Sanatoria edilizia e condono: quali sono le differenze?

Sanatoria edilizia e condono, ovvero croce e delizia dei tribunali italiani dove si emettono sentenze a raffica su uno dei temi più dibattuti degli ultimi 20 anni.

Sanatoria edilizia e condono: le differenze

Partiamo dal principio. Sanatoria edilizia e condono non sono la stessa cosa. La sanatoria edilizia, più propriamente definita accertamento di conformità, è una procedura prevista dal DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) mediante la quale è possibile regolarizzare un intervento edilizio non autorizzato ma di cui si assume la conformità con la normativa urbanistica ed edilizia tanto all’epoca della violazione quanto al momento dell’istanza (c.d. doppia conformità).

Il condono edilizio è, invece, figlio (o forse padre) degli abusi che si sono perpetuati negli anni quando non esisteva una normativa edilizia o quando la consapevolezza della possibilità di regolarizzare un intervento "non conforme" muoveva cemento senza alcun freno (e gli abusi sui territori ne sono la dimostrazione). Con il condono edilizio è stato possibile ottenere la regolarità di immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia a seguito di leggi speciali di durata definita:

• la Legge n. 47/1985;
• la Legge n. 724/1994;
• la Legge n. 326/2003.

I tre condoni edilizi

In particolare, l'art. 31 (sanatoria delle opere abusive) della Legge n. 47/1985 (il primo condono edilizio) ha previsto la possibilità di conseguire la concessione o la autorizzazione in sanatoria per i proprietari di costruzioni e di altre opere che risultino essere state ultimate entro la data dell'1 ottobre 1983 ed eseguite:

• senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
• in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

Con l'art. 39 della Legge n. 472/1994 (il secondo condono edilizio), le disposizioni sulla sanatoria previste dalla Legge n. 47/1985 sono state prorogate alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Disposizioni che hanno trovato applicazione alle opere abusive realizzate relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Con l'art. 32 (Misure per la riqualificazione urbanistica, ambientale e paesaggistica, per l'incentivazione dell'attività di repressione dell'abusivismo edilizio, nonché per la definizione degli illeciti edilizi e delle occupazioni di aree demaniali), comma 25 della Legge n. 326/2003 (il terzo e ultimo condono edilizio) le disposizioni sulla sanatoria previste dalla Legge n. 47/1985 si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Disposizioni che hanno trovato applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

La sanatoria edilizia e la doppia conformità

La richiesta di sanatoria edilizia trae le sue origini dalla consapevolezza dell'esistenza di molti interventi edilizi che avrebbero potuto essere realizzati con un titolo edilizio al momento della loro realizzazione e che potrebbero essere realizzati con le norme attualmente in vigore (la c.d. doppia conformità). In queste situazioni è possibile sanare l'intervento edilizio e il Testo Unico Edilizia prevede due articoli:

• l'art. 36 rubricato "Accertamento di conformità";
• l'art. 37 rubricato "Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità".

L’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (Accertamento di conformità) stabilisce che:

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

L’art. 37 del Testo Unico dell’Edilizia (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità) stabilisce che:

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.

4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it