MEZZI DI AUTODIFESA

Tra le nuove norme introdotte dal Decreto legge n. 223/2006 convertito dalle legge n. 248/2006 pubblicata sul supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 186 dell’11/08/2006, vi sono grandi novità nel settore degli immobili oggetto di trasferimento, che intricano pesantemente le pratiche di compravendita imponendo l’adozione di azioni cautelative assolutamente nuove rispetto al passato.

I Trasferimenti con tassa di registro La nuova regola prevista dall’art. 35, comma 23-ter della legge n. 228/2006, impone che qualsiasi bene immobile è suscettibile di azione di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, fatta accezione delle compravendite per le quali si applica il sistema del “prezzo-valore” (art. 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n.266 recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato) e cioè quelle stipulate tra persone fisiche che non agiscono quali titolari di partita IVA e per i quali vale il sistema di “valutazione catastale” (viene tassata la rendita catastale rivalutata, a prescindere del prezzo dichiarato nel contratto).
Gli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate prevedono che la base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro è rappresentata dal valore del bene compravenduto se superiore al valore dichiarato nel contratto di compravendita.
Le strategie che si possono adottare per prevenire questi accertamenti sono:

• registrare il preliminare (pur non risolvendo definitivamente il problema, è un buon modo per cominciare a ripararsi dalle richieste del Fisco dimostrando che il prezzo dichiarato nel contratto non è inferiore a quello effettivamente concordato);
• assistere il contratto con una perizia indipendente (in modo da predisporre una documentazione che provi il rispetto del contratto ai valori correnti sul libero mercato).

I Trasferimenti con IVA La manovra, di cui alla citata legge n. 228/2006, incide anche sui trasferimenti stipulati tra persone che agiscono quali titolari di partita IVA. Trasferimenti che da sempre sono stati estranei agli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, a meno che non vengano scoperti pagamenti in nero.
L’art. 35, comma 2 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 prevede una modifica all’art. 54 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, ed in particolare prevede che in fase di rettifica della dichiarazione annuale IVA l’Agenzia delle Entrate può imputare al contribuente un più alto fatturato in considerazione di un valore maggiore degli immobili venduti secondo il criterio del cosiddetto “valore normale”.
Per valore normale dei beni e dei servizi si intende il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata la operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe dell'impresa che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai listini di borsa.

I Mutui Un altro cambiamento che impone il decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 è quello del disallineamento tra il prezzo di compravendita e il valore del mutuo erogato per finanziare l’acquisto dell’immobile. In particolare il decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 prevede che:

• per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all’articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo periodo, il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato.
• al di fuori del campo IVA, la differenza tra il capitale erogato dalla banca e il valore dichiarato nel contratto di compravendita è un indicatore di una parte di prezzo non dichiarata in contratto (a meno di spese di manutenzione o pagamento del mediatore).