COME SI PERDE LA DETRAZIONE E CAMBIO DI TITOLARITÀ DELL'IMMOBILE

Come anticipato in una precedente notizia, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Tra le altre cose la guida illustra i casi in cui è possibile perdere il diritto di accedere alla detrazione e cosa accade nel caso in cui avviene un cambio di titolarità dell'immobile sul quale sono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire della detrazione.

Come si perde la detrazione
All'interno della guida vengono illustrati i casi in cui non viene riconosciuta la detrazione e l'importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici finanziari, in particolare nel caso in cui:

• la comunicazione non è stata trasmessa preventivamente al Centro Operativo di Pescara;
• la comunicazione non contiene i dati catastali relativi all'immobile oggetto dei lavori (o quelli relativi alla domanda di accatastamento);
• non sono allegate le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia vigente;
• in assenza dei dati catastali, non è allegata la fotocopia della domanda di accatastamento;
• non sono allegate le fotocopie dei versamenti dell'Ici relativa agli anni a decorrere dal 1997, se dovuta;
• non è allegata la copia della delibera assembleare, quando necessaria, e della tabella millesimale per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali;
• non è allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all'esecuzione dei lavori;
• non è stata effettuata la comunicazione preventiva all'ASL competente, quando obbligatoria;
• non vengono esibite le fatture o ricevute relative alle spese, non è esibita la ricevuta del bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
• il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
• le opere edilizie eseguite sono difformi da quelle comunicate al Centro operativo di Pescara e non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
• vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative agli obblighi contributivi;
• non viene indicato distintamente nella fattura emessa dall'impresa che esegue i lavori, il costo della manodopera (adempimento valido a partire da 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006.

L'Agenzia ha, inoltre, precisato che non allegare i documenti o non compilare in modo corretto il modello di comunicazione non comporta immediatamente la decadenza dal diritto alla detrazione, che avviene solo se a seguito dell'invito a regolarizzare la comunicazione, il contribuente non la regolarizza entro i termini previsti (caso per caso).

L'Agenzia precisa, infine, che in caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.

Cambio di titolarità dell'immobile
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito anche i casi in cui avviene il cambio di titolarità dell'immobile sul quale sono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire della detrazione.
In particolare, nella maggior parte dei casi la variazione della titolarità prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire della detrazione, comporta il trasferimento della detrazione.
Ma vediamo i casi più frequenti:

• Compravendita, donazione e successione: nel caso in cui viene venduto l'immobile sul quale è stato eseguito l'intervento di recupero edilizio prima che sia trascorso l'intero periodo di godimento della detrazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all'acquirente dell'immobile (solo se si tratta, però, di persona fisica).
  Se il contribuente che ha eseguito l'intervento (donante) effettua la donazione dell'immobile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue spetta a quest'ultimo.
  Se muore il contribuente titolare di diritti sull'immobile oggetto dell'intervento di recupero, il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi. In questo caso, le detrazioni competono solo qualora l'erede conservi la detenzione materiale e diretta dell'immobile.
  Nei casi sopra indicati, se le spese di ristrutturazione sono state sostenute da persone diverse dal possessore (inquilino, comodatario), il diritto a detrarre le rate residue non si trasferisce e continua a spettare al detentore o al familiare convivente che ha sostenuto i costi.
• Trasferimento dell'inquilino o del comodatario: la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all'inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.