Immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati: niente regime fiscale agevolato se la vendita è anticipata

Il regime fiscale agevolato per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati (imposta di Registro all'1% ed Ipotecarie e Catastali in misura fissa) si applica a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga, entro 5 anni dal trasferimento, ad opera dello stesso soggetto acquirente. Pertanto, la vendita dell'area ancora "inedificata" comporta la decadenza dalle medesime agevolazioni fiscali.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n.18679 del 13 agosto 2010, confermando l'orientamento dell'Agenzia delle Entrate in base al quale soggetto obbligato all'utilizzazione edificatoria diretta del terreno è il primo acquirente dell'area, a pena di decadenza dai benefici (1).

Com'è noto, il previgente art.33, comma 3, della legge 388/2000 (di fatto abrogato dall'art.1, commi 25-27, della legge 244/2007) (2), stabiliva che i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati e regolarmente approvati, fossero soggetti ad imposta di Registro all'1% ed alle Ipotecarie e Catastali in misura fissa (ciascuna pari a 168 euro), a condizione che entro 5 anni dall'acquisto avvenisse l'utilizzazione edificatoria dell'area.

Al riguardo, l'ANCE, così come la giurisprudenza di merito formatasi in materia (3), ha da sempre sostenuto che il citato art.33 non prevedeva, come altre norme analoghe, quale ad esempio l'art.5 della legge 168/1982, che l'intervento dovesse essere eseguito direttamente dall'impresa acquirente.

Infatti, l'unica condizione normativa risultava quella dell'utilizzazione edificatoria entro 5 anni dall'acquisto agevolato, senza precludere la possibilità di trasferire l'area totalmente o parzialmente inedificata, ferma restando la necessità che l'utilizzazione edificatoria avvenisse entro il quinquennio successivo al primo acquisto.

In sostanza, si è sempre ritenuto che laddove il Legislatore abbia voluto introdurre limitazioni ai benefici di carattere soggettivo, le ha espressamente previste.

Diversamente, la Corte di Cassazione, nella recente pronuncia ed a conferma del restrittivo orientamento dell'Agenzia delle Entrate, precisa che la vendita dell'area inedificata da parte del primo acquirente comporta la decadenza dal regime fiscale ridotto, affermando altresì che "la disposizione agevolativa, ispirata alla ratio di diminuire per l'acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all'acquisto dell'area, appare .... di stretta interpretazione.... e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegalo alla tempestività dell'attività edificatoria di un successivo acquirente (4)".

Al fine di superare in via definitiva tale controversa questione, l'ANCE continuerà a sostenere presso le competenti sedi la necessità di un intervento normativo diretto a chiarire la volontà del Legislatore di non introdurre limiti soggettivi all'applicazione del regime agevolato.

Qualsiasi altra soluzione (intervento presso l'Agenzia delle Entrate, come già effettuato nel passato, o contenzioso tributario), infatti, appare destinata ad un esito negativo, stante la chiusura della Corte di Cassazione in materia.

(1) Cfr. Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 40/E del 31 marzo 2005 e News ANCE n. 926 dell'1 aprile 2005.

(2) La disciplina delle imposte d'atto applicabili ai trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici, originariamente disciplinata dall'art.33, comma 3, della legge 388/2000, è stata oggetto, negli anni, di diverse modifiche, con la conseguenza che l'imposta di Registro all'1% e le imposte Ipotecarie e Catastali in misura fissa hanno trovato applicazione:

- dall'1 gennaio 2001 al 3 luglio 2006, per tutti i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati e regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale (art.33, comma 3, legge 388/2000);

- dal 4 luglio 2006 al 31 dicembre 2006, per i trasferimenti di immobili nell'ambito dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica (art. 36, comma 15, legge 248/2006);

- dall'1 gennaio 2007 al 31 dicembre 2007, per i trasferimenti di immobili rientranti nei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata sia pubblica che privata (art.1, comma 306, legge 296/2006).

Dall'1 gennaio 2008, tale regime fiscale è stato completamente abrogato e sostituito dall'art.1, commi 25-27, della legge 244/2007, con la conseguenza che, a decorrere da tale data, si applicano l'imposta di Registro pari all'1% (art.1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986) e le imposte Ipotecarie e Catastali pari, complessivamente, al 4% (art.1-bis, Tariffa, allegata al D.Lgs. 347/1990, e art.10 del medesimo D.Lgs.), per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, a condizione che l'intervento, cui è finalizzato il trasferimento, venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto (cfr. Dossier ANCE n.5 del 23 aprile 2010).

(3) Al riguardo, vedasi Commissione Tributaria Provinciale di Ravenna, Sentenza n. 222 del 14 dicembre 2005 (cfr. News ANCE n.1580 del 4 aprile 2006) e Commissione Tributaria Regionale di Venezia, Sentenza n.28/22 del 19 giugno 2008 (cfr. News ANCE n.401 del 3 aprile 2009).

(4) In tal senso, la Corte di Cassazione si era già espressa con l'Ordinanza n.7438/2009 (cfr. Dossier ANCE n. 5 del 23 aprile 2010).

Fonte: ANCE