CTU e CTP secondo gli Standard IVS

Le competenze di valutazione immobiliare del consulente tecnico secondo gli standard internazionali

• Il ruolo del consulente
• La figura del consulente tecnico
• La valutazione nella consulenza
• International Valutation Standards (IVS)
• Livelli di mercato e utilizzo del consulente tecnico nelle stime
• I framework della valutazione immobiliare
• Stima per approccio al mercato
• Stima per approccio al costo e per approccio al reddito

Questo volume sintetizza, per la prima volta in un unico testo, le competenze tipiche dell’attività di Consulente tecnico d’ufficio e di parte.

Il Consulente, quando è chiamato a dirimere delle controversie, infatti, assolve a un doppio incarico; da una parte egli ha l’incarico di consulenza vera e propria il cui compito specifico è quello di esprimere un parere su un problema o su una vertenza che possa aiutare il committente o più facilmente il Giudice ad assumere una giusta decisione; dall’altra troviamo l’attività di esperto, il cui compito, invece, è quello di quantificare in denaro quanto connesso con il problema o la vertenza.

Nella letteratura di settore si trovano, spesso, testi dedicati a un argomento o all’altro. In questo testo, invece, abbiamo tentato la sintesi dei due mondi riferendoci, per quanto attiene gli aspetti di valutazione, a quanto ormai si muove in modo deciso nelle valutazioni per conto delle banche, dove ormai l’adesione agli standard internazionali di stima è prevista da una direttiva UE e non è più possibile eluderli.

Nel campo delle consulenze ancora non vige alcun obbligo di rispetto dei predetti standard, tuttavia alcuni tribunali d’avanguardia hanno già cominciato ad accettare solamente stime eseguite con gli IVS (International Valutation Standards) e c’è da scommettere che in breve tempo l’obbligo di adesione agli standard sarà esteso per norma anche alle CTU e alle esecuzioni immobiliari.

Nel cercare di avvicinare il Consulente tecnico agli standard abbiamo fatto riferimento agli IVS originali tradotti in italiano, alle linee guida ABI e alle norme UNI 11558 e 11612 che rappresentano, di fatto, gli standard estimativi da utilizzare in Italia. Ci siamo preoccupati, inoltre, di fornire la sintesi di tutti quegli aspetti disciplinari che normalmente non sono affrontati, cercando di fornire le basi minime per comprendere quale sia il reale framework disciplinare della materia e comprendere così al meglio la nuova filosofia di stima. Non mancano, poi, alcuni esempi chiave per comprendere meglio i passaggi operativi.

Note sul software incluso

STIMMO 2.EMMECIA è un database relazionale per la valutazione dei cespiti che possono intervenire nelle operazioni del CTU; consente, inoltre, la valutazione secondo gli IVS e in particolare permette la stima per MCA.

Le funzioni essenziali di STIMMO 2.EMMECIA sono: archivio della clientela, della proprietà immobiliare e delle perizie eseguite; stima con approccio al mercato mediante il metodo per MCA di unità residenziali; visualizzazione, correzione e stampa del rapporto estimativo.

Unitamente a STIMMO 2.EMMECIA è disponibile un documento con gli Standard Internazionali di Stima – IVS (Traduzione italiana degli standard inglesi e americani).

Requisiti hardware e software

Per utenti MS Windows: processore da 2.00 GHz; MS Windows 7/8/10 a 64 bit (per MS Windows 7/8/10 installare il software con i privilegi di “amministratore”); MS .Net Framework 4 e vs. successive; 300 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; Adobe Reader 11.x e vs. successive; risoluzione monitor consigliata ≥ 1024×768 pixel.

Per utenti Macintosh: processore Intel da 2.00 GHz; Mac OS X 10.9/10.10/10.11; 300 MB liberi sull’HDD; 2 GB di RAM; Adobe Reader 11.x e vs. successive; risoluzione monitor consigliata ≥ 1024×768 pixel.

Autore

Graziano Castello, architetto LP. Esperto formatore per gli ordini professionali (in presenza e in modalità FAD). Già docente presso la SSPA di Verona e l’Università di Tor Vergata. CTU del Tribunale di Imperia e della Corte d’Appello di Genova, Presidente ISVIM (Istituto di valutazioni). Autore di innumerevoli testi di estimo.

Indice

INTRODUZIONE

PARTE PRIMA - CONSULENZA TECNICA E VALUTAZIONE

I.1. RICHIAMI SUL RUOLO DI CONSULENTE
I.1.1. La consulenza
I.1.2. Atto pre-decisionale
I.1.3. Caratteristiche della consulenza
I.1.4. Origine della consulenza
I.1.5. La relazione o report di consulenza

I.2. LA FIGURA DEL CONSULENTE TECNICO
I.2.1. Il CTU
I.2.2. L’albo dei CTU
I.2.3. L’iscrizione
I.2.4. Responsabilità e sanzioni
I.2.5. Le varie consulenze del CTU
I.2.6. Il CTP
I.2.7. L’esperto del Giudice nelle Esecuzioni immobiliari
I.2.8. La consulenza nella procedura fallimentare
I.2.9. Analisi Costi-Benefici

I.3. LA VALUTAZIONE NELLA CONSULENZA
I.3.1. Aree di intervento del Consulente Tecnico
I.3.2. Cos’è la valutazione
I.3.3. Gli strumenti per la valutazione
I.3.4. Affidarsi più alla scienza che all’esperienza

PARTE SECONDA - METODI DI STIMA SECONDO GLI IVS

II.1. GLI INTERNATIONAL VALUTATION STANDARDS (IVS)
II.1.1. Cosa sono gli IVS
II.1.2. Principi base non dichiarati degli IVS
II.1.3. International Valuation Standards Council (IVSC)
II.1.4. Sintesi degli IVS
II.1.5. Le linee guida dell’ABI

II.2. LIVELLI DI MERCATO E UTILIZZO DEL CONSULENTE TECNICO NELLE STIME
II.2.1. I livelli di mercato
II.2.2. Livello edilizio
II.2.3. Livello Immobiliare
II.2.4. Livello reddituale
II.2.5. Utilizzare i livelli di mercato nelle stime del CT

II.3. I FRAMEWORK DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
II.3.1. Prezzo e Valore
II.3.2. Trattativa di mercato e giudizio di stima
II.3.3. Legge di Jevons
II.3.4. Probabilismo
II.3.5. Segmento di mercato
II.3.6. Mercato come unica fonte d’informazione
II.3.7. Unità di misura e nomenclatori
II.3.8. Prezzo unitario e prezzo marginale

II.4. LA STIMA PER APPROCCIO AL MERCATO
II.4.1. Caratteristiche di comparazione
II.4.2. La funzione estimativa
II.4.3. Fasi della stima per comparazione
II.4.4. La stima per MCA di un bene residenziale
II.4.5. Esempio pratico di stima per MCA di un bene residenziale
II.4.6. Le verifiche di attendibilità
II.4.7. Esempio pratico di verifiche di attendibilità
II.4.8. Sistema generale di stima
II.4.9. Esempio pratico di sistema generale di stima

II.4. LA STIMA PER APPROCCIO AL COSTO E PER APPROCCIO AL REDDITO
II.5.1. Quando si stima con approccio al costo
II.5.2. La stima per valore di costo
II.5.3. La stima con approccio al reddito
II.5.4. La determinazione del tasso di capitalizzazione
II.5.5. Direct Capitalization
II.5.6. Yeld Capitalization
II.5.7. Discont cash flow analysis (DCFA)

PARTE TERZA - IL SOFTWARE STIMMO 2.EMMECIA

III.1. GUIDA ALL’INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE STIMMO 2.EMMECIA
III.1.1. Note sul software STIMMO 2.EMMECIA
III.1.2. Requisiti hardware e software
III.1.3. Download del software e richiesta della password di attivazione
III.1.4. Installazione ed attivazione del software

III.2. MANUALE D’USO DEL SOFTWARE STIMMO 2.EMMECIA
III.2.1. Avvio del software
III.2.2. Pulsanti di navigazione
III.2.3. Database, tabelle, record e campi
III.2.4. Filosofia di STIMMO 2.EMMECIA
III.2.5. Come eseguire la stima per MCA
III.2.6. Osservazioni e consigli circa la relazione di stima

BIBLIOGRAFIA E SITOGRAFIA ESSENZIALE
Bibliografia essenziale
Sitografia essenziale