Abusi e reati edilizi

Manuale operativo commentato con la giurisprudenza

• SCIA in edilizia, CIL e CILA
• Vincoli urbanistici, ambientali e paesaggistici
• Le sanzioni penali, amministrative, civili e fiscali
• Condoni e sanatorie

Il testo è aggiornato al D.Lgs. 22 gennaio 2016, n. 47, intervenuto  sul d.P.R. 380/2001, al D.Lgs. 7 gennaio 2016, n. 2, intervenuto sul D.Lgs. 42/2004 e alla sentenza della Corte Costituzionale 11  gennaio  2016, n. 56 (G.U. 30 marzo 2016, n. 13) che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 181, comma 1-bis, lettere a) e b) del D.Lgs. 42/2004.
Si vuole offrire un quadro organico ed approfondito delle violazioni del diritto urbanistico con particolare riferimento agli aspetti di natura penale e processuale penale. Gli ampi riferimenti giurisprudenziali, ai quali sono stati dedicati appositi box di lettura, consentono al lettore ed allo studioso una visione organica della materia alla luce del diritto vivente e permettono all’operatore del diritto ed al tecnico di ricercare, nella copiosa giurisprudenza, la soluzione del caso pratico che maggiormente interessa.

La struttura del testo è suddivisa in quattro parti:

• la PRIMA PARTE tratta dell’evoluzione normativa in materia urbanistica con l’analisi di alcuni profili procedurali e sostanziali del Testo Unico 380/2001 e delle tematiche di maggiore attualità ed interesse;
• la SECONDA PARTE, facendo ricorso ad una copiosa casistica giurisprudenziale, analizza i titoli  abilitativi agli  interventi edilizi:  il PERMESSO DI COSTRUIRE, L’AUTORIZZAZIONE UNICA e  la denuncia di inizio attività. L’intervento abusivo è soggetto a sanzioni strettamente dipendenti dalla tipologia del titolo abilitativo richiesto;
• la TERZA PARTE è dedicata alle varie categorie di ABUSO EDILIZIO aventi rilevanza penale ed a quelle di natura amministrativa, civile e fiscale. L’analisi è condotta considerando, in particolare, l’attività di vigilanza ed i procedimenti applicativi delle varie sanzioni;
• la QUARTA PARTE, infine, vuole offrire una disamina sull’ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ e sulle procedure per la SANATORIA delle opere abusive soffermandosi su quelle riguardanti la CIL  e la CILA e sul condono previsto dalla legge  326/2003.

Il Cd-Rom allegato contiene la LEGISLAZIONE NAZIONALE, la LEGISLAZIONE REGIONALE e la GIURISPRUDENZA in forma integrale.

Nicola D’Angelo
Magistrato, autore di testi di diritto, collabora su tematiche giuridiche con diverse riviste tra cui troviamo “Progetto sicurezza”, “Rivista Giuridica di Polizia” e “L’Ufficio Tecnico”, tutte pubblicate da Maggioli Editore.

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Indice

Parte prima - INTRODUZIONE ALLA DISCIPLINA URBANISTICA

Capitolo 1 - La disciplina urbanistica
1. L’evoluzione della legislazione ed i punti di criticità
2. Edilizia, urbanistica e governo del territorio
3. Le prime leggi urbanistiche.
4. Le leggi successive al 1942  
4.1. Principali definizioni in materia edilizia.
5. I primi condoni edilizi.
6. Ripartizione di competenze tra Stato e regioni
7. Il Testo Unico 380/2001
7.1. La riduzione dei titoli abilitativi
7.2. La semplificazione procedimentale ed organizzativa
8. Il permesso di costruire.
8.1. Le procedure di rilascio del permesso di costruire.
8.1.1. Presupposti per il rilascio
8.1.2. La cessione di cubatura (o “asservimento di terreno a scopo edificatorio”).
8.2. Le “varianti” al permesso di costruire
8.3. Il permesso di costruire in “deroga”  
8.4. Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire
8.5. Il permesso di costruire convenzionato  
9. Denuncia di inizio attività e “superdia”
9.1. La segnalazione certificata di inizio attività (Scia)  
9.2. La comunicazione asseverata di inizio lavori (Cila) e la comunicazione inizio lavori (Cil).
10.Il certificato di agibilità

