CESSIONI EFFETTUATE DA IMPRESA COSTRUTTRICE

I fabbricati strumentali legati da vincolo pertinenziale ad un’abitazione acquisiscono, ai fini IVA, natura di fabbricati abitativi, a prescindere dal numero delle unità poste a servizio dello stesso immobile residenziale.
Così, in caso di cessione di una “prima casa” unitamente a due box alla stessa pertinenziali, effettuata dall’impresa costruttrice entro quattro anni dall’ultimazione della costruzione, entrambe le autorimesse devono essere trattate come se fossero anch’esse immobili abitativi, per cui:

• su un box potrà essere applicata l’aliquota IVA del 4% (in virtù della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al D.P.R. 131/1986, che estende le agevolazioni “prima casa” anche all’acquisto delle pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria catastale);
• sull’altro box potrà essere applicata l’aliquota IVA prevista per la cessione di abitazioni non di lusso, pari al 10% (e non, invece, quella ordinaria del 20% applicabile, in genere, al trasferimento di immobili strumentali).

Così precisa l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 139/E del 20 giugno 2007, chiarendo nuovamente il regime fiscale applicabile alla cessione di immobili che, ancorché non classificati catastalmente come abitazioni, sono pertinenziali e posti al servizio di fabbricati abitativi.

Già con la precedente C.M. 12/E/2007, la stessa Amministrazione finanziaria ha chiarito che la cessione delle pertinenze segue lo stesso regime fiscale applicabile, in generale, alla vendita del bene principale, purché il vincolo pertinenziale venga comunque evidenziato nell’atto di vendita.
Con la citata R.M. 139/E/2007, l’Agenzia affronta nuovamente la questione con riferimento ad un caso specifico, relativo alla cessione di una “prima casa”, unitamente a due box alla stessa pertinenziali (entrambi accatastati nella categoria C/6), effettuata dall’impresa costruttrice entro i quattro anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione.

In tal ambito è stato, quindi, chiarito che:

• entrambi i box devono essere considerati come fabbricati abitativi, essendo posti a servizio di un’abitazione. Pertanto la cessione degli stessi, effettuata dall’impresa costruttrice entro i quattro anni dall’ultimazione, è assoggettata ad IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n.8-bis del D.P.R. 633/1972 (che disciplina l’imponibilità IVA dei trasferimenti di fabbricati abitativi);
• per quanto riguarda l’aliquota IVA applicabile:
  • la prima pertinenza è imponibile IVA con l’aliquota prevista per la “prima casa” pari al 4%, in base n. 21) della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R.633/1972 (che richiama la nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131);
  • la seconda pertinenza è imponibile IVA con aliquota del 10%, in conformità al regime applicabile alle abitazioni non di lusso, in base al n. 127-undecies) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.

In entrambi i casi, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna.

Fonte: ANCE