Come sanare gli abusi edilizi del Testo Unico Edilizia

Quando si parla di abusi edilizi e come sanarli è necessario partire subito da un distinguo: esiste una differenza concettuale tra condono edilizio e sanatoria edilizia, per la quale il primo tende a ottenere la sanatoria di immobili edificati in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia, mentre il secondo, più propriamente definito accertamento di conformità, si riferisce ad intervento non autorizzato ma di cui si assume la conformità con la normativa urbanistica ed edilizia tanto all’epoca della violazione, quanto al momento dell’istanza.

1. Il condono edilizio
2. La sanatoria edilizia o accertamento di conformità (art. 36 del DPR n. 380/2001)
3. La sanatoria edilizia o accertamento di conformità (art. 37 del DPR n. 380/2001)
4. Gli abusi edilizi considerati nel testo unico dell’edilizia

IL CONDONO EDILIZIO

In Italia, il condono edilizio è contenuto nelle seguenti leggi speciali aventi durata temporale definita:

• la Legge n. 47/1985;
• la Legge n. 724/1994;
• la Legge n. 326/2003.

Ne consegue che per gli immobili non condonati, la disciplina applicabile è quella normativamente descritta nel D.P.R. n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), al titolo IV, rubricato vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e responsabilità, la quale prevede la sola possibilità di sanatoria attraverso una procedura definita «accertamento di conformità», ovvero, qualora ne ricorrano i presupposti, la c.d. fiscalizzazione dell’abuso.

LA SANATORIA EDILIZIA O ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ (ART. 36 DEL DPR N. 380/2001)

Per quanto riguarda la sanatoria, che riguarda i soli abusi formali, è richiesto il requisito c.d. della "doppia conformità, requisito indefettibile che non può essere violato, né in sede amministrativa, né in sede giurisdizionale.

L’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (Accertamento di conformità) stabilisce che:

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Gli elementi fondamentali del precetto normativo sono:

1. si può adire alla richiesta di sanatoria soltanto fino alla scadenza dei seguenti termini:

• prima che scadano i 90 giorni ingiunti con l’ordinanza di demolizione o al ripristino dello stato dei luoghi, per la demolizione delle opere realizzate in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
• entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale, per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
• entro il congruo termine stabilito nell’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio, per la rimozione o demolizione degli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire;
• e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative;

2. la pretesa doppia conformità nei due momenti temporali indicati, e cioè:

• al tempo del compimento dell’abuso;
• al tempo della richiesta della sanatoria;

3. la subordinazione al pagamento di una sanzione amministrativa a titolo di oblazione;
4. l’istanza di sanatoria è rifiutata in caso di silenzio, ossia di infruttuoso decorso del tempo previsto per la conclusione del procedimento con un provvedimento espresso, dove per rifiuto si intende il rigetto.

LA SANATORIA EDILIZIA O ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ (ART. 37 DEL DPR N. 380/2001)

Per gli interventi subordinati al regime giuridico e amministrativo della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), è possibile conseguire la sanatoria dell’intervento abusivo tramite procedura di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 37 del Testo Unico Edilizia:

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.
2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.
3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.
4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.
6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

GLI ABUSI EDILIZI CONSIDERATI NEL TESTO UNICO DELL’EDILIZIA

Il Testo Unico dell’Edilizia tipizza le «categorie» di abusi edilizi, con relative sanzioni, il cui ordine sembra seguire il criterio della gravità, per cui partendo dal livello più grave si hanno:

1. lottizzazione abusiva (art. 30);
2. interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire ovvero della segnalazione certificata alternativa, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31);
3. interventi di ristrutturazione edilizia c.d. «pesante» in assenza di permesso di costruire, ovvero della segnalazione certificata di inizio attività alternativa, o in totale difformità (art. 33);
4. interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata alternativa (art. 34);
5. interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici (art. 35);
6. interventi eseguiti in assenza o in difformità della segnalazione certificata di inizio attività, ovvero del permesso di costruire facoltativo (art. 37).

La suddetta tipizzazione è preceduta da una norma generale (art. 27), la quale considera abuso edilizio qualsiasi attività urbanistico-edilizia non rispondente alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

La medesima norma generale indica di reprimere con la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi:

• l’inizio o l’esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree:
  • assoggettate a vincolo di inedificabilità (assoluta e relativa, derivante da vincoli conformativi, ricognitivi od urbanistici, oppure espropriativi);
  • destinate ad opere e spazi pubblici;
  • destinate ad interventi di edilizia residenziale pubblica;
• in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it