Agevolazioni acquisto prima casa: il sistema prezzo-valore

Acquisto prima casa come funziona la regola del prezzo valore in caso di decadenza delle agevolazioni previste per gli under 36? Essa è comunque applicabile per determinare le imposte da versare? Si tratta di un interessante quesito posto da un contribuente a Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate.

Decadenza agevolazioni prima casa: si può applicare il prezzo-valore?

Ricordiamo che le agevolazioni prima casa under 36 consistono nell’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione (escluso quelle di categoria catastale A1, A8 e A9) e atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, quando stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età e con un ISEE non superiore ai 40mila euro.

L’art. 64, co. 7 del D.L. n. 73/2021 (Decreto Sostegni-bis) ha stabilito che per questi atti viene attribuito un credito d’imposta pari all’imposta sul valore aggiunto relativa all’acquisto.

Questo credito di imposta può essere utilizzato:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione ai sensi del d.lgs n. 241/1997.

Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

Infine, il comma 8 del Decreto stabilisce che i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6, sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del dpr 29 settembre 1973, n. 601.

Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Sistema prezzo-valore: cos'è e come funziona

Secondo l’art. 1, comma 497 della legge n. 266/2005 il cosiddetto “prezzo-valore” rappresenta una diversa modalità di determinazione della base imponibile su cui applicare le imposte dovute (registro, ipotecaria e catastale) con l’acquisto di un’abitazione.

Essa consiste nella tassazione del trasferimento di proprietà di un immobile sulla base del valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo concordato nell’atto di compravendita.

Come spiega il Fisco, Il sistema prezzo-valore è ammesso solo per gli acquisti di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e non si applica alle vendite assoggettate a Iva.

Se non è possibile applicare agevolazioni come quelle per l’“Acquisto prima casa” o per l’acquisto prima casa “under 36”, ad esempio per ISEE superiore ai 40.000 euro, oppure per mancato trasferimento della residenza entro i termini previsti, l’Agenzia delle Entrate procede con il recupero delle imposte dovute, però c'è una buona notizia: il sistema prezzo-valore è comunque applicabile. L’importante è averlo dichiarato nell’atto di compravendita: diversamente, non potrà essere accettato un successivo atto integrativo di volontà di aderire a tale disciplina per la determinazione del valore imponibile.