Sanatoria edilizia: le regole per ottenerla

Quando sentiamo la parola abuso edilizio spesso ne sottovalutiamo la portata pensando sia una cosa che non può interessarci. In realtà abuso edilizio e, di conseguenza, sanatoria edilizia sono dei concetti molto frequenti e comuni nel territorio italiano.

Abusi edilizi, sanatoria edilizia e Testo Unico Edilizia

Tanto frequenti, che la stessa normativa edilizia (il DPR n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia) ne dedica un intero capo (Titolo IV - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni, Capo II - Sanzioni). Quello che per chiunque può rappresentare una "piccola variazione" da nulla, in realtà si configura come difformità di progetto (appunto l'abuso edilizio), alcune delle quali possono essere regolarizzare anche dopo, altre invece che portano a strade alternative:

• l'ordine di demolizione;
• sanzione pecuniaria (quando, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile).

Quando si configura l'abuso: i 3 casi previsti dal Testo Unico Edilizia

Tralasciando il caso della lottizzazione abusiva (art. 30 del Testo Unico Edilizia), il DPR n. 380/2001 prevede 3 casi di abuso edilizio:

• l'intervento eseguito in assenza di permesso di costruire (o altro titolo edilizio);
• l'intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire (o altro titolo edilizio);
• l'intervento eseguito con variazioni essenziali.

Mentre il primo caso è chiaro (intervento senza alcuna autorizzazione edilizia), l'intervento eseguito in totale difformità dal permesso di costruire comporta la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.

Per quanto concerne, invece, l'intervento eseguito con variazioni essenziali, il DPR n. 380/2001 dedica un intero articolo (il 32) che definisce variazioni essenziali al progetto approvato quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti);
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Il Testo Unico Edilizia dopo il Decreto Semplificazioni: le tolleranze costruttive

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 11 settembre 2020, n. 120 di conversione del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 recante "Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale" (c.d. Decreto Semplificazioni) ha apportato parecchie modifiche al DPR n. 380/2001 tra cui l'inserimento del nuovo art. 34-bis sulle tolleranze costruttive che prevede:

"1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali".

Come sanare gli abusi edilizi: le regole per ottenere la sanatoria edilizia

Tralasciando i condoni edilizi mediante i quali è stato possibile ottenere la regolarità di immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia a seguito di leggi speciali di durata definita (la Legge n. 47/1985; la Legge n. 724/1994; la Legge n. 326/2003), il Testo Unico Edilizia prevede 2 articoli per ottenere la c.d. sanatoria edilizia:

• l'art. 36 (L) - Accertamento di conformità
• l'art. 37 (L) - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

Articoli che prevedono alcune regole per ottenere la sanatoria edilizia.

L'accertamento di conformità è una procedura che prevede l'ottenimento di un permesso di costruire in sanatoria se l’intervento edilizio, benché realizzato in assenza di autorizzazioni, risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16 (Contributo per il rilascio del permesso di costruire) del DPR n. 380/2001. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Nel caso di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), se lo stesso risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile.

La SCIA spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni penali previste dall'articolo 44 del Testo Unico Edilizia.

L'accertamento di conformità e l'estinzione del reato

Aspetto molto importante riguarda il fatto che il permesso di costruire rilasciato a seguito di accertamento di conformità estingue i reati previsti dalle norme urbanistiche vigenti. In tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001 può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 e, precisamente, la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, dovendo escludersi la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, successivamente, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it