Stima dei beni residenziali

Metodi e applicazioni per la valutazione degli asset residenziali
Livelli di mercato - Ricerca del tasso di capitalizzazione - Stime con approccio al mercato, al costo e al reddito - Con la descrizione delle norme UNI 11558 sulle competenze e delle norme UNI 11612 sui processi di stima

Il volume, in questa seconda edizione aggiornata alle nuove tendenze culturali della materia, tratta la stime immobiliari dei beni residenziali. Per beni residenziali s'intendono quelli destinati alle attività squisitamente personali senza alcun fine produttivo e che, quindi, producono "valore" soltanto attraverso la loro cessione temporanea oppure definitiva.

Il testo affronta la materia estimativa esaminando i vari standard internazionali di stima (IVS), i quali sono diventati un bagaglio indispensabile per il valutatore immobiliare, in un settore che non ammette più l'improvvisazione e l'approssimazione di un tempo. Vengono sviluppati e approfonditi concetti che facevano già parte della prima edizione come il "paradigma di unicità del bene estimativo" e i "livelli di mercato"; quest'ultimi sono peraltro esaminati con un paragrafo dedicato, per una loro migliore comprensione. Capire, infatti, i livelli e il segmento di mercato è assolutamente indispensabile per riuscire ad assimilare a fondo la formazione del valore e, quindi, saper redigere una corretta valutazione.

In questa edizione vengono esaminate anche le norme di riferimento esistenti nel nostro paese, ormai obbligatorie ai fini della pratica professionale, che sono: le nuove linee guida dell'ABI, la norma UNI 11558 sulle competenze e la norma UNI 11612 sui processi di stima. Apparato normativo fondamentale che viene ampiamente descritto ed esaminato. Altro capitolo rinnovato è quello relativo al calcolo del tasso di capitalizzazione che non sempre viene affrontato con la dovuta profondità e che, invece, rappresenta la maggiore difficoltà nelle stime basate sul reddito.

Note sul software incluso
STIMMO 2.A è un database relazionale per redigere la valutazione di un bene residenziale per mezzo del metodo di mercato (attraverso la stima per apprezzamenti e detrazioni) utilizzando i valori unitari medi dell'OMI e rapporti strumentali di aggiustamento proposti, invece, dal programma. L'utente ha comunque la possibilità di modificare, a sua discrezione, le caratteristiche prese in considerazione e di aggiungerne delle nuove. Il software consente, infine, di elaborare e modificare a blocchi la relazione di stima e di stamparne una copia pronta per la consegna alla committenza. L'uso di questa potenzialità è estremamente agile e dopo le prime stime l'utente sarà facilmente in grado di pilotare e predisporre una stima in modo completo e scorrevole in base al caso pratico di stima.

Requisiti hardware e software
Per utenti MS Windows: processore da 2.00 GHz; MS Windows 7/8/10 a 64 bit (per utenti MS Windows 7/8/10 installare il software con i privilegi di "amministratore"); 300 MB liberi sull'HDD; 2 GB di RAM; risoluzione monitor consigliata ≥ 1024×768 pixel.

Per utenti Macintosh: processore Intel da 2.00 GHz; Mac OS X 10.9/10.10/10.11; 300 MB liberi sull'HDD; 2 GB di RAM; risoluzione monitor consigliata ≥ 1024×768 pixel.

Autore
Graziano Castello, architetto LP. Esperto formatore per gli ordini professionali (in presenza e in modalità FAD). Già docente presso la SSPA di Verona e l'Università di Tor Vergata. CTU del Tribunale di Imperia e della Corte d'Appello di Genova, Presidente ISVIM (Istituto di valutazioni). Autore d'innumerevoli testi di estimo.

