Cessione di fabbricati strumentali non ultimati: Regime IVA e delle imposte di registro ed ipo-catastali

Alle cessioni di fabbricati strumentali in corso di costruzione si applicano l'IVA con aliquota del 20% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna.

Questo uno dei chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare n.12/E del 12 marzo 2010, che raccoglie le risposte a diversi quesiti formulati dagli esperti nel corso di un incontro con la stampa specializzata ("Telefisco 2010").

Come noto, l'art.10, comma 1, n.8-ter, del D.P.R. 633/1972 disciplina il regime IVA delle cessioni di fabbricati strumentali per natura(1), prevedendo, in via generale, che tali operazioni siano esenti dall'imposta, ad eccezione di alcune specifiche ipotesi, in presenza delle quali la cessione è soggetta ad IVA(2). Inoltre, i medesimi trasferimenti, sia se imponibili che esenti da IVA, scontano l'imposta di registro in misura fissa (pari a 168 euro)(3) e le imposte ipotecaria e catastale pari, complessivamente, al 4%(4) (cfr. Dossier ANCE n.3 del 4 marzo 2009).

Con riferimento al regime IVA delle cessioni immobiliari, l'Amministrazione finanziaria aveva già precisato che i trasferimenti di fabbricati in corso di costruzione (o di ristrutturazione) devono essere sempre assoggettati ad IVA, sul presupposto che tali immobili sono ancora inseriti nel ciclo produttivo(5).

Con la citata C.M. n.12/E/2010, l'Agenzia delle Entrate torna nuovamente sul tema della cessione degli immobili non ultimati, chiarendo, in particolare, il regime applicabile ai trasferimenti di fabbricati strumentali in corso di costruzione, anche ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Al riguardo, nel confermare comunque l'applicazione dell'IVA in via obbligatoria (con aliquota ordinaria del 20%(6)), l'Amministrazione precisa ulteriormente che tali trasferimenti devono essere assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), in virtù del principio di alternatività IVA/Registro (art.40 D.P.R. 131/1986)(7).

Pertanto, le cessioni di fabbricati strumentali in corso di costruzione non devono scontare le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale, pari, complessivamente, al 4% del valore dichiarato in atto.

Fonte: ANCE

(1) Si definiscono immobili strumentali per natura quelli che, "per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni" - cfr. art. 43, comma 2, D.P.R. 917/1986.

(2) In particolare, l'IVA si applica obbligatoriamente per le cessioni di immobili strumentali, o loro porzioni, effettuate:

• da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
• nei confronti di soggetti passivi d'imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d'imposta in percentuale ? al 25%;
• nei confronti di cessionari che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni.

Al di fuori di tali ipotesi, l'IVA è applicabile su opzione espressa del cedente, manifestata nell'atto di cessione del bene strumentale.

(3) Ai sensi dell'art.40 del D.P.R. 131/1986.

(4) In particolare, l'imposta catastale è pari all'1%, ai sensi dell'art.10, comma 1, del D.Lgs. 347/1990, mentre l'imposta ipotecaria si applica nella misura del 3%, in virtù di quanto stabilito dall'art.1-bis della tariffa allegata al medesimo D.Lgs. 347/1990.

(5) Cfr. C.M. n.12/E del 1° marzo 2007 e News ANCE n.1110 del 2 marzo 2007.

(6) Circa l'aliquota IVA applicabile, in generale, alla cessione di un fabbricato in corso di costruzione, si precisa che, nella precedente C.M. 12/E/2007, l'Agenzia delle Entrate ha comunque confermato la possibilità, per i trasferimenti di immobili a destinazione abitativa, ancorché non ultimati, di fruire dell'aliquota al 4% (ai sensi del n.21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972), qualora in capo all'acquirente siano soddisfatti i requisiti "prima casa" (di cui alla Nota II-bis all'art.1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986). Nella medesima pronuncia, viene confermata, inoltre, l'applicazione dell'aliquota del 10%, prevista dal n.127-undecies, della Tabella A, parte III, allegata al medesimo D.P.R. 633/1972, per le cessioni di case di abitazione non di lusso, anche se non ultimate, o di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (cd. "Tupini", di cui all'art.13 della legge 408/1949), o loro porzioni, ancorché non ultimati (a condizione che permanga l'originaria destinazione), ceduti dalle imprese costruttrici.

(7) Per le imposte ipotecaria e catastale cfr., rispettivamente, Nota all'art.1 della tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990, e art.10, comma 2, del medesimo D.Lgs. 347/1990.