Contratto ancora in corso: No alla cedolare secca per i negozi

L’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 364 del 30 agosto 2019 precisa che il proprietario di un immobile classificato nella categoria catastale C/1 di superficie inferiore a 600 metri quadrati e dato in locazione a una società non può usufruire del regime della cedolare secca, se attualmente risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018, come prescritto puntualmente dalla normativa. Il contratto di affitto originario, stipulato nel 2014, continua infatti a svolgere i suoi effetti anche in relazione ad un nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di uno nuovo.
La richiesta - A interpellare l’Agenzia è il proprietario di un negozio di circa 180 metri quadrati, dato in locazione a una Sas, con contratto della durata di sei anni dal 2014 al 2020, rinnovabile per altri sei anni, salvo disdetta.
Nel contratto di locazione in essere è subentrata una Srl unipersonale, a cui la Sas ha concesso in affitto l’azienda, con decorrenza dal 10 gennaio 2019.
L’istante, precisando che l’unico socio e amministratore della Srl unipersonale è lo stesso socio accomandatario della Sas, originaria titolare del contratto di locazione, vuole sapere se è possibile applicare, e in che modo, il regime di tassazione della cedolare secca ai redditi derivanti dalla locazione dell’immobile a partire dal 10 gennaio 2019, ossia dopo il cambiamento di soggetto giuridico del locatario.
La risposta - L’Agenzia formula la sua risposta ricordando in primis l’estensione della portata applicativa della cedolare secca disposta dal comma 59, articolo 1 della legge n. 145/2018 (Bilancio 2019): “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento”. L’agevolazione, prevista dall’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011, viene estesa quindi ai canoni derivanti dai contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi a oggetto negozi e botteghe e relative pertinenze locate congiuntamente.
Prendendo in esame il caso presentato nell’interpello, l’Agenzia richiama l’attenzione sull’ultimo periodo del comma 59 sopra citato, il quale prevede che il regime della cedolare secca “… non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.  
La circostanza riportata dall’istante che “… la nuova società srl unipersonale è subentrata nel contratto di locazione già in essere” non può essere assimilabile alla stipula di un nuovo rapporto di locazione. A supporto di questa tesi, l’Agenzia cita riferimenti puntuali, l’articolo 36, comma 1 della legge n. 392/1978 e la sentenza della Corte di Cassazione n. 9486/2007, ove si chiarisce che la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell'azienda, è qualificabile come cessione "ex lege" del medesimo contratto di locazione. E in caso di subentro “ex lege” l’unico adempimento fiscale è la comunicazione all’Agenzia delle entrate della successione nella posizione del conduttore.
Pertanto, l’originario contratto di locazione, stipulato nel 2014, continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione.
Alla luce di tutte le considerazioni, conclude l’Agenzia, l’istante non può beneficiare dell’agevolazione della cedolare secca, tenuto conto che risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente alla data del 15 ottobre 2018.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it