GUIDA ALLA REDAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Il Consiglio Nazionale del Notariato, in collaborazione con le principali Associazioni dei Consumatori, ha realizzato la terza guida per il cittadino sul tema dell'acquisto della casa, per accompagnarlo nella prima delicatissima fase della compravendita immobiliare, quella della firma del contratto preliminare, che vincola, e contemporaneamente tutela, le due parti prima ancora della redazione del contratto di vendita dell'immobile.

La guida è un utile punto di riferimento per chiunque voglia acquistare un immobile, anche se, come più volte sottolineato al suo interno, considerata l'importanza dell'investimento è sempre consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Il preliminare d'acquisto (o compromesso), differentemente dalla proposta di acquisto che è una dichiarazione da parte dell'acquirente di voler acquistare l'immobile a un certo prezzo, è il contratto mediante il quale venditore e acquirente stabiliscono modalità e termini obbligandosi vicendevolmente alla conclusione della compravendita, assumendosi, dunque, un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo con il quale la proprietà dell'immobile viene trasferita in capo all'acquirente.

Nel caso in cui viene effettuata una proposta di acquisto (nella maggior parte dei casi mediante un modulo prestampato fornito dalle agenzie immobiliari) è necessario stabilire una caparra e una durata per la quale la caparra rimane bloccata. Durante questo periodo, il venditore rimane, comunque, libero di valutare anche altre offerte. Nel caso in cui la proposta di acquisto venga accettata dal venditore, la firma di quest'ultimo sulla proposta di acquisto conclude di fatto un preliminare di vendita (con le condizioni previste nel modulo). Nel caso si voglia tener conto di altre nuove esigenze (del venditore, dell'acquirente o di entrambe le parti) si stipula un nuovo preliminare più dettagliato. Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica e ad integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d'acquisto accettata dal venditore, serve l'accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall'affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.

La trascrizione del contratto preliminare è, comunque, un obbligo giuridico solo tra le parti che lo stipulano non avendo alcun valore in sede legale. Può accadere, infatti, che nonostante la stipula di un preliminare, il venditore decida di vendere l'immobile ad altri acquirenti. In questo caso, nonostante l'evidente pratica scorretta da parte del venditore, l'unica cosa che si può fare è chiedere il risarcimento danni senza avere alcun potere di invalidare la vendita. Al fine di evitare questo spiacevole inconveniente, viene consigliata la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari che produce un effetto prenotativo, facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.

Queste ed altre importanti informazioni, riguardanti in particolare il contenuto del compromesso o il preliminare di immobile da costruire, sono contenute all'interno della guida che invitiamo a visionare a tutti coloro avessero intenzione di acquistare un immobile.