Amministratori di condominio: Istruttoria dell'Antitrust sul tariffario minimo

Le norme del codice etico e deontologico e del tariffario minimo per amministratori professionisti di condominio possono restringere in maniera consistente la concorrenza nel settore dei servizi inerenti l’amministrazione di immobili condominiali predisposti dalla Confederazione Italiana delle associazioni condominiali (Confiac) e l'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (Agcn), nella riunione del 12 marzo 2014, ha aperto un'istruttoria nei confronti dell’associazione Confiac.

A parere dell’Autorità la predisposizione di un tariffario analitico potrebbe integrare gli estremi della fissazione orizzontale dei prezzi e quindi determinare una restrizione sensibile della concorrenza tra gli operatori del settore visto che la Confederazione riunisce il 75% delle associazioni italiane di categoria cui aderiscono i professionisti amministratori di condominio.
Il Tariffario si compone di due tabelle recanti rispettivamente in epigrafe la dicitura “Tariffario in vigore dal 01/01/2013 per la determinazione del compenso ordinario” e “Tariffario in vigore dal 01/01/2013 - compenso attività straordinaria”. In ciascuna di tali tabelle vengono dettagliatamente elencate le attività ricomprese nel compenso ordinario e straordinario di un amministratore di condominio, e in corrispondenza a ciascuna di esse vengono individuati gli specifici importi tariffari variabili in funzione della dimensione dei complessi condominiali gestiti. A titolo esemplificativo, in relazione all’attività straordinaria vengono indicate, tra le altre e unitamente ai corrispondenti compensi minimi, le seguenti voci: “convocazione e gestione di Assemblea straordinaria su richiesta dei condomini”; “riunione informale di condominio”; “gestione di lavori straordinari”; “assistenza legale”; “produzione di estratti conto su richiesta o dichiarazioni di regolarità pagamenti”.

L’Autorità aggiunge, poi, che non sembra peraltro limitare l’effetto restrittivo della concorrenza la circostanza che, nel sito internet della CONFIAC, il tariffario venga presentato come “meramente orientativo”. Talune disposizioni del Codice infatti inducono a ritenere effettivamente vincolanti le indicazioni di prezzo in ragione di un compiuto sistema sanzionatorio che si attiva nel caso di mancato rispetto delle disposizioni di cui il tariffario è parte integrante. Infatti la natura anticoncorrenziale delle intese aventi ad oggetto tariffari minimi deve ritenersi esistente indipendentemente dal carattere vincolante o meno delle indicazioni di prezzo ivi contenute, in quanto queste ultime sono comunque suscettibili di svolgere una funzione di orientamento del comportamento degli operatori e di determinare, conseguentemente, un’artificiale omogeneizzazione delle condizioni di mercato.
Tra l’altro il Codice, precisa l’Autorità, trova applicazione nei confronti di “tutti i soci delle associazioni confederate, allo scopo di uniformare il comportamento degli Amministratori associati alle singole associazioni confederate per fare sì che si applichi uno standard uniforme nell’esercizio della professione” ed il Codice contiene altresì un espresso richiamo al Tariffario. In particolare, nella sezione E) lettera l) dei “”, denominata “Profilo dell’amministratore”, viene individuato, tra i requisiti caratterizzanti tale figura professionale, il principio di “determinare in maniera univoca il giusto compenso [che] dovrà essere definito all’inizio del mandato, preventivamente approvato dal mandante e redatto tenendo conto del tariffario ufficiale Confiac che viene allegato al presente codice”.