Ecobonus 110%: l'Agenzia delle Entrate sull'indipendenza funzionale

Superbonus 110%: con una tempistica decisamente sbagliata, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020 (c.d. supercircolare) che fornisce numerosi chiarimenti, con la formula delle domande e risposte, sulla detrazione fiscale del 110% prevista dal Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

La supercircolare dell'Agenzia delle Entrate sui quesiti di cittadini, imprese e professionisti

La supercircolare dell'Agenzia delle Entrate arriva, infatti, a ridosso della pubblicazione della Legge di Bilancio per il 2021 che ha previsto al suo interno parecchie modifiche all'art. 119 del Decreto Rilancio con il quale il Legislatore ha introdotto nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Una circolare "omnibus" che parte dalle novità introdotte dal decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto/Rilancio) convertito dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126 per entrare nel dettaglio di molte domande pervenute da operatori ed associazioni di categoria, a cui sono state formulate delle risposte con il contributo del Ministero dello Sviluppo Economico e dell’ENEA.

La tipologia di immobili ammessi, l'accesso autonomo e l'indipendenza funzionale

Per quanto riguarda gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus 110%) che accedono direttamente alla detrazione fiscale del 110% (c.d. interventi trainanti), l'art. 119 del Decreto Rilancio stabilisce, infatti, che il superbonus possa essere fruito:

• dai condomini;
• dagli edifici unifamiliari;
• dalle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

Immobili che devono essere tutti di natura "residenziale".

L'art. 1, comma 1, lettera i) del Decreto del MiSE 6 agosto 2020 (c.d. Decreto Requisiti tecnici pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 246 del 5 ottobre 2020) ha definito l'edificio unifamiliare come "quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva".

L'art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio, dopo la modifica del Decreto Agosto, ha definito accesso autonomo dall’esterno un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Nel limbo della normativa è rimasta, però, la definizione di "funzionalmente indipendente" su cui però ci sarà un'importante modifica da parte della Legge di Bilancio per il 2021.

L'autonomia funzionale delle unità immobiliari: i chiarimenti della supercircolare

Nelle more che la Legge di Bilancio per il 2021 intervenga con questa nuova modifica, la supercircolare n. 30/E dell'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti che entrano nel merito del concetto di autonomia funzionale, rispondendo ad alcune interessanti domande.

D. Con riferimento ad interventi realizzati su un edificio bifamiliare in cui ognuna delle unità immobiliari ha accessi indipendenti e autonomi direttamente dalla strada pubblica, nonché impianti per l’acqua, gas, energia elettrica e riscaldamento di proprietà esclusiva, la presenza di scarichi e fosse biologiche in comune alle due unità immobiliari è di per sé sufficiente a ritenere ciascuna delle richiamate unità non «funzionalmente indipendente»?

R. L’articolo 1, comma 3, lettera i) del decreto interministeriale 6 agosto 2020 dispone che «Fatto salvo quanto previsto al comma 2, ai fini del presente decreto si applicano le seguenti definizioni: (…) edificio unifamiliare: per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo)».

In coerenza con tale disposizione, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La predetta elencazione può considerarsi tassativa e non esemplificativa.

Pertanto, gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile.

D. Una villetta a schiera può essere considerata «funzionalmente indipendente», anche se è allacciata ad un sistema di teleriscaldamento, gestito da un supercondominio, che serve anche altre unità immobiliari e che, oltre a riscaldare l’immobile, fornisce acqua calda?

R. Per rete di teleriscaldamento e teleraffreddamento (o teleraffrescamento) si intende «qualsiasi infrastruttura di trasporto dell'energia termica da una o più fonti di produzione verso una pluralità di edifici o siti di utilizzazione, realizzata prevalentemente su suolo pubblico, finalizzata a consentire a chiunque interessato, nei limiti consentiti dall'estensione della rete, di collegarsi alla medesima per l'approvvigionamento di energia termica per il riscaldamento o il raffreddamento di spazi, per processi di lavorazione e per la copertura del fabbisogno di acqua calda sanitaria». In sostanza, l'allaccio alla rete di teleriscaldamento consente la fornitura del servizio tramite una infrastruttura, analogamente a quanto avviene per la fornitura di energia elettrica, gas e acqua. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento, l'unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete di teleriscaldamento. Pertanto, si può ritenere “funzionalmente indipendente” anche una unità immobiliare allacciata ad un sistema di teleriscaldamento.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it