Imposta di registro, ipotecaria e catastale: l’Agenzia delle Entrate sull’applicazione agevolata

Cessioni di fabbricato e imposta di registro, ipotecaria e catastale agevolata. Nuovo quesito per l'Agenzia delle Entrate che fornisce la risposta n. 613/2020 che chiarisce i dubbi su questo interessante argomento.

Imposta di registro, il quesito

Una società di costruzioni ha ricevuto un fabbricato fatiscente con l'obbligo di demolirlo e ricostruirlo, in cambio di alcune porzioni dello stesso fabbricato. Per questa cessione è stata versata l'imposta di registro nella misura del 9 per cento per la cessione da parte del proprietario alla società e di 200 euro, in misura fissa, per quanto riguarda la cessione dei fabbricati da realizzare da parte della società al proprietario del fabbricato, in quanto operazione soggetta ad Iva. Nell'aprile del 2019 è entrato in vigore il decreto legge numero 34 (oggi legge numero 58 del 2019) che prevede, all'articolo 7, l'applicazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Ora arriva il nodo della questione. La società che ha rilevato il fabbricato, adesso, vuole cederlo ad un'altra società di costruzioni. Quindi, si chiede, quale imposta di registro considerare? Quella normale o quella agevolata?

200 euro, ma a quali condizioni?

Per l'Agenzia della Entrate ci sono delle condizioni affinché le imposte di registro, ipotecaria e catastale, siano dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Intanto l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che effettuano attività di costruzione o ristrutturazione di edifici; l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso. Chi acquista l'intero fabbricato, entro dieci anni, deve provvedere alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, dove questo sia consentito dalle normative urbanistiche. Deve eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia (sono individuati, precisamente, dall'articolo 3, del d.P.R. n. 380 del 2001). In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B. Inoltre vanno alienate le unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato. Qualora non siano rispettate queste condizioni, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

Cessione del contratto

L'Agenzia chiarisce citando l'articolo 31 del Tuir, il Testo Unico dell'imposta di Registro in cui si specifica che "la cessione del contratto è soggetta all'imposta con l'aliquota propria del contratto ceduto". Inoltre, all'articolo 43 sempre del Tuir, si spiega che la base imponibile, per le cessioni di contratto, è costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire. La cessione del contratto opera una sostituzione tra cessionario e cedente. In sostanza, spiega l'Agenzia, "con la cessione del contratto si sostituisce un altro soggetto (cessionario) a uno dei contraenti in tutta la situazione giuridica derivante dal contratto stesso. Sostituzione, dunque, non solo nel debito o nel credito, ma in tutte le posizioni attive o passive,principali e accessorie, pertinenti al rapporto giuridico ceduto".

Cessione senza benefici

Nel caso analizzato, la cessione del contratto è stata fatta senza applicazione di imposta di registro agevolata, entrata in vigore successivamente alla firma del nuovo contratto (si parla del decreto legge numero 34 del 2019). Per l'Agenzia, però, per usufruire dei benefici è sufficiente che siano soddisfatti i requisiti di cui abbiamo parlato nel capitoletto precedente. Per questo, dicono dagli uffici dell'Agenzia, quando ci sono le condizioni si può beneficiare del regime agevolativo. Come nel caso analizzato.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it