Superbonus 110%: i 3 requisiti indispensabili

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2021 e le conseguenti modifiche all'art. 119 del Decreto Rilancio hanno aperto le maglie dei possibili beneficiari delle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus).

Le modifiche della Legge di Bilancio 2021

In particolare, è stato previsto l'inserimento:

• degli edifici plurifamiliari non in condominio e composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• gli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico o coibentazione del tetto, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

I 3 requisiti di accesso al superbonus

In riferimento agli interventi di riqualificazione energetica previsti dall'art. 119, comma 1, lettere a) e b) (ecobonus 110%) restano però fermi i requisiti previsti dalla normativa.

In particolare occorre correttamente verificare:

• i presupposti soggettivi;
• i presupposti oggettivi;
• i requisiti tecnici.

I presupposti soggettivi

Per quanto riguarda i presupposti soggettivi occorre verificare a monte di essere tra i soggetti beneficiari della detrazione fiscale. I lavori previsti devono quindi essere effettuati da:

• condomini;
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP);
• dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale;
• dalle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

I presupposti oggettivi

Dopo aver verificato di essere tra i soggetti beneficiari previsti dalla norma, occorre controllare che l'edificio o l'unità immobiliare (che devono essere di natura residenziale) non siano tra quelle escluse dal superbonus 110%:

• A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - Abitazioni in ville;
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Verificata anche questa condizione, è necessario ricordare che il superbonus può essere utilizzato per:

• gli edifici in condominio;
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti;
• gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• gli edifici unifamiliari.

I requisiti tecnici

A questo punto comincia la parte più complicata perché occorre per prima cosa verificare la conformità edilizia e urbanistica (e con la pandemia in corso non è sempre facile reperire la documentazione). Nel caso degli immobili in condominio, i relativi accertamenti sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Nel caso di unità immobiliari, edifici uni o plurifamiliari la conformità edilizia e urbanistica va riferita nella sua totalità.

Superato lo scoglio della conformità edilizia e urbanistica (cosa non di poco conto), è necessario che ci siano tutti i presupposti tecnici richiesti dalla normativa e quindi:

• verificare la prestazione energetica di partenza con la produzione di un Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• realizzare un progetto di riqualificazione energetica che possa coinvolgere eventualmente anche gli interventi cosiddetti trainati;
• realizzare i lavori e produrre un APE finale che dimostri il doppio salto di classe energetica previsto dalla normativa.

Nel caso di intervento di isolamento termico a cappotto, il Decreto Rilancio prevede l'utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017.

Alla fine, occorrerà l'asseverazione di un tecnico abilitato e, nel caso (probabile) si opti per lo sconto in fattura e la cessione del credito, della verifica di congruità.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it