Locazioni e cessioni dei fabbricati: L'IVA dopo il decreto-legge 83/2012 (decreto "crescita")

Con la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83 (cosiddetto "decreto crescita") convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, entrato in vigore il 26 giugno 2012, ed, in particolare con l'articolo 9 dello stesso è stato modificato il regime Iva nel settore immobiliare e con alcune modifiche introdotte all'articolo 10, commi 8, 8-bis ed 8-ter, del Dpr 633/1972, in relazione alle cessioni e alle locazioni effettuate dalle imprese costruttrici o da quelle che hanno eseguito lavori di recupero, è stato concesso a quest'ultime, in taluni casi, di optare per l'applicazione dell'imposta.

Locazioni
Con il nuovo comma 8 dell'articolo 10 viene confermato un generale regime di esenzione Iva con esclusione dei seguenti casi in cui il locatore abbia espressamente manifestato la volontà per l'imponibilità:

• locazioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Dpr 380/2001;
• locazioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali così come definiti dal decreto interministeriale del 22 aprile 2008;
• locazioni di fabbricati strumentali.

Quindi, le principali novità riguardano la possibilità concessa alle imprese costruttrici o che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero, di applicare l'Iva, tramite opzione, alle locazioni di immobili abitativi, nonché la rimozione delle ipotesi di obbligatorietà all'imposizione previste per le locazioni di fabbricati strumentali concessi a privati o a soggetti passivi con diritto alla detrazione non superiore al 25 per cento.
Rimangono esenti, sempre, le locazioni di fabbricati abitativi effettuate da imprese non costruttrici o di recupero.
Nella tabella seguente, il riepilogo per quanto cencerne le locazioni

Tipologia	Locatore	Conduttore	IVA
Abitativi	Impresa costruttrice o di ripristino con opzione	chiunque	imponibile
	Impresa costruttrice o di ripristino senza opzione	chiunque	esente
	Locazioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali con opzione	chiunque	imponibile
	Locazioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali senza opzione	chiunque	esente
	Altro soggetto IVA	chiunque	esente
Strumentali	Soggetto IVA con opzione	chiunque	imponibile
	Soggetto IVA senza opzione	chiunque	esente

Cessioni
Il nuovo comma 8-bis dell'articolo 10 stabilisce che le cessioni di immobili abitativi sono esenti dall'Iva ad eccezione dei seguenti casi:

• cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero ai sensi dell'articolo 3 comma 1, lettere c), d) ed f) del Dpr 380/2001 entro 5 anni dall'ultimazione
• cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero ai sensi dell'articolo 3 comma 1, lettere c), d) ed f) del Dpr 380/2001 dopo 5 anni dall'ultimazione, ma con opzione per l'imponibilità espressa nel relativo atto
• cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.

Per quanto concerne i fabbricati strumentali, con il nuovo comma 8-ter vengono eliminate le ipotesi di imponibilità in relazione alla qualifica del cessionario, quindi, viene prevista l'esenzione dall'imposta sul valore aggiunto ad eccezione delle cessioni:

• effettuate dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, lavori di recupero ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Dpr 380/2001, entro 5 anni dall'ultimazione.
• effettuate da qualsiasi soggetto Iva, con opzione nel relativo atto per l'imponibilità al tributo.

Relativamente alla cessioni, punti salienti del nuovo regime IVA introdotto dal decreto-legge n. 83/2012, sono, quindi:

• l'imponibilità senza vincoli temporali, anche tramite opzione, di cessioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di recupero;
• l'estensione a cinque anni, così come previsto per i fabbricati abitativi, dell'arco temporale entro il quale le compravendite di fabbricati strumentali effettuati dalle stesse imprese che li hanno costruiti o recuperati sono obbligatoriamente imponibili;
• l'eliminazione delle ipotesi di assoggettamento a Iva in modo perentorio delle cessioni di fabbricati strumentali in base alla qualifica del cessionario.

Nella tabella seguente il riepilogo, per quanto cencerne le cessioni

Tipologia	Cedente	Cessionario	IVA
Abitativi	Impresa costruttrice o di ripristino che vende prima dei 5 anni	chiunque	imponibile
	Impresa costruttrice o di ripristino che vende dopo 5 anni con opzione	chiunque	imponibile
	Impresa costruttrice o di ripristino che vende dopo 5 anni senza opzione oppure altro soggetto IVA	chiunque	esente
	Impresa che vende fabbricati destinati ad alloggi sociali con opzione	chiunque	imponibile
Strumentali	Impresa costruttrice o di ripristino che vende prima dei 5 anni	chiunque	imponibile
	Altro soggetto IVA (comprese le imprese costruttrici o di ripristino dopo i 5 anni) senza opzione	chiunque	esente
	Altro soggetto IVA comprese le imprese costruttrici o di ripristino con opzione	chiunque	imponibile