Stima dei beni residenziali

Metodi e applicazioni per la valutazione degli asset residenziali

Il testo è dedicato alle stime immobiliari dei beni residenziali. Per beni residenziali, dal punto di vista estimativo, s'intendono quelli che producono "valore" soltanto attraverso la loro cessione temporanea oppure definitiva. Si tratta del primo volume di una triade dedicata alla valutazione cui seguiranno il volume dedicato alla stima dei beni produttivi e dei diritti (soggettivi e oggettivi). Il volume affronta la complicata materia estimativa in maniera assolutamente "originale", aderendo e spiegando, in ogni caso, i vari standard internazionali di stima (IVS) oggi in diffusione progressiva e indispensabili per un perito estimatore. Il volume non intende però accettarli acriticamente, ma vuole invece puntualmente evidenziarne i limiti e i vantaggi culturali.

I concetti principali e originali affrontati dal testo sono il "paradigma di unicità del bene estimativo" e i "livelli di mercato"; considerazioni concettuali indispensabili per comprendere a fondo la formazione del valore e la sua corretta valutazione. Il testo, in senso stretto, intende affrontare, dunque, la materia considerando gli standard estimativi e cercando - dove è possibile - di superarli per portarsi in una dimensione disciplinare più autonoma, più vicina alla scuola estimativa italiana e più aderente alla realtà del mercato immobiliare esistente nel nostro paese, ancorché il tutto sia sempre ancorato e riferito alle best practices proposte dagli standard. Il volume, quindi, procede speditamente per le conoscenze di base e approfondisce - nel modo più semplice possibile - quegli argomenti che per ragioni varie potrebbero non essere stati oggetto di studi durante il percorso di formazione individuale.

Il CD-ROM allegato installa il software STIMMO 1.A, database relazionale per redigere velocemente la valutazione di un bene residenziale per mezzo del metodo di mercato (attraverso la stima per apprezzamenti e detrazioni) utilizzando valori unitari medi e rapporti strumentali di aggiustamento proposti dallo stesso. L'utente ha sempre e comunque la possibilità di modificare tutti i valori unitari proposti dal software e di eliminare, a sua discrezione, le caratteristiche da questo prese in considerazione e di aggiungerne delle nuove.

Il software consente, infine, di elaborare e modificare a blocchi la relazione di stima e di stamparne una copia pronta per la consegna alla committenza. L'uso di questa potenzialità è estremamente agile e dopo le prime stime l'utente sarà facilmente in grado di pilotare e predisporre una stima in modo completo e scorrevole in base al caso pratico di stima.

Requisiti minimi hardware e software
Utenti MS Windows: Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7 (per utenti MS Windows Vista e MS Windows 7 sono necessari i privilegi di "amministratore"); 300 MB liberi sull'HDD; 2 GB di RAM; Risoluzione monitor 1024x768. Utenti Macintosh: Processore Intel da 2.00 GHz; Mac OS X 10.6/10.7; 300 MB liberi sull'HDD; 1 GB di RAM per Mac OS X 10.6; 2 GB di RAM per Mac OS X 10.7; Risoluzione monitor 1024x768.

Graziano Castello, architetto libero professionista. È libero docente presso la Scuola di Pubblica Amministrazione di Verona, Consulente Tecnico del Tribunale di Imperia e della Corte d'Appello di Genova, Presidente ISVIM (Istituto di valutazioni) nonché autore di numerosi testi e docente di corsi in materia estimativa.

Indice
Introduzione
Parte prima
Lineamenti disciplinari
I.1. Inquadramento dell'estimo
I.1.1. Estimo ed economia
I.1.2. Bisogni, beni e utilità
I.1.3. Il mercato
I.1.4. Domanda e offerta
I.1.5. Profitto, reddito e rendita
I.2. Richiami di matematica finanziaria
I.2.1. Estimo e finanza
I.2.2. Operazioni finanziarie
I.2.3. Interesse semplice e interesse composto
I.2.4. Ammortamento e reintegrazione
I.2.5. I riparti
I.3. Richiami di statistica
I.3.1. Media e varianza
I.3.2. Correlazione tra variabili, regressione lineare
I.3.3. Regressione polinomiale e linearizzazione
I.3.4. Variabili casuali e distribuzioni di probabilità

Parte seconda
Estimo generale, metodi e tecniche di stima
II.1. Inquadramento dell'estimo
II.1.1. Generalità sull'estimo
II.1.2. Postulati estimativi
II.1.3. Criteri estimativi
II.2. Metodi di stima
II.2.1. Metodi diretti e indiretti
II.2.2. Procedimenti pratici
II.2.3. Stime orientate al mercato
II.2.3.1. Stima a vista
II.2.3.2. Stima monoparametrica
II.2.3.3. Stima per valori tipici
II.2.3.4. Stima per punti di merito
II.2.3.5. Stima per apprezzamenti e detrazioni
II.2.3.6. Market Comparison Approach (MCA)
II.2.3.7. Sistema generale di stima
II.2.3.8. Analisi di regressione (MRA)
II.2.4. Stime orientate al costo
II.2.4.1. Metodo ibrido indiretto
II.2.4.2. Computo metrico estimativo
II.2.4.3. Stima delle aree edificabili
II.2.5. Stime orientate al reddito
II.2.5.1. Accumulazione iniziale infiniti redditi futuri posticipati
II.2.5.2. Yield capitalization
II.2.5.3. DCFA
II.2.5.4. Ricerca del saggio di capitalizzazione
II.3. La raccolta dei dati nelle stime
II.3.1. I dati catastali
II.3.2. La provenienza dell'immobile
II.3.3. Dati urbanistici e dati edilizi
II.3.4. Il sopralluogo

Parte terza
Le stime nella pratica. i beni immobili urbani
III.1. Stima delle abitazioni
III.1.1. Stima del più probabile valore di un'unità immobiliare residenziale eseguita con approccio comparativo di mercato
III.1.2. Stima del canone di locazione di un'unità residenziale
III.1.3. Stima del più probabile valore di un'unità immobiliare residenziale eseguita per capitalizzazione del reddito
III.1.4. Valutazione dei deprezzamenti funzionali ed economici di un'unità immobiliare residenziale
III.1.5. Stima del valore di mercato di un'unità immobiliare residenziale per HBU
III.2. Stima delle unità residenziali complementari e dei parcheggi
III.2.1. Stima del più probabile valore di mercato delle unità residenziali complementari
III.2.2. Stima del più probabile valore di mercato di unità destinate alla sosta dei veicoli
III.3. Stima delle aree urbane destinate alla residenza
III.3.1. Stima del più probabile valore di mercato delle aree edificabili (fabbricabili)
III.3.2. Stima del più probabile valore di mercato degli indici edificatori di un'area
III.3.3. Stima del più probabile valore di mercato delle aree edificate (fabbricate) e delle aree verdi private

Parte quarta
Il software stimmo 1.a
IV.1. Guida all'installazione del software stimmo 1.a
IV.1.1. Contenuti del cd-rom allegato
IV.1.2. Requisiti minimi hardware e software
IV.1.3. Richiesta della "password utente"
IV.1.4. Procedura per l'installazione del software
IV.1.5. Registrazione del software
IV.2. Manuale d'uso del software stimmo 1.a
IV.2.1. Avvio del software
IV.2.2. Pulsanti di navigazione
IV.2.3. Database, tabelle, record e campi
IV.2.4. Filosofia di STIMMO 1.A
IV.2.5. Eseguire una stima
IV.2.6. Osservazioni e consigli circa la relazione di stima