Decadenza agevolazioni prima casa: nuovi chiarimenti dall'Agenzia delle Entrate

Le agevolazioni sulla prima casa finiscono nel mirino dell'Agenzia delle Entrate. La vendita con riserva della proprietà è ormai di uso comune. Vuol dire che un immobile viene effettivamente ceduto all'acquirente nel momento stesso in cui paga l'ultima delle rate concordate. Ma la questione delle agevolazioni fiscali per permettere al venditore della casa di poter acquistare una nuova "prima casa" è finita tra i quesiti a cui ha risposto l'Agenzia delle Entrate (risposta n. 409 del 24 settembre 2020).

La questione prima casa

Nel caso specifico un tizio ha venduto con riserva di proprietà un immobile. Il pagamento è stato dilazionato in 12 rate. Quindi l'acquisto del diritto di proprietà sarebbe avvenuto solo dopo il pagamento della dodicesima rata. Ma il venditore dell'immobile aveva usufruito dei benefici fiscali per acquisto "prima casa". E quindi era consapevole di non poter rivendere questa casa prima che fossero trascorsi 5 anni dal primo acquisto. Questo, infatti, avrebbe fatto decadere tutte le agevolazioni fiscali di cui aveva usufruito. A meno di non acquistare una nuova "prima casa" entro un anno dalla vendita della prima.

Ultima rata o firma del notaio?

E qui c'è il nodo della richiesta. Il venditore afferma di aver firmato l'atto di compravendita dal notaio un anno prima del pagamento effettivo dell'ultima rata. E quindi è necessario sapere con certezza quale sia la data effettiva della cessione di proprietà. Ossia vale la firma dal notaio, oppure si deve attendere il bonifico dell'ultima rata pagata? Una cosa non indifferente perché fa stabilire con certezza l'anno a disposizione per poter permettere al venditore di poter riacquistare una nuova "prima casa" e quindi poter usufruire delle agevolazioni fiscali.

"Mi servono i soldi della vendita per poter acquistare un nuova casa"

Il contribuente che ha chiesto il parere è sicuro: per poter acquistare una nuova "prima casa" è necessario che vengano incassati i soldi della vendita e quindi l'anno a disposizione per la ricerca del nuovo immobile, va fatto iniziare solo nel momento in cui viene ricevuto l'ultimo pagamento. L'uomo sostiene "che poiché la norma fiscale di riferimento utilizza il termine "trasferimento" esso avverrà solo successivamente al pagamento dell'ultima rata del prezzo". Inoltre "l'articolo 27 del Tuir ha stabilito che la vendita con riserva di proprietà, non si considera vendita sottoposta a condizione sospensiva, al fine del pagamento dell'imposta e non significa che lo stesso valga incaso di decadenza dalle agevolazioni prima casa, essendo diversa la ratio delle due norme".

L'Agenzia dell'Entrate la pensa così

La norma secondo l'Agenzia dell'Entrate parla chiaro: "In caso di (...) trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale". La norma sulla vendita a rate spiega: "Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna". Per quanto riguarda l'imposta di registro "non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore". Quindi, ai fini dell'imposta di registro e per tale tipologia di atto di vendita si deve ritenere che "l'effetto traslativo" si verifichi immediatamente, in maniera tale che l'imposta di registro possa essere corrisposta in misura proporzionale, al momento della registrazione dell'atto.

La sentenza della Corte di Cassazione

Sull'effetto traslativo si è espressa anche la Corte di Cassazione nel 2013. Nella sentenza ha affermato "che in questo tipo di vendita, l'effetto traslativo dipende da una condotta dell'acquirente e non già dal verificarsi di un evento estraneo alla volontà delle parti", tanto che la vendita con riserva di proprietà è accomunata, nel trattamento fiscale, "agli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore". Il che significa, precisa la Corte di Cassazione, "che ai fini della legge di registro, diversamente dalla disciplina civilistica, il contratto in questione produce l'immediato trasferimento della proprietà all'acquirente". Quindi il decorso dell'anno a disposizione per cercare una nuova "prima casa" non può essere conteggiato dal pagamento dell'ultima rata del nuovo proprietario, ma il termine va fatto coincidere con la firma dell'atto notarile.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it