formulazione di un contratto – Norma UNI 10146:2007
4.10. Le clausole contrattuali
4.10.1. Oggetto
4.10.2. Descrizione dei lavori e piano di manutenzione
4.10.3. Inventario dei beni
4.10.4. Ambiente di lavoro
4.10.5. Norme di sicurezza
4.10.6. Interferenze e rapporti con altri assuntori presenti in cantiere
4.10.7. Inizio e termine dei lavori
4.10.8. Oneri a carico del committente
4.10.9. Materiali del committente
4.10.10. Supervisore dei lavori da parte del committente
4.10.11. Oneri a carico dell’assuntore
4.10.12. Direzione Lavori
4.10.13. Personale dell’assuntore
4.10.14. Organizzazione di cantiere
4.10.15. Organizzazione dell’assuntore
4.10.16. Piano di sicurezza
4.10.17. Responsabilità
4.10.18. Riservatezza
4.10.19. Trasporti
4.10.20. Attrezzature e mezzi d’opera
4.10.21. Subappalto
4.10.22. Oneri fiscali
4.10.23. Giornale dei lavori
4.10.24. Lavori non previsti dal contratto e relativi prezzi
4.10.25. Sistemi di misurazione
4.10.26. Variabilità dei prezzi
4.10.27. Ritardo nella ultimazione dei lavori
4.10.28. Cause di forza maggiore
4.10.29. Deposito cauzionale
4.10.30. Contabilità dei lavori
4.10.31. Collaudi
4.10.32. Garanzie
4.10.33. Fatturazione
4.10.34. Pagamenti
4.10.35. Prezzi
4.10.36. Risoluzione del contratto
4.10.37. Controversie
4.11. Tipologie di contratti
4.12. Indicazioni nella preparazione dei contratti di manutenzione
4.13. La struttura di un contratto di manutenzione
4.14. Gestione del contratto – Norma UNI 10148:2007
4.15. Controllo dello sviluppo dei lavori
4.16. Collaudi: accettazione
4.17. Gestione delle norme di sicurezza
4.18. Lavori non previsti contrattualmente

GLOBAL SERVICE E PATRIMONIO IMMOBILIARE
5.1. Il patrimonio immobiliare pubblico
5.2. Global service e manutenzione dei patrimoni immobiliari
5.3. Conoscenza del patrimonio immobiliare
5.4. Individuazione delle attività esternabili
5.5. Valutazione dell’impatto organizzativo
5.6. Criteri per l’impostazione della richiesta di offerta
5.7. Definizione dei risultati da ottenere con il GSMI
5.8. Sistema di controllo qualità
5.9. Disponibilità degli immobili
5.10. Disponibilità del sistema informativo
5.11. Qualificazione dell’assuntore
5.12. Criteri per l’impostazione del progetto di offerta da parte dell’assuntore
5.13. Analisi preliminare
5.14. Impostazione del progetto di offerta tecnica
5.15. Definizione dei fattori di valutazione delle imprese fornitrici dei servizi di manutenzione
5.16. Principi fondamentali della funzione manutenzione
5.17. Contenuti del processo e dei sotto processi
5.18. Programmazione delle attività di manutenzione
5.19. Esecuzione dei lavori
5.20. Risorse da gestire
5.21. Classificazione dei servizi di manutenzione
5.22. Valutazione dello stato di un bene

CRITERI DI PROGETTAZIONE DELLA MANUTENZIONE
6.1. La raccolta delle informazioni
6.2. Definizione della politica di manutenzione
6.3. Quantificazione delle risorse
6.4. Manodopera
6.5. Materiali
6.6. Gestione delle scorte
6.7. Verifica e riprogettazione della manutenzione
6.8. L’importanza delle informazioni per una corretta progettazione della manutenzione – Norma UNI 10831-2:2001
6.9. Documentazione per la manutenzione – Norma UNI 13460:2009
6.9.1. Documenti della fase preparatoria
6.10. Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione
6.11. Documentazione tecnica e sottosistemi informativi
6.11.1. Capitolato
6.11.2. Progetto
6.11.3. Controllo
6.12. Utilizzo delle singole sezioni della documentazione
6.13. Sistema informativo di manutenzione
6.13.1. Informatizzazione del processo di gestione della manutenzione
6.13.2. Ambiente
6.13.3. Gestione della struttura fisica
6.14. Gestione operativa degli interventi di manutenzione
6.15. Monitoraggio degli interventi di manutenzione
6.16. Previsione tecnica ed economica delle attività di manutenzione
6.17. Obiettivi del budget della manutenzione

INDICATORI DI PRESTAZIONE DELLA MANUTENZIONE (KPI)
7.1. La misura delle performance nei servizi
7.2. Criteri di misurazione delle performance e i meccanismi di rilevazione
7.3. Requisiti del sistema di misurazione delle performance
7.4. Classificazione delle performance
7.5. Principali strumentazioni per il controllo
7.5.1. Strumentazioni dirette
7.5.2. Strumentazioni indirette
7.6. Il benchmarking
7.7. Il ruolo degli indicatori nel servizio di manutenzione
7.8. Approccio per identificare i KPI
7.9. Progettazione di un sistema di controllo delle prestazioni
7.10. Definizione degli «standard di servizio»
7.11. Maintenance Key Performance Indicators
7.11.1. Indicatori economici
7.11.2. Indicatori tecnici
7.11.3. Indicatori organizzativi
7.12. Metodologia per la scelta e l’utilizzo degli indicatori di prestazione per la manutenzione

PIANO DI MANUTENZIONE DELL’OPERA
8.1. Il piano di manutenzione
8.2. Il piano di manutenzione: criteri di stesura
8.3. Il manuale d’uso: criteri di stesura
8.4. Il manuale di manutenzione: criteri di stesura
8.5. Il programma di manutenzione: criteri di stesura
8.6. Criteri di stesura dei manuali d’uso e di manutenzione – Norma UNI 10874:2000
8.6.1. Struttura dei manuali
8.6.2. Tipologia di manuali
8.6.3. Livelli di informazioni dei manuali per la struttura tecnica
8.6.4. Selezione delle informazioni
8.6.5. Classificazione delle informazioni
8.7. Contenuti dei documenti
8.7.1. Scheda identificativa del bene immobile
8.7.2. Lista anagrafica degli elementi
8.7.3. Elaborati grafici
8.7.4. Schede tecniche
8.7.5. Schede diagnostiche
8.7.6. Schede cliniche
8.7.7. Schede normative
8.7.8. Istruzioni per l’uso
8.7.9. Istruzioni per la manutenzione
8.7.10. Istruzioni per la dismissione e smaltimento
8.7.11. Procedure di conduzione tecnica
8.7.12. Procedure di controllo
8.7.13. Piano degli interventi
8.7.14. Informatizzazione
8.7.15. Competenze e responsabilità
8.8. Fascicolo dell’opera

INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO
Note sul software incluso
Requisiti hardware e software
Download del software e richiesta della password di attivazione
Installazione ed attivazione del software

RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI