Superbonus 110%: assemblee condominiali e abusi edilizi bloccano le detrazioni fiscali del 110%

Superbonus 110%: le principali problematiche per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) previste dal D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), soprattutto per quel che riguarda i condomini, sono rappresentate dalla situazione edilizio-urbanistica del patrimonio immobiliare italiano e dall'emergenza Covid-19 che ha bloccato le assemblee condominiali.

Superbonus 110%: condomini ed emergenza Covid-19

Le nuove detrazioni fiscali del 110%, pur essendo una grandissimo opportunità per il Paese, si inseriscono in un contesto temporale anomalo. La pandemia, ancora in corso, ha infatti bloccato le assemblee condominiali e l'assenza di norme che regolino la videoconferenza, il dato di fatto è che sono molti i condomini interessati al superbonus ma sono altrettanti in numero quelli che ancora attendono l'approvazione del bilancio 2019.

Superbonus 110%: il quadro normativo per le assemblee condominiali

Ricordiamo, infatti, che con il Decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19 recante "Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19", convertito dalla legge 22 maggio 2020, n. 35, ha per la prima volta previsto a livello nazionale le prime misure di sospensione per fronteggiare l'emergenza Covid-19, tra le quali "la limitazione o sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni altra forma di riunione o di assembramento in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso".

Il successivo Decreto Presidente del Consiglio dei Ministri 11 giugno 2020 recante "Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, recante misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19, e del decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19", benché più permissivo dei precedenti, ha previsto "lo svolgimento delle manifestazioni pubbliche è consentito soltanto in forma statica, a condizione che, nel corso di esse, siano osservate le distanze sociali prescritte e le altre misure di contenimento, nel rispetto delle prescrizioni imposte dal questore ai sensi dell'articolo 18 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773". Previsione confermata anche nei successivi Decreto Presidente del Consiglio dei Ministri 7 agosto 2020 e Decreto Presidente del Consiglio dei Ministri 7 settembre 2020, in vigore almeno fino al 7 ottobre 2020.

Alla luce soprattutto degli ultimi 3 DPCM citati, l'amministratore per lo svolgimento delle assemblee dovrebbe essere responsabile che le stesse siano svolte nel rispetto delle distanze sociali, delle altre misure di contenimento e delle previsioni contenute nell'art. 18 del R.D. n. 773/1931 per cui:

I promotori di una riunione in luogo pubblico o aperto al pubblico devono darne avviso, almeno tre giorni prima, al questore. E' considerata pubblica anche una riunione, che, sebbene indetta in forma privata, tuttavia per il luogo in cui sarà tenuta, o per il numero delle persone che dovranno intervenirvi, o per lo scopo o l'oggetto di essa, ha carattere di riunione non privata. I contravventori sono puniti con l'arresto fino a sei mesi e con l'ammenda da lire mille a quattromila. Con le stesse pene sono puniti coloro che nelle riunioni predette prendono la parola. Il questore, nel caso di omesso avviso ovvero per ragioni di ordine pubblico, di moralità o di sanità pubblica, può impedire che la riunione abbia luogo e può, per le stesse ragioni, prescrivere modalità di tempo e di luogo alla riunione. I contravventori al divieto o alle prescrizioni dell'Autorità sono puniti con l'arresto fino a un anno e con l'ammenda da lire duemila a quattromila. Con le stesse pene sono puniti coloro che nelle predette riunioni prendono la parola. Non è punibile chi, prima dell'ingiunzione dell'Autorità o per obbedire ad essa, si ritira dalla riunione. Le disposizioni di questo articolo non si applicano alla riunioni elettorali.

Complicazioni che rendono molto difficile la vita all'amministratore di condominio che, tra le altre cose, oggi non ha neanche una norma che lo autorizzi all'organizzazione di assemblee in videoconferenza.

Superbonus 110% e assemblea condominiale: che maggioranza serve?

Ciò premesso, Governo e Parlamento, nel gestire l'emergenza COVID-19, hanno di fatto dimenticato il problema assemblee condominiali, prevedendo unicamente una disposizione contenuta nel decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. “Decreto Agosto”), la cui legge di conversione è in corso di approvazione, che inserisce il comma 9-bis all'art. 119 del Decreto Rilancio.

In particolare, in questo nuovo comma viene previsto che per l'approvazione delle delibere che riguardano gli interventi previsti dal superbonus, è necessario avere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (> 50%) e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Resta il problema delle assemblee che, certamente fino al 7 ottobre2020, sarà complicato poter convocare.

Superbonus 110% e abusi edilizi: il quadro normativo di riferimento

Altra enorme problematica relativa al nuovo superbonus e soprattutto alle procedure necessarie per la cessione del credito alle banche è rappresentata dalla condizione urbanistico-edilizia del patrimonio immobiliare italiano in cui negli anni ha visto l'abuso edilizio (dal più piccolo al più grande) grande protagonista.

La normativa cui si fa riferimento quando si parla di detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie in generale è costituita principalmente da:

• il Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 recante "Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi" (c.d. TUIR);
• il Decreto interministeriale 18 febbraio 1998 n. 41 recante "Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all'articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia";
• il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 recante "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia" (c.d. Testo Unico Edilizia).

Oltre chiaramente alle varie leggi e decreti che negli anni hanno prorogato, esteso e modificato le detrazioni fiscali inizialmente previste per le spese di ristrutturazione edilizia.

Sull'argomento abbiamo già pubblicato alcuni approfondimenti:

• Superbonus 110% e abusi edilizi: occhio alla conformità urbanistico-edilizia
• Abusi edilizi: l’istanza di sanatoria blocca l'ordine di demolizione?
• Superbonus 110% e ristrutturazioni edilizie: abusi e opere difformi bloccano le detrazioni fiscali?

Superbonus 110% e abusi edilizi: la cessione del credito

In questi approfondimenti abbiamo già chiarito cosa accade in caso di presenza di difformità o abusi edilizi, ma l'aspetto più importante da ricordare è che per la cessione del credito prevista dall'art. 121 del Decreto Rilancio, uno dei (tanti) documenti richiesti dalle banche è la dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica che tecnicamente assevera la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui è stata autorizzata la costruzione e/o la successiva modifica di un immobile.

Per la verifica della regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile è necessario richiedere allo Sportello Unico per l'edilizia l'ultimo titolo abilitativo (che contiene quindi tutte le modifiche consentite all'immobile nel corso della sua vita utile) e confrontarlo con la situazione effettiva dell'immobile per accertare che non si diano appunto difformità come ad esempio la chiusura di balconi, la ridistribuzione degli ambienti interni...

Nel caso tale verifica non sia positiva, non solo non si potrebbe procedere ad una compravendita dell'immobile (fino almeno alla sua regolarizzazione) ma si perderebbe la possibilità di poter cedere il credito di imposta alla banca.

Superbonus 110%: conclusioni

In definitiva, come detto più volte, prima di avventurarsi in lavori avventati senza le adeguate coperture economiche e nella speranza di "ristrutturare gratis" (cosa che non potrà mai esserci completamente), è sempre auspicabile che il condominio dia mandato ad un professionista che prima ancora di realizzare un progetto o procedere alla redazione dell'attestato di prestazione energetica (per l'ecobonus) si sinceri della condizione urbanistico-edilizia dell'immobile e metta al corrente condomini e condominio di eventuali problematiche che potrebbero minare dal principio la fruizione di eventuali detrazioni fiscali.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it