Comprare casa all'asta: Guida con i consigli dei Notai

Notai e associazioni dei consumatori hanno presentato nei giorni scorsi la nona Guida per il cittadino “Acquisto all’asta. Un modo alternativo e sicuro di comprare casa”, realizzata con l’intento di stimolare più fiducia nelle vendite all’asta, soprattutto in tempi di crisi nei quali la riduzione del prezzo rispetto al costo normale di un immobile piuttosto che essere un surplus, è una necessità oggettiva per chi non riesce ad arrivare a cifre effettive su stime concrete.
Riduzione che si aggira ad una media del 25% e che attrae soprattutto le giovani coppie con difficoltà di accensione di mutuo per l’acquisto di una casa.

Il trend di vendita attraverso questo canale è in crescita: dalle 38.900 aste del 2011 si registra il valore di 23.000 nel solo primo semestre del 2012, con un aumento percentuale che è pari al 18% (elaborazione Sole24Ore su dati Ministero della Giustizia).
Il vademecum presentato, dà indicazioni chiare e semplici sulle aste giudiziarie e su quelle per la dismissione del patrimonio pubblico, le prime legate a debiti insoluti da parte dei proprietari, le seconde effettuate per l’alienazione di un bene da parte dello Stato.
Viene spiegato come usufruire di un mutuo per l’acquisto all’asta o come ci si debba comportare nel caso di comunione di beni tra coniugi, ma anche come sia importante comprendere se l’investimento che si sta affrontando è un buon affare e fino a che punto ci si debba spingere con l’asta. Ma l’importante novità è data dal progetto Rete Aste Notarili, in via sperimentale, attraverso il quale è possibile partecipare all’asta senza essere presente fisicamente nel luogo presso il quale l’asta stessa avviene, solo attraverso l’uso del web e la presenza si un notaio periferico sul territorio nazionale.
La guida, inoltre, riporta dieci consigli utili per partecipare alle aste immobiliari. Ne riportiamo il testo completo, tratto proprio da tale documento.

1. Non dare per scontata la convenienza del prezzo - Anche se con l’acquisto all’asta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, è necessario non dare per scontato che l’importo di aggiudicazione sia sempre conveniente
2. Valutare i propri tempi - È opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di disporre dell’immobile: i tempi per ottenerne l’effettiva disponibilità non sono sempre prevedibili.
3. Prendere visione di tutti i documenti disponibili - È molto importante prendere visione dell’avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta. L’elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia - oltre ai portali dei tribunali - è disponibile sul sito del Ministero www.giustizia.it - sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.
4. Saper leggere la perizia - La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.
5. Visitare gli immobili - È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.
6. Definire il limite massimo della somma da investire - Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.
7. Informarsi sulle spese - Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
8. Attenzione alle modalità di pagamento - Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.
9. Tener conto dei benefici fiscali - Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.
10. Disponibilità: attenzione agli immobili occupati - Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile. Tuttavia in caso di difficoltà – ad esempio se un immobile è occupato senza regolare contratto di affitto, o da inquilino moroso – il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.