Leasing Immobiliare: il vademecum con le novità dopo La Legge di Stabilità per il 2016

Nuove possibilità per il leasing che, da contratto atipico tra imprese e partite iva, diventa uno strumento che le famiglie italiane potranno utilizzare in alternativa al mutuo per l'acquisto di un'abitazione.

Con le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità per il 2016,la disciplina del leasing immobiliare abitativo, prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. La finalità della misura è di agevolare, specie per i più giovani, l'acquisto dell'abitazione di residenza attraverso l'utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.

Ad illustrare questa nuova opportunità e chiarire le caratteristiche fondamentali del leasing immobiliare abitativo, i dubbi più frequenti, le tutele per il cittadino e i regimi fiscali applicabili, è il Vademecum "Il Leasing immobiliare abitativo" messo a punto dal Dipartimento delle Finanze (Ministero dell’Economia e delle Finanze) in collaborazione con Assilea (Associazione Italiana Leasing), il Consiglio Nazionale del Notariato e con l’adesione di 11 tra le principali Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, ConfconsumatoriACP, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori).

Il leasing prima casa

I soggetti
Il leasing immobiliare abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale. Per l’individuazione della soglia del reddito si può fare riferimento al reddito dichiarato nel quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.

I vantaggi fiscali
I titolari dei contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 e fino al 31 dicembre 2020, potranno portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa” in misura più vantaggiosa rispetto alle agevolazioni concesse per mutui ipotecari (si veda tabella di confronto tra le due agevolazioni in appendice). In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all'atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

• la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
• la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).

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Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:

• la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
• la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).

Sia per gli under 35 che per gli over 35, l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5% e questo rende più conveniente per i privati il ricorso al leasing rispetto al mutuo ipotecario.

Nel caso di leasing l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

Il contratto
Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire l'immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Alla scadenza del contratto, l'utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.

Gli immobili
Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro). Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Il leasing cointestato
Nel caso di un leasing “prima casa” cointestato a soggetti in possesso dei requisiti (ciascuno con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni), le agevolazioni IRPEF (detrazioni) spettano a ciascun soggetto in misura proporzionalmente corrispondente alla percentuale di intestazione del contratto.

Iva al 4% anziché al 10%
Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%. L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

Le tutele del consumatore

Per la sospensione dei pagamenti
Il leasing prima casa prevede una norma unica nel suo genere che tutela il cliente, il quale può richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia del rapporto subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione (art. 409, numero 3 c.p.c.), anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.

Nella risoluzione del contratto
In caso in cui il cliente si renda inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, alla società di leasing è consentito, per il rilascio dell'immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto (art. 1, co. 81, legge 28 dicembre 2015 n. 208), ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino. Il giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente (art. 1, comma 78, legge 28 dicembre 2015 n. 208):

• deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente;
• una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:
  • la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
  • i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
  • spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
  • il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

In caso di fallimento del concedente
In caso di fallimento ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare.

I vantaggi del leasing prima casa

Non ci sono costi di iscrizione e cancellazione di ipoteca
L’imposta di registro sull’atto di acquisto è ridotta
Il canone leasing è detraibile
Il prezzo di riscatto è detraibile nell’anno
Il maggior appeal del contratto di leasing finanziario per gli under 35 rispetto a un mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale è dato dal fatto che nel primo caso la detrazione è del 19% fino a un importo massimo dei canoni (quota capitale e quota interessi) di 8 mila euro l’anno, mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% è per un importo massimo di euro 4 mila e riguarda la sola quota degli interessi passivi.
Inoltre, a parte il maggior valore finanziato rispetto al mutuo, nel leasing non si paga l’imposta sostitutiva (0,25%) che si versa sul mutuo.
Il leasing è anche più vantaggioso rispetto al rent to buy, il contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile, rispetto al quale prevede tempi in cui esercitare il riscatto ben più lunghi e vantaggi fiscali.
I vantaggi fiscali del Leasing prima sono cumulabili con altre agevolazioni (50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alto standard energetico, interventi di riqualificazione energetica degli edifici).

Il confronto Leasing vs Mutuo ipotecario

Il sig. Mario Rossi, di 34 anni e con un reddito complessivo di 32,5 mila euro, intende acquisire da un privato un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale ad un prezzo di vendita di 150mila euro.
A questo proposito, sono posti a confronto un finanziamento in leasing ed un mutuo con durata entrambi di 20 anni ed un tasso del 2,9%.
Nel caso di leasing, sulla base di un maxi-canone del 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) ed un prezzo di riscatto del 15% (22,5 mila euro) il canone sarebbe di 592 euro.
Anche in caso di mutuo, il Sig. Rossi dovrebbe anticipare un importo del 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) a fronte del finanziamento di 120 mila euro; la rata del mutuo sarebbe di 660 euro.
Alle suindicate condizioni, sia nel caso di cliente under 35 che over 35 il leasing risulterebbe più vantaggioso rispetto al mutuo.
Infatti, in caso di cliente under 35:

• con il Leasing si otterrebbe:
  a.una spesa lorda complessiva (Maxicanone + Canoni + Riscatto) pari a circa 194 mila euro;
  b.imposte d’atto da pagare pari a 3,150 mila euro;
  c.detrazioni fiscali pari a circa 31 mila euro;
  d.un spesa netta pari a circa 166 mila euro.
• con il Mutuo si otterrebbe:
  a.una spesa lorda complessiva (somma anticipata dal cliente + Rate) pari a circa 188 mila euro;
  b.imposte da pagare (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) pari a circa 2,2 mila euro;
  c.detrazioni fiscali pari a circa 7,2 mila euro;
  d.una spesa netta pari a circa 183 mila euro.

Il leasing risulta più vantaggioso del mutuo per complessivi 17 mila euro circa.
Anche nel caso di cliente con età uguale o superiore a 35 anni il vantaggio del leasing risulterebbe confermato; pur con le agevolazioni IRPEF ridotte alla metà, la spesa netta complessiva del leasing sarebbe di 3 mila euro circa inferiore rispetto al mutuo (spesa netta Leasing 180 mila euro contro spesa netta Mutuo pari circa a 183 mila euro).

A cura di Redazione LavoriPubblici.it