Condominio: Con la legge n. 220, novità dal 17 giugno

Il prossimo 17 giugno entreranno in vigore le nuove norme che regolano i rapporti tra i condòmini e tra questi e l'amministratore di condominio. La legge 220 dell'11 dicembre 2012 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre ed entrerà in vigore trascorsi 6 mesi dalla sua pubblicazione.
La riforma era attesa da oltre 10 anni e, unitamente alla riforma delle professioni non regolamentate, rappresenta il tentativo di tutela dei condòmini e dei fornitori e di tutti coloro i quali si interfacciano con un condominio.
Sono state, quindi, riscritte parte delle disposizioni attuative del codice civile e parte degli articoli del codice civile che trattano la materia del condominio.

Una prima importante modifica all'attuale testo è rappresentata dalla maggioranza che sarà necessaria per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Attualmente e fino al 16 giugno 2013 è necessaria la maggioranza assoluta dei condòmini, in pratica mille millesimi. L'articolo 1117 ter del codice civile prevede che, a decorrere dal 17 giugno, per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni saranno sufficienti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio.
Altra importante novità è rappresentata dal numero di condòmini che rendono obbligatoria la nomina di un amministratore. Nella versione attuale, l'articolo 1129 del codice civile prevede che l'obbligo scatti quando i condòmini sono più di 4. Invece, dal prossimo 17 giugno saranno obbligati a nominare l'amministratore i condomini in cui i condòmini sono più di otto.
Sempre all'articolo 1129 del codice civile viene previsto che, anche l'amministratore dimissionario potrà chiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria per la nomina dell'amministratore, se l'assemblea dei condomini non vi provvede. Fino al 16 giugno 2013, infatti, capitava e capiterà che l'assemblea dei condòmini non riesca a nominare un nuovo amministratore, o per mero disinteresse dei condomini alla vita del condominio o per mancanza delle necessarie maggioranze. Come è noto, l'amministratore dimissionario, a seguito dell’istituto della prorogatio, continua a esercitare tutti i poteri previsti dall'articolo 1130 del codice civile, e in qualche caso l'amministratore rimaneva intrappolato in questa situazione sine die, in quanto la nomina dell'amministratore all'autorità giudiziaria poteva essere richiesta solo dai condòmini. Dal 17 giugno 2013, quindi, anche l'amministratore dimissionario, in caso di inerzia dell'assemblea dei condòmini, potrà far nominare un nuovo amministratore.

Sempre in tema di tutela dei condòmini e dei terzi in generale, è previsto che l'assemblea dei condòmini possa subordinare l'incarico di amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile e, inoltre, è previsto che tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché tutti i pagamenti, debbano transitare su un conto corrente bancario o postale intestato al condominio.
Altra norma che avrà certamente un impatto verso tutti i milioni di cittadini che vivono in condominio è rappresentata dalla circostanza che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".

Infine, le novità riguardano anche la figura dell'amministratore cui sono richiesti una serie di requisiti per poter svolgere tale attività. In particolare, l’amministratore di condominio dovrà godere dei diritti civili, non essere stato condannato per una serie di reati previsti all'articolo 71 bis delle disposizioni attuative del codice civile, ne essere stato condannato a misure di prevenzione, non deve essere interdetto o inabilitato, non deve essere inserito dell'elenco dei protesti cambiari, deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e deve aver svolto un corso di formazione iniziale e dei corsi di aggiornamento periodici.
Anche se il requisito del diploma di scuola secondaria di secondo grado e il corso di formazione iniziale non sono necessari quando l'amministratore è uno dei condòmini, o per quei soggetti che negli ultimi 3 anni hanno svolto per almeno 1 anno l'attività di amministratore di condominio, considerando tutte le novità previste e le responsabilità dell'amministratore, risulta sicuramente opportuno che l'amministratore sia adeguatamente formato anche in questi casi.