Indice
Introduzione

Parte prima - Lineamenti disciplinari

I.1. Inquadramento dell'estimo
I.1.1. Estimo ed economia
I.1.2. Bisogni, beni e utilità
I.1.3. Il mercato
I.1.4. Domanda e offerta
I.1.5. Profitto, reddito e rendita

I.2. Richiami di matematica finanziaria
I.2.1. Estimo e finanza
I.2.2. Operazioni finanziarie
I.2.3. Interesse semplice e interesse composto
I.2.4. Ammortamento e reintegrazione
I.2.5. I riparti

I.3. Richiami di statistica
I.3.1. Media e varianza
I.3.2. Correlazione tra variabili, regressione lineare
I.3.3. Regressione polinomiale e linearizzazione
I.3.4. Variabili casuali e distribuzioni di probabilità

Parte seconda - Estimo generale, metodi e tecniche di stima

II.1. Inquadramento dell'estimo
II.1.1. Generalità sull'estimo
II.1.2. Postulati estimativi
II.1.3. Criteri estimativi
II.1.4. I livelli di mercato

II.2. Metodi di stima
II.2.1. Metodi diretti e indiretti
II.2.2. Procedimenti pratici
II.2.3. Stime orientate al mercato
II.2.3.1. Stima a vista
II.2.3.2. Stima monoparametrica
II.2.3.3.  Stima per valori tipici
II.2.3.4.  Stima per punti di merito
II.2.3.5.  Stima per apprezzamenti e detrazioni
II.2.3.6.  Market Comparison Approach (MCA)
II.2.3.7.  Sistema generale di stima
II.2.3.8.  Analisi di regressione (MRA)
II.2.4. Stime orientate al costo
II.2.4.1.  Metodo ibrido indiretto
II.2.4.2.  Computo metrico estimativo
II.2.4.3.  Stima delle aree edificabili
II.2.5. Stime orientate al reddito
II.2.5.1. Accumulazione iniziale  infiniti redditi futuri posticipati
II.2.5.2.  Yield capitalization
II.2.5.3.  DCFA
II.2.5.4.  Ricerca del saggio di capitalizzazione

II.3. La raccolta dei dati nelle stime
II.3.1. I dati catastali
II.3.2. La provenienza dell'immobile
II.3.3. Dati urbanistici e dati edilizi
II.3.4. Il sopralluogo

II.4. Norma uni di valutazione e standard
II.4.1. Linee Guida dell'Associazione Bancaria Italiana
II.4.2. Norme UNI 11557 e UNI 11612

Parte terza - Le stime nella pratica. i beni immobili urbani

III.1. Stima delle abitazioni
III.1.1. Stima del più probabile valore di un'unità immobiliare residenziale eseguita con approccio comparativo di mercato
III.1.2. Stima del canone di locazione di un'unità residenziale
III.1.3. Stima del più probabile valore di un'unità immobiliare residenziale eseguita per capitalizzazione del reddito
III.1.4. Valutazione dei deprezzamenti funzionali ed economici di un'unità immobiliare residenziale
III.1.5. Stima del valore di mercato di un'unità immobiliare residenziale per HBU

III.2. Stima delle unità residenziali complementari e dei parcheggi
III.2.1. Stima del più probabile valore di mercato delle unità residenziali complementari
III.2.2. Stima del più probabile valore di mercato di unità destinate alla sosta dei veicoli

III.3. Stima delle aree urbane destinate alla residenza
III.3.1. Stima del più probabile valore di mercato delle aree edificabili (fabbricabili)
III.3.2. Stima del più probabile valore di mercato degli indici edificatori di un'area
III.3.3. Stima del più probabile valore di mercato delle aree edificate (fabbricate) e delle aree verdi private

Parte quarta - Il software STIMMO 2.A

IV.1. Guida all'installazione del software STIMMO 2.A
IV.1.1. Note sul software incluso
IV.1.2. Requisiti hardware e software
IV.1.3. Download del software e richiesta della password di attivazione
IV.1.4. Installazione ed attivazione del software

IV.2. Manuale d'uso del software STIMMO 2.A
IV.2.1. Avvio del software
IV.2.2. Pulsanti di navigazione
IV.2.3. Database, tabelle, record e campi
IV.2.4. Filosofia di STIMMO 2.A
IV.2.5. Eseguire una stima
IV.2.6. Osservazioni e consigli circa la relazione di stima

Bibliografia essenziale
Fonti statistiche
Sitografia essenziale