MODALITÀ DI CALCOLO DI ALTEZZA DEGLI EDIFICI E DISTANZE TRA FABBRICATI

Le modalità con le quali vanno calcolate le altezze degli edifici e le distanze tra fabbricati hanno rilievo sia in riferimento all?art. 873 c.c., che stabilisce la distanza minima tra costruzioni, sia in riferimento ai regolamenti edilizi che possono stabilire non solo maggiori distanze tra edifici, ma prevedere anche il rispetto di una distanza minima dell?immobile dal confine.

Il Consiglio di Stato, Sez. IV, con la sentenza n. 2579 del 24 aprile 2009 ha chiarito come vanno calcolate le altezze degli edifici e le distanze tra costruzioni. Incidentalmente, i Giudici si sono pure pronunciati sul valore da dare alle perizie giurate prodotte da una parte nel processo stabilendo che queste devono comunque essere valutate criticamente dal Giudicante.

La vicenda sottoposta all?esame dei Giudici riguarda un permesso di costruire rilasciato da un Comune per la realizzazione di una villetta con un piano cantinato da adibire a garage.
Il confinante il lotto dove avrebbe dovuto sorgere la villetta impugnava il permesso di costruire sostenendo che il fabbricato non era posizionato alla quota di campagna naturale del lotto, coincidente con la quota stradale, bensì era elevato artificiosamