Corte di Cassazione: Lavori straordinari e varianti in Condominio

La Corte di Cassazione con Ordinanza n. 4430 del 21 febbraio 2017 interviene in una causa promossa contro un Condominio ed un’impresa per precisare che per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale occorre l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4 (sia in prima che in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti 50%+1 che rappresentino almeno 500 millesimi ossia la metà del valore dell’edificio). La Corte precisa, anche, che la delibera condominiale in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso, l'autorizzazione assembleare di un'opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato.

Viene. Altresì, precisato nell’ordinanza che i condomini non possono sollecitare il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l'utilità dei lavori, l'adeguatezza tecnica dell'intervento manutentivo stabilito, o la scelta di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta perché il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell'eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all'assemblea.

Nella stessa Ordinanza è, poi, precisato che:

• quanto detto in ordine all'approvazione delle modalità costruttive ed al prezzo vale anche per le varianti dell'opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo parimenti le variazioni alle originarie modalità convenute essere autorizzate dall'assemblea del condominio, sempre ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1136 c.c., comma 4 (sia in prima che in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti 50%+1 che rappresentino almeno 500 millesimi ossia la metà del valore dell’edificio);
• è consentito all'assemblea approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. L'assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it