Capitolo 2 - La pianificazione urbanistica
1. Introduzione  
2. La pianificazione sovracomunale
2.1. Il piano territoriale di coordinamento.
2.2. Il piano territoriale di coordinamento della provincia
2.3. Il piano regolatore generale intercomunale
2.4. I piani paesistici
3. Il piano regolatore generale comunale
3.1. Il programma di fabbricazione
4. La pianificazione attuativa
4.1. Il piano particolareggiato di esecuzione  
4.2. Il piano di lottizzazione
4.3. Il programma pluriennale di attuazione
5. Il regolamento edilizio

Parte seconda - I TITOLI ABILITATIVI

Capitolo 3 - Il permesso di costruire e le nuove autorizzazioni.
1. Introduzione  
1.1. Le opere “precarie”
2. Attività subordinate al permesso di costruire  
2.1. Interventi di nuova costruzione.
2.1.1. Concetto di costruzione  
2.1.2. Cimiteri  
2.1.3. Costruzioni interrate
2.1.4. Demolizioni
2.1.5. Impianti di carburante
2.1.6. Impianti sportivi in genere
2.1.6.1. Impianti di golf.
2.1.6.2. Maneggi per cavalli
2.1.6.3. Palloni pressostatici.
2.1.6.4. Piscine.
2.1.7. Insegne e tabelle pubblicitarie
2.1.8. Itticoltura
2.1.9. Lavori agricoli
2.1.10. Mansarde e sottotetti.
2.1.11. Opere di recinzione/cancelli
2.1.11.1. Mura di recinzione, mura di contenimento.
2.1.12. Le opere interne.
2.1.13. Pertinenze
2.1.13.1. Pertinenze e parcheggi.
2.1.14. Pontili galleggianti.
2.1.15. Porticati
2.1.16. Prefabbricati  
2.1.17. Roulotte, case mobili, cassoni e bungalow  
2.1.18. Ruderi  
2.1.19. Sbancamenti
2.1.20. Serre
2.1.21. Soppalchi
2.1.22. Strade e pavimentazioni
2.1.23. Terrazze, balconi ed aperture di nuove porte e finestre.
2.1.24. Tettoie.
2.1.25. Verande  
2.1.26. Volumi interni
2.1.27. Volume tecnico  
2.2. Interventi di ristrutturazione edilizia
2.2.1. La totale demolizione e ricostruzione
2.3. Interventi di ristrutturazione urbanistica
2.4. Mutamento di destinazione d’uso
2.4.1. Mutamento materiale e mutamento funzionale
2.4.2. Mutamento di destinazione e conseguenze penali
3. Interventi soggetti ad autorizzazione  
3.1. Antenne ripetitori
3.2. L’autorizzazione “unica” per gli impianti alimentati da fonti rinnovabili.
3.2.1. Impianti eolici
3.2.2. Torri anemometriche  
3.2.3. Impianti solari fotovoltaici  
3.2.4. Impianti idroelettrici e geotermoelettrici  
3.2.5. Impianti di generazione elettrica alimentati da biomasse, gas di discarica, gas residui dai processi di depurazione e biogas

Capitolo 4 - L’attività edilizia libera, Cil, Cila, Dia e Scia.
L’attività edilizia della pubblica amministrazione
1. Gli interventi liberi, Cil e Cila  
2. Gli interventi soggetti a Scia
2.1. Inapplicabilità della Scia a lavori su manufatti abusivi non sanati
3. Dalla Dia alla Scia  
4. La Dia alternativa cd. Superdia  
5. L’attività edilizia della pubblica amministrazione  

