Riqualificazione integrata degli edifici esistenti

Intervenire sul patrimonio esistente in modo globale - La qualità come fattore principale
Il patrimonio edilizio esistente ha notevole rilevanza, in termini di quantità e di valore, ma lo stesso non si può dire della qualità, in molti casi assai ridotta. Questo si traduce, come sappiamo perché tante volte sperimentato da ognuno di noi in casa ed al lavoro ma anche negli altri edifici in cui ci veniamo a trovare, in notevoli costi di gestione (che non possono che finire per gravare, direttamente o indirettamente, su di noi) ed in bassa qualità della vita (ancora una volta a nostro carico).

Non è questa l'unica possibilità che abbiamo. Anzi, a tutto ciò possiamo opporci mediante la riqualificazione integrata, cioè attuando quell'insieme di interventi che coniugano in modo globale la riduzione dei fabbisogni energetici - e naturalmente dei relativi costi, sia economici che sociali - al miglioramento della fruizione - più difficilmente quantificabile ma non per questo meno importante - e che sono particolarmente appetibili quando è possibile il ricorso alle agevolazioni fiscali.

Operare in questo modo comporta la creazione di nuove opportunità di lavoro, per i professionisti e per le imprese, ma anche di miglioramento dei propri spazi e di contenimento delle spese, per gli abitanti. Se è vero che tutto questo non è impossibile, infatti è vero il contrario, è però richiesto un modo nuovo di agire.

Oggi non vi è più posto per il professionista che continua a lavorare come faceva fino a poco tempo fa; nello stesso identico modo le imprese che non mutano il proprio atteggiamento saranno espulse dal mercato, se ancora ne fanno parte. Analogamente chi desidera abitare un edificio di qualità, spendendo bene il proprio denaro ed arrivando ad ottenere un fabbricato che possa sentire davvero suo, deve acquisire le competenze che gli consentano di relazionarsi con i progettisti ed i realizzatori.

Per i motivi anzidetti vengono in questo testo affrontati gli argomenti di utilità comune, affatto trascendenti e nemmeno limitati agli specialisti della singola nicchia. La trattazione avviene in modo assolutamente concreto ed organico, chiaro e senza tecnicismi: a partire, come sempre si dovrebbe fare, dall'analisi dell'esistente, con riferimento al periodo di costruzione ed alle parti che compongono i fabbricati, sia strutture che impianti ma anche distribuzione e finiture, per continuare con la proposta di miglioramento, suggerendo le possibili agevolazioni e trattando gli adempimenti burocratici da rispettare, le prestazioni tecniche da eseguire o acquisire, gli strumenti necessari e/o utili, con un occhio di riguardo per quelli disponibili gratuitamente, non manca la fondamentale gestione del cantiere, la finale certificazione del fabbricato e le check-list operative.

Massimo Meneghin, architetto, dopo aver collaborato alla didattica universitaria opera come libero professionista. Ha maturato esperienza pluridecennale nella consulenza, progettazione e direzione dei lavori, gestendo in modo completo il processo di realizzazione e di riqualificazione dei fabbricati.

Indice
Introduzione - Perché riqualificare e perché questo libro

1. Costruire, ristrutturare e riqualificare oggi, domani e dopodomani

2. Caratteristiche del patrimonio edilizio esistente
2.1. Edifici ante guerra
2.2. Edifici degli anni Cinquanta
2.3. Edifici degli anni Sessanta
2.4. Edifici degli anni Settanta
2.5. Edifici degli anni Ottanta
2.6. Edifici degli anni Novanta
2.7. Edifici degli anni Duemila

