AUMENTI CANONI DI LOCAZIONE

Due sentenze della Cassazione intervengo sul problema dell’aumento dei canoni degli immobili non abitativi.
La prima sentenza è la n. 10500 della Sezione III civile dell’8 maggio 2006 interviene sull’argomento precisando che in applicazione del principio generale della libera determinazione del canone nei contratti di locazione di immobili urbani ad uso diverso dalla residenza (industriale, commerciale, artigianale, alberghiero, ecc.) sono legittime le clausole che prevedono un canone in misura differenziata e crescente per successive frazioni di tempo nell’arco del rapporto contrattuale, a prescindere dagli aggiornamenti annuali effettuati sulla base delle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati se contrattualmente previsti ai sensi dell’articolo 32 della Legge 392/1978 (ed a tal proposito è possibile guardare anche la sentenza della Cassazione, Sez. III, 26 febbraio 1999, n. 1683).
Secondo i giudici, però, tali clausole sono valide (nel rispetto dell’articolo. 79 della Legge 392/1978) solo se gli aumenti del canone sono legati ad elementi particolari che incidono sull’equilibro economico del contratto (ad esempio, qualora il conduttore si faccia carico delle spese per i lavori di ristrutturazione dell’immobile) ovvero ad una riduzione giustificata del canone per un limitato periodo iniziale (ad esempio, per agevolare il conduttore nel primo periodo della sua attività economica).

La seconda sentenza è la n. 16073 della Sezione III civile del 14 luglio 2006 interviene sempre sullo stesso argomento precisando, però, che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legislativamente previsto o ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge n. 392/1978.
Viene, invece, precisato, invece (come peraltro aveva stabilito la sentenza della Cassazione n. 10550 precedentemente citata) che la clausola convenzionale, che prevede future maggiorazioni del canone diverse dall’aggiornamento in base ad indici di rivalutazione del potere di acquisto, può essere considerata legittima, purché sia chiaramente riferita ad elementi predeterminati, desumibili dal contratto e tali da essere idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta.
Nella sentenza viene, altresì, precisato che il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge.

In conclusione, quindi, dalle due sentenze si evince che, nei contratti di locazione diversi da quelli abitativi:

• è possibile pattuire un certo canone che può essere ridotto nei primi anni soltanto se tale riduzione è giustificata dal fatto che il conduttore si faccia carico delle spese per i lavori di ristrutturazione;
• non è possibile inserire nel contratto di locazione aumenti del canone diversi da quelli previsti dalla legge;
• è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto.