Stime immobiliari ed estimo

Estimo generale, legale e speciale. Stima delle aree edificabili, dei terreni e dei danni. Con software per la valutazione immobiliare

La parola estimo definisce in sé una disciplina che applica principi di economia, di matematica finanziaria, di diritto e di statistica. Grazie a questi principi è possibile attribuire a un bene economico una valutazione espressa in moneta.

La presente pubblicazione affronta tematiche relative all’estimo, illustrandone anche gli aspetti dal punti di vista normativo.

Il testo, che si apre con un glossario dei termini meno comuni e che ricorrono anche nella presente pubblicazione, tratta i seguenti argomenti:

• estimo generale: nozioni dei principi;
• estimo legale: riguarda tutte quelle valutazioni che si effettuano in funzione di leggi e norme specifiche, quindi stime di danni e assicurazione danni, stime di espropriazioni per pubblica utilità, stime per successioni ereditarie e divisioni, usufrutto, stime per i miglioramenti fondiari, stime per servitù prediali coattive;
• estimo speciale: che comprende l’estimo civile, l’estimo rurale, l’estimo forestale, l’estimo commerciale ed industriale e l’estimo catastale.

Particolare attenzione è dedicata ai procedimenti di stima che riguardano l’estimo civile, che si occupa della valutazione immobiliare dei fabbricati e delle aree edificabili, esaminando le procedure di stima e le formulazioni con l’ausilio di esempi pratici.

Il software incluso (Stima), parte integrante della presente pubblicazione, consente di effettuare la valutazione di un immobile con il metodo per valore commerciale e la redazione automatica della stima, comprensiva di tutti i passaggi e dei calcoli.

Il metodo per valore commerciale tiene conto della seguente procedura:

• Ricerca, mediante indagini di mercato, del valore medio di compravendita (€/mq) praticato nella zona, per immobili similari.
• Correzione del valore medio di compravendita con alcuni coefficienti che tengono conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile da stimare, che sono:
• ubicazione;
• epoca di costruzione;
• tecnica costruttiva;
• materiali impiegati;
• precario stato di conservazione e manutenzione.

Il valore ottenuto da questa procedura viene moltiplicato per la superficie di competenza dell’immobile da stimare.

REQUISITI HARDWARE E SOFTWARE

Processore da 2.00 GHz; MS Windows Vista/7/8/10 (è necessario disporre dei privilegi di amministratore); MS .Net Framework 4+; 250 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; Software per la gestione di documenti Microsoft Office; Lettore di file PDF; Risoluzione monitor consigliata 1600×900; Accesso ad internet e browser web.

AUTORE

Vincenzo Calvo, Ingegnere libero professionista, svolge principalmente attività di progettazione, calcolo strutturale, consulenza tecnica d’ufficio per il Tribunale di Siracusa, direzione dei lavori, sicurezza nei luoghi di lavoro. Si occupa anche di sviluppo software tecnico-professionale per Ingegneri, Architetti e Geometri, e di pubblicazioni editoriali fra le quali spicca il best seller Calcoli rapidi per il progettista.

INDICE

INTRODUZIONE

1. GLOSSARIO

2. ESTIMO GENERALE
2.1. Principi generali
2.2. Procedimenti di estimativi
2.3. Stima Sintetica diretta
2.4. Stima indiretta

3. ESTIMO LEGALE: Aspetti legislativi e normativi
3.1. I danni – Articoli del Codice Civile
3.2. Assicurazione danni – Articoli del Codice Civile
3.3. L’espropriazione – Articoli del Codice Civile
3.4. L’Espropriazione – Articoli del D.P.R. n. 327/2001, T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità. (Testo A)
3.5. Le successioni ereditarie – Articoli del Codice Civile
3.6. Le successioni ereditarie – Articoli del D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99 «Disposizioni in materia di soggetti e attività, integrità aziendale esemplificazione amministrativa in agricoltura, a norma dell’articolo 1, comma 2, lettere d), f), g), l), ee), della legge 7 marzo 2003, n. 38»
3.7.Le servitù – Articoli del Codice Civile
3.8. Le servitù – R.D. 27 febbraio 1936, n. 645 «Appoggio coattivo di fili telegrafici e telefonici»
3.9. Le servitù – Legge 13 giugno 1907, n. 403 «Passaggio di vie funicolari e linee teleferiche»
3.10. Le servitù – T.U. sulle acque e gli impianti elettrici 11 dicembre 1933, n. 1775 (Elettrodotto coattivo)
3.11. Usufrutto – Articoli del Codice Civile
3.12. Enfiteusi – Articoli del Codice Civile
3.13. Enfiteusi – Articoli della Legge 22 Luglio 1966, n. 607
3.14. Enfiteusi – Articoli della Legge 18 dicembre 1970, n. 1138
3.15. Miglioramenti – Articoli del Codice Civile
3.16. Miglioramenti – Legge 3 maggio 1982, n. 203
3.17. Miglioramenti nella mezzadria
3.18. Miglioramenti nel possesso
3.19. Miglioramenti effettuati da un terzo
3.20. Miglioramenti effettuati da un proprietario temporaneo
3.21. Miglioramenti effettuati da proprietari soggetti a condizione risolutiva
3.22. Miglioramenti nei condomini

4. ESTIMO CIVILE
4.1. Fabbricati
4.2. Stima parametrica dei fabbricati
4.3. Stima per valori tipici dei fabbricati
4.4. Stima indiretta per capitalizzazione del reddito netto annuo
4.5. Aree edificabili
4.6. Visura e valutazione delle opere edilizie
4.7. Stima comparativa
4.8. Il Condominio
4.9. Spese condominiali
4.10. Tabelle millesimali
4.11. La tabella dei millesimi generali di proprietà
4.12. La tabella ascensore
4.13. La tabella scale
4.14. La tabella autoclave
4.15. La tabella riscaldamento

5. ESTIMO RURALE
5.1. Definizioni
5.2. Le aziende agrarie e i criteri di stima
5.3. La stima sintetica parametrica
5.4. La stima per valori tipici
5.5. La stima indiretta
5.6. I piccoli appezzamenti
5.7. Stima dei frutti pendenti e anticipazioni colturali
5.8. Stima delle anticipazioni colturali
5.9. Stima delle scorte

6. INSTALLAZIONE E ATTIVAZIONE DEL SOFTWARE “STIMA”

6.1. Il software Stima
6.2. Requisiti hardware e software
6.3. Richiesta della password di attivazione del software
6.4. Installazione ed attivazione del software
6.5. Assistenza tecnica sui prodotti Grafill (TicketSystem)

MANUALE D’USO DEL SOFTWARE “STIMA”

BIBLIOGRAFIA E FONTI NORMATIVE