Parte terza - ABUSI EDILIZI: TIPOLOGIA, VIGILANZA E SANZIONI

Capitolo 5 - I reati urbanistico-edilizi del tu 380/2001
1. I reati urbanistico-edilizi.
1.1. L’oggetto dei reati urbanistici.
1.2. I rapporti fra i reati.
2. La successione di leggi nel tempo; art. 20, legge 47/1985 e art. 44, TU 380/2001.
3. Art. 44, lett. a).
4. Art. 44, lett. b).
4.1. Esecuzione di lavori in assenza o in difformità dal permesso di costruire
4.1.1. Lavori eseguiti sulla base di un permesso illegittimo  
4.1.2. Permesso illegittimo perché non preceduto dalla valutazione di incidenza ambientale.
4.1.3. L’autorizzazione “provvisoria” o “in precario”
4.2. Esecuzione di lavori in totale difformità dal permesso di costruire  
4.2.1. Totale difformità e variazioni essenziali  
4.3. Prosecuzione dei lavori nonostante l’ordine di sospensione
5. Art. 44, lett. c), seconda parte: interventi abusivi e zone sottoposte a vincolo
6. La natura dei reati edilizi; consumazione e prescrizione
7. L’elemento soggettivo.
7.1. L’errore sul precetto, l’errore sul fatto
7.2. Le cause di giustificazione  
7.3. Le circostanze  
7.3.1. La rilevanza penale dell’eliminazione delle opere abusivePag. 376
8. I soggetti attivi del reato
8.1. Il proprietario dell’area.
8.2. Il direttore dei lavori.
8.3. Il progettista
8.4. L’acquirente del manufatto abusivo.
8.5. Il responsabile dell’ufficio tecnico comunale
9. Reati edilizi e abuso d’ufficio nel rilascio di permesso illegittimo
10.Le violazioni alla Dia e alla Scia
10.1. Le false attestazioni presenti nella Dia e nella Scia

Capitolo 6 - La lottizzazione abusiva
1. Art. 44, lett. c). La lottizzazione abusiva
2. La lottizzazione abusiva negoziale
3. La lottizzazione abusiva materiale
3.1. Lottizzazione e zone parzialmente o totalmente urbanizzate
3.2. Autorizzazione a lottizzare illegittima  
3.3. Autorizzazione a lottizzare attuata in difformità
3.4. Lottizzazione e mutamento di destinazione d’uso
3.5. La lottizzazione degli “imprenditori agricoli”  
4. Lottizzazione mista
5. L’interesse protetto.
6. La natura giuridica: consumazione e prescrizione
6.1. Rapporti con altri reati urbanistici
7. I profili soggettivi.
7.1. Il venditore  
7.2. L’acquirente.
7.3. I tecnici
7.4. Il notaio rogante
8. Condono e lottizzazione  
9. La confisca
9.1. Confisca e tutela del terzo in buona fede; la giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo
9.2. Confisca e giudicato
9.3. Confisca e sanatorie

Capitolo 7 - Reati edilizi e procedimento penale  
1. Introduzione  
2. L’attività di vigilanza Pag. 497
2.1. Gli accertamenti della PG  
2.2. Gli accertamenti della PA.
2.2.1. Le responsabilità penali per omessa vigilanza
2.3. Accertamenti di ufficio, su istanza di parte e a seguito di esposto anonimo.
3. I mezzi di accertamento; accertamenti tecnici, consulenze e perizie  
3.1. Le resistenze all’accertamento  
4. Il sequestro del manufatto abusivo; probatorio e preventivo
4.1. Il sequestro preventivo di immobile ultimato.
4.2. La prosecuzione dei lavori in pendenza di sequestro; la violazione dei sigilli  
4.3. Lo “sgombero” degli immobili abusivi sequestrati.
4.4. L’efficacia del sequestro in relazione alla sentenza di primo grado  
5. L’accertamento di conformità e la sospensione dell’azione penale
5.1. Condono e sospensione  
5.1.1. Condono ed estinzione del reato  
6. La costituzione di parte civile
6.1. La costituzione del comune
6.2. La costituzione dei privati confinanti
6.3. La costituzione delle associazioni ambientaliste
7. Consumazione e prescrizione
8. L’ordine di demolizione all’esito del processo
8.1. Ordine di demolizione e sospensione della pena
8.2. Ordine di demolizione e affidamento in prova al servizio sociale.
9. L’esecuzione dell’ordine di demolizione
9.1. Le modalità esecutive
9.2. La sospensione e la revoca dell’esecuzione
10.La confisca dei terreni abusivamente lottizzati  

