CIRCOLARE AGENZIA DELLE ENTRATE

L'Agenzia delle Entrate con la circolare 6/E del 13 febbraio torna sull'argomento della cosiddetta permuta di appartamento fra costruttore ed artigiano come pagamento delle prestazioni effettuate da quest'ultimo e precisamente al punto 11.6 (Unità immobiliari ricevute nell'ambito di attività di impresa individuale) nel quale precisa che sovente accade che artigiani, imprenditori individuali, impegnati nell'ambito delle costruzioni edili, ricevano dall'appaltante, in corrispettivo dell'opera prestata, un'unità immobiliare in luogo del denaro.

I commi 496 e 497 dell'articolo 1 della legge finanziaria 2006 hanno introdotto importanti novità nell'ambito della tassazione delle cessioni immobiliari, per quanto riguardo sia le imposte dirette che quelle indirette.

In particolare nel caso che a pagamento dell'opera prestata per il costruttore da parte di un soggetto che abbia ricevuto l'affidamento di un appalto, il costruttore ceda in permuta all'affidatario dell'appalto una delle unità immobiliari dell'edificio in costruzione possono può verificarsi che:
- l'affidatario si intesti l'appartamento e lo usi per sue finalità;
- l'affidatario rivenda l'appartamento prima di intestarselo;
- l'affidatario si intesta l'appartamento e, successivamente, lo rivenda.

Il comma 496, in particolare, ha modificato il regime di tassazione delle plusvalenze immobiliari. Le plusvalenze soggette alla nuova disposizione sono quelle di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, e, quindi, quelle realizzate in seguito alla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (con esclusione di quelli acquisiti per successione o donazione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari), nonché quelle realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Rimangono quindi escluse le plusvalenze previste dalla lettera a) del comma 1 dell'articolo 67 del TUIR, realizzate mediante la lottizzazione dei terreni o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva rivendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici.

In base alla disciplina introdotta dal predetto comma 496, alle plusvalenze così realizzate si applica un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito pari al 12,50 per cento.

Tale nuova modalità di tassazione rimane comunque alternativa rispetto al precedente ed ancora vigente sistema ordinario, che prevede la concorrenza al reddito complessivo del contribuente ovvero, limitatamente alle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, la tassazione separata.

Il comma 497 prevede, inoltre, la possibilità per le parte acquirente di un immobile abitativo di calcolare la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.

In merito alla domanda formulata, si ritiene che un immobile ricevuto in corrispettivo per l'opera prestata in esecuzione di un contratto d'appalto costituisca un pagamento in natura e rappresenti, quindi, un componente positivo del reddito del percettore, avente, ai fini delle imposte dirette, la stessa natura fiscale di un pagamento in denaro. Di conseguenza, per quanto riguarda la possibilità di avvalersi del regime opzionale previsto dal comma 496 per le plusvalenze immobiliari, sono i principi che regolano la categoria dei redditi diversi a precludere la soluzione prospettata. Infatti, l'articolo 67 del TUIR dispone che non possono essere considerati redditi diversi quelli conseguiti nell'esercizio di arti o professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice.

Analoga risposta deve essere fornita in merito alla possibilità di avvalersi del doppio valore ai fini dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Infatti, è lo stesso comma 497 a specificare che rientrano nel campo di applicazione della norma le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.