L'IMPORTO DEL MUTUO PUÒ ESSERE MAGGIORE DEL VALORE INDICATO NELL'ATTO DI COMPRAVENDITA

Nei trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, l'importo totale del mutuo può essere superiore al valore dichiarato nell'atto di compravendita.

Questo in sintesi il contenuto della risoluzione n. 248/E dello scorso 17 giugno, con cui l'Agenzia delle Entrate ha risposto all'interpello di un contribuente che chiedeva di conoscere quale importo debba essere indicato in fattura e in sede di stipulazione del contratto di compravendita, nonché se il ricavo da iscrivere in bilancio tra i componenti positivi ai fini delle imposte dirette debba o meno coincidere con l'imponibile ai fini IVA, nel caso in cui per l'acquisto il cessionario stipuli un contratto di mutuo per un importo superiore al costo dell'immobile, al fine di sostenere anche le spese accessorie alla compravendita.

L'Agenzia ha chiarito che in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l'ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall'operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all'acquisto dell'immobile. A tale fine, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l'acquisto dell'immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare.
Deve essere, pertanto, cura delle parti conservare adeguata documentazione al fine di superare la presunzione prevista dalla legge.

L'Agenzia ha, inoltre, fatto presente che in riferimento anche all'ultima finanziaria, nonostante l'entità minima del valore normale dei trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA (finanziati mediante mutui) risulti individuata ex lege, non si determina un'equiparazione assoluta tra importo del finanziamento e valore normale, destinata a valere indipendentemente dai criteri fissati dall'art. 14, del D.P.R. n. 633 del 1972. Ciò significa che l'Amministrazione non è vincolata dal criterio dell'importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ex art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, risulti essere superiore all'ammontare della sottostante operazione di credito.

Se il cessionario stipula un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese relative all'acquisto dell'immobile, in sede di accertamento è sempre possibile fornire prova che l'ammontare del finanziamento rilevante ai fini della determinazione del valore normale è solo parte di quello risultante dall'operazione di credito ovvero che lo stesso non è finalizzato all'acquisto dell'immobile. A tale fine, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma mutuata non è destinata a sostenere l'acquisto dell'immobile, per vincere la presunzione occorre fornire prova documentale della diversa destinazione del predetto ammontare.

Chiarito questo, l'Agenzia ha fatto presente che la cessione dell'immobile non può essere fatturata per l'importo corrispondente al valore del finanziamento, ma al valore effettivamente pattuito fra le parti e che, al fine di superare la presunzione del maggior imponibile, occorre conservare con cura la documentazione che prova l'effettiva destinazione delle somme eccedenti.
Non può, dunque, ritenersi corretto che il cedente fatturi in via preventiva importi in misura superiore a quelli dichiarati in atto - che, in linea di principio, coincidono con quelli effettivi del mutuo erogato - al solo fine di inibire il potere di rettifica dell'ufficio.
Nell'atto di compravendita dell'immobile deve, infatti, essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito tra le parti e l'Iva deve essere assolta sulla base dell'ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali.