Fondi immobiliari: le regole per orientarsi nella nuova disciplina fiscale

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare 15 febbraio 2012, n. 2/E recante "Riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi. Articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 e successive modificazioni", con la quale detta le regole per orientarsi nella nuova disciplina fiscale dei fondi immobiliari.

La circolare chiarisce, innanzitutto, che la nozione di "fondo comune di investimento" così come riformulata dal comma 1 dell'articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010, si rende applicabile ai fondi comuni di investimento sia immobiliare che mobiliare. Confermando, dunque, che lo status di fondo comune d'investimento non può essere attribuito a quei fondi che si discostano dal modello tipizzato dalle disposizioni civilistiche e che non attuano forme di gestione collettiva del risparmio.

Ai fondi partecipati dagli investitori istituzionali (Fondi istituzionali) si rende applicabile l'intero regime fiscale previsto dal decreto legge n. 351 del 2001. Per quanto riguarda i redditi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari, le modifiche apportate dal decreto legge n. 70 del 2011 prevedono l'imputazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione in capo ai partecipanti che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5 per cento del valore dello stesso. Tale regime non si applica ai partecipanti "istituzionali" di cui al comma 3 sia nel caso in cui partecipino ad un fondo "istituzionale" sia nel caso in cui partecipino ad un fondo diverso da quelli "istituzionale".
Per i partecipanti non istituzionali che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5 per cento il nuovo comma 4-bis dell'articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 (introdotto dall'articolo 8, comma 9, lettera c), del decreto legge n. 70 del 2011) prevede inoltre l'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5 per cento sul valore medio delle quote detenute alla data del 31 dicembre 2010.

Fondi istituzionali
Il nuovo comma 3 dell'articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede che le disposizioni riguardanti il regime di tassazione del fondo immobiliare in materia di imposizione diretta, di IVA e di imposte indirette, rispettivamente contenute negli articoli 6, 8 e 9 del decreto legge n. 351 del 2001, si applicano in ogni caso ai fondi che sono partecipati esclusivamente da uno o più dei soggetti di seguito elencati:
a) Stato italiano o enti pubblici italiani
b) Organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia
c) Enti di previdenza
d) Imprese di assicurazione italiane, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche
e) Intermediari bancari e finanziari italiani vigilati
f) Soggetti e patrimoni esteri istituiti in Paesi white list
g) Enti privati residenti in Italia con finalità mutualistiche e società cooperative residenti in Italia
h) Veicoli istituiti in Italia o in Paesi white list partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti precedenti

Fondi diversi da quelli istituzionali
Ai fondi che non sono partecipati esclusivamente dagli investitori elencati nel comma 3, dell'articolo 32 del decreto e che, per questo motivo, non possono essere definiti "fondi istituzionali", rimane applicabile il regime proprio del fondo sia ai fini delle imposte dirette che di quelle indirette. Tuttavia, il comma 3-bis dell'articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 ha introdotto un particolare regime fiscale in capo agli investitori che detengono una quota di partecipazione al fondo superiore al 5 per cento.