Infiltrazioni, danni e responsabilità in condominio: nuovi chiarimenti dalla Cassazione

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche se in concorso con un terzo responsabile.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza 12 marzo 2020, n. 7044 che ha accolto il ricorso presentato per la riforma di una decisione di appello che aveva rigettato il ricorso presentato da un condomino per il mancato godimento di un immobile reso inagibile a causa delle infiltrazioni d'acqua dovute sia all'omessa manutenzione da parte del Condominio dell'impianto di smaltimento delle acque e di un campo da tennis, sia alla mancata impermeabilizzazione di due giardini privati di proprietà esclusiva di un terzo.

Infiltrazioni, danni e responsabilità in condominio: la tesi della Corte di Appello

Sulla scorta della consulenza tecnica d'ufficio (CTU) era risultato che le infiltrazioni oggetto della contesa fossero derivate oltre che dalle tubazioni dell'impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis, anche dalla mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a terzi estranei al giudizio. Per questo motivo, la Corte d'appello aveva confermato l'insussistenza dell'onere risarcitorio a carico del Condominio perché pur ove fossero stati eseguiti tempestivamente i lavori incombenti sul Condominio, le infiltrazioni e le condizioni di inutilizzabilità della proprietà non sarebbero venute meno, stante "il carattere unitario dell'immobile".

Infiltrazioni, danni e responsabilità in condominio: la riforma della Cassazione

In riforma della tesi della Corte di appello, gli ermellini hanno ricordato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo.

Nel caso di specie, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all'immobile sottostante) provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), darebbe luogo ad una situazione di solidarietà impropria relativa a rapporti ricollegati a distinti titoli extracontrattuali.

La solidarietà impropria e la corresponsabilità in solido

La conseguenza della corresponsabilità in solido, ai sensi art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. Al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso di specie, il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it