3. La riqualificazione degli edifici esistenti
3.1. Strutture
3.1.1. Terreno
3.1.2. Fondazioni
3.1.3. Strutture interrate
3.1.4. Strutture verticali fuori terra
3.1.5. Strutture orizzontali fuori terra
3.1.6. Coperture
3.2. Involucro
3.2.1. Pareti
3.2.2. Infissi
3.2.3. Solai
3.2.4. Coperture
3.2.5. Fondazioni
3.2.6. Murature interrate
3.3. Impianti idro-termo-sanitari
3.3.1. Impianti di riscaldamento
3.3.2. Impianti di raffrescamento
3.3.3. Impianti idrici
3.3.4. Impianti fognari
3.3.5. Impianti per la ventilazione meccanica
3.3.6. Cenni ad altri tipi di impianto
3.4. Impianti elettrici
3.4.1. Impianti per l'illuminazione
3.4.2. Impianti per la distribuzione della forza motrice
3.4.3. Impianti audio
3.4.4. Impianti televisivi
3.4.5. Impianti di trasmissione dati
3.4.6. Impianti antintrusione
3.4.7. Impianti fotovoltaici
3.4.8. Impianti domotici
3.4.9. Cenni ad altri tipi di impianto
3.4.10. Cenni ad altri modi di sfruttamento dell'energia solare
3.4.11. Distribuzione dei vani
3.4.12. Zona giorno
3.4.13. Zona notte
3.4.14. Pertinenze
3.4.15. Ingressi
3.4.16. Cucina
3.4.17. Pranzo
3.4.18. Soggiorno
3.4.19. Camere
3.4.20. Disimpegni
3.4.21. Logge e terrazze
3.4.22. Scale
3.4.23. Rampe
3.4.24. Ascensori
3.4.25. Servoscala
3.4.26. Piattaforme elevatrici
3.4.27. Servizi igienici
3.4.28. Ripostiglio
3.4.29. Lavanderia
3.4.30. Guardaroba
3.4.31. Cantina
3.4.32. Studio
3.4.33. Porte interne
3.4.34. Finestre
3.4.35. Parapetti
3.4.36. Finiture
3.4.37. Pavimenti
3.4.38. Rivestimenti
3.4.39. Dipinture
3.4.40. Altre finiture
3.4.41. Arredo
3.4.42. Aree coperte comuni
3.4.43. Aree scoperte

4. Agevolazioni fiscali
4.1. IVA ridotta
4.2. Detrazioni per la ristrutturazione
4.3. Detrazioni per la riqualificazione energetica
4.4. Detrazioni per l'arredo
4.5. Altre agevolazioni

5. Convenienza e finanziamento delle opere
5.1. Il piano di spesa
5.2. Il piano di risparmio
5.3. Il piano di finanziamento e di rientro

6. Adempimenti burocratici preventivi
6.1. Le opere liberalizzate
6.2. La comunicazione preventiva
6.3. La Denuncia di Inizio Attività edilizia
6.4. La Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia
6.5. Il Permesso di Costruire

7. Prestazioni tecniche
7.1. Rilievo metrico
7.2. Analisi strutturale
7.3. Analisi geologica
7.4. Analisi termica dell'involucro
7.5. Analisi energetiche degli impianti
7.6. Verifica della legittimità
7.7. Fascicolo del fabbricato
7.8. Progetto dell'intervento
7.9. Ruolo degli specialisti
7.10. Ruolo degli esecutori

8. Strumenti per i professionisti
8.1. Programmi per la rappresentazioni grafica
8.1.1. CAD
8.1.2. BIM
8.2. Programmi per la verifica energetica
8.3. Programmi per la gestione economica
8.3.1. Software per il computo delle spese da sostenere
8.3.2. Software per la valutazione del rientro delle spese sostenute
8.3.3. Software per la contabilizzazione delle opere eseguite
8.3.4. Software per la comunicazione delle spese detratte
8.4. Programmi per la gestione della sicurezza
8.5. Altri programmi

9. Gestione del cantiere
9.1. Operare nell'esistente
9.2. Tempistica
9.3. Sicurezza
9.4. Direzione dei lavori
9.5. Adempimenti burocratici

10. Adempimenti burocratici finali
10.1. Rapporti con i Comuni
10.1.1. Dichiarazione di fine dei lavori
10.1.2. Dichiarazione di conformità e/o collaudo delle opere eseguite
10.1.3. Dichiarazione di agibilità
10.2. Rapporti con il fisco
10.2.1. Comunicazione di proseguimento delle opere oltre l'anno fiscale
10.2.2. Modalità di contabilizzazione delle spese detratte per la ristrutturazione
10.2.3. Modalità di contabilizzazione delle spese detratte per la riqualificazione energetica
10.2.4. Modalità di contabilizzazione delle spese detratte per l'arredo
10.3. Rapporti con l'Enea
10.3.1. Comunicazione finale delle opere eseguite
10.3.2. Attestato di Prestazione Energetica

11. Certificazione del fabbricato
11.1. Attestato di Prestazione Energetica
11.2. Casaclima
11.3. Itaca
11.4. Leed
11.5. Altre certificazioni

12. Check-list operative
12.1. Casi tipici di riqualificazione degli edifici
12.1.1. La casa isolata
12.1.2. La casa a schiera
12.1.3. L'appartamento
12.1.4. Il condominio

13. Modulistica
13.1. Documentazione da presentare ai comuni
13.2. Documentazione da presentare all'Enea
13.3. Documentazione per la contabilizzazione delle opere

14. Risorse per i professionisti
14.1. Bibliografia
14.2. Sitografia
14.3. Aggiornamento del testo
14.4. Blog

15. Conclusioni