Capitolo 8 - Le sanzioni amministrative
1. Introduzione  
1.1. Termini entro i quali esercitare l’attività di vigilanza
2. La sospensione dei lavori  
3. Le sanzioni
3.1. La responsabilità per omessa o ritardata applicazione delle sanzioni  
4. I soggetti responsabili Pag. 629
5. Le violazioni del permesso di costruire e le relative sanzioni
5.1. Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità dal medesimo o con variazioni essenziali
5.1.1. L’ingiunzione a demolire.
5.1.2. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale
5.1.2.1. L’acquisizione di opere eseguite su terreni sottoposti a vincoli.
5.1.3. Demolizione o conservazione dell’opera acquisita.
5.1.4. L’intervento sostitutivo della regione
5.2. Permesso di costruire e difformità parziali.
5.3. Permesso di costruire e ristrutturazione edilizia
5.4. Permesso di costruire annullato  
6. La lottizzazione abusiva  
7. La demolizione delle opere abusive
8. Il pagamento della sanzione
9. Le violazioni al regime della segnalazione certificata di inizio attività  
10.Omesso o ritardato pagamento del contributo di costruzione
11.La vigilanza su opere di amministrazioni statali  
12.Gli accordi integrativi e/o sostitutivi dei provvedimenti sanzionatori

Capitolo 9 - Le sanzioni civili e fiscali.
1. Le sanzioni civili  
1.1. La nullità degli atti
1.2. Nullità degli atti e lottizzazione abusiva
1.3. Le sanzioni disciplinari a carico dei notai  
2. Le forniture somministrate da aziende erogatrici di servizi pubblici.
3. Le sanzioni fiscali  
3.1. Sanzioni fiscali e sanatoria  
3.2. Sanzioni fiscali e calamità naturali

Capitolo 10 - Le violazioni della normativa sulle opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica
1. Introduzione  
2. Disposizioni a carattere generale
2.1. Sistemi costruttivi.
2.2. Produzione in serie.
3. La normativa sulle opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica  
3.1. Ambito di applicazione.
3.2. La progettazione, la direzione e l’esecuzione delle opere
3.2.1. Le responsabilità penali di progettista, direttore, esecutore dei lavori e proprietario.
3.2.2. La competenza dei geometri e dei tecnici laureati
3.3. La denuncia dei lavori e la relazione finale.
3.3.1. Le responsabilità per omessa o ritardata denuncia e per omessa o ritardata relazione.
3.4. I documenti da conservare in cantiere  
3.5. Il collaudo statico
3.6. Utilizzo delle costruzioni prima del rilascio del certificato di collaudo  
4. La vigilanza  
5. Schema delle ipotesi contravvenzionali
5.1. Natura giuridica dei reati; consumazione e prescrizione
5.2. Rapporti con sanatoria e condono  

Capitolo 11 - Le violazioni della normativa antisismica  
1. Introduzione  
2. Le zone sismiche
2.1. L’ordinanza P.C.M. 3274/2003 e il d.m. 14 febbraio 2005  
2.2. Il d.m. 14 gennaio 2008 – Testo Unico – Norme tecniche delle costruzioni (NTC)  
3. Le norme tecniche
3.1. Le deroghe.
3.2. Il parere sugli strumenti urbanistici
3.3. Le deroghe alla normativa civilistica.
4. Obbligo di preavviso e autorizzazione all’inizio dei lavori
5. Le sanzioni penali
5.1. Natura giuridica dei reati; consumazione e prescrizione.
5.2. Soggetti responsabili  
5.3. Sanatoria ed effetti penali
6. La vigilanza  
6.1. Disposizioni processuali.
7. La demolizione delle opere o le modificazioni necessarie a renderle idonee  
8. Costruzioni in corso di realizzazione in zone sismiche di nuova classificazione
9. Le sanzioni fiscali  
10.Esenzioni per le opere eseguite dal genio militare

Capitolo 12 - Le violazioni deI vincoli ambientali, dei beni culturali e delle aree naturali protette
1. Introduzione  
1.1. Il riparto di competenze Stato-regioni  
2. La tutela dei beni culturali  
2.1. I vincoli sui beni culturali  
2.2. Le violazioni di natura amministrativa.
2.3. Le condotte costituenti reato
2.3.1. L’uso illecito
2.3.2. L’inosservanza delle prescrizioni di tutela indiretta
2.3.3. Le altre violazioni
2.3.4. L’inosservanza dei provvedimenti amministrativi
3. La tutela dei beni paesaggistici.
3.1. Autorizzazione paesaggistica semplificata per gli interventi di lieve entità.
3.2. Le violazioni di natura amministrativa.
3.3. Il reato di violazione dei vincoli paesaggistici  
3.3.1. La natura giuridica
3.3.2. Le attività che richiedono l’autorizzazione
3.3.3. La pena.
3.3.4. Le ipotesi di particolare gravità
3.4. Rapporti tra violazione paesaggistica e violazione urbanistica e tra autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire.
3.5. Il condono ambientale
3.5.1. L’accertamento di compatibilità paesaggistica
3.5.2. La sanatoria a seguito di rimessione in pristino.
3.5.3. L’accertamento di compatibilità paesaggistica per i lavori compiuti entro il 30 settembre 2004
4. La tutela ambientale ed il reato di cui all’art. 734 c.p.  
5. La tutela penale delle aree naturali protette  
5.1. I vincoli ed il regime di salvaguardia.
5.2. Le condotte vietate

Parte quarta - ABUSI EDILIZI E SANATORIE

Capitolo 13 - L’accertamento di conformità
1. Introduzione  
2. La sanatoria a seguito di accertamento di conformità
3. Presupposti del rilascio del permesso in sanatoria
3.1. La sanatoria cd. “giurisprudenziale”
3.2. Inapplicabilità della sanatoria al permesso di costruire in deroga
4. Effetti del provvedimento di sanatoria.
4.1. Sanatoria “parziale” o subordinata a prescrizioni
5. La sanatoria degli interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività (Scia).
6. La sanatoria di Cil e Cila  
7. La sanatoria ex lege delle difformità marginali

Capitolo 14 - Il condono edilizio
1. Introduzione.
2. Dal condono del 1985 a quello del 2003.
2.1. L’intervento della Corte costituzionale sull’art. 32 della legge 326/2003.
3. La domanda di condono
3.1. Il soggetto legittimato a presentare la domanda  
3.1.1. La rilevanza penale delle false autocertificazioni
3.2. L’idoneità statica
3.3. Il condono su aree pubbliche.
4. Le condizioni di applicabilità
4.1. Il concetto di opera ultimata
4.1.1. Le opere non ultimate a causa di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali  
4.1.2. Onere della prova circa la data di ultimazione delle opere
4.2. I limiti di volumetria  
4.2.1. Immobili non residenziali e c.m. 2699/2005
4.2.2. Limiti di volumetria e annullamento del permesso di costruire
5. Le tipologie di abuso sanabile  
5.1. Condizioni di esclusione  
6. Condono edilizio in zone sottoposte a vincoli
6.1. Il condono dei reati paesaggistici  
7. Il provvedimento finale; il silenzio-assenso per decorso del termine
7.1. Il provvedimento di diniego
7.2. Gli effetti della sanatoria
7.3. Condono e diritti dei terzi
8. Condono e lottizzazione abusiva  
9. Condono e vicende processuali  
9.1. La sospensione ex art. 44, legge 47/19852
9.1.1. Condizioni applicative nel processo penale
9.2. La sospensione ex art. 38, legge 47/19859
9.3. Le ipotesi di sospensione ed il sequestro dei manufatti abusivi
9.4. Sospensione ed esecuzione di sentenze definitive
9.5. La dichiarazione di estinzione del reato
9.5.1. Estinzione del reato e diniego di sanatoria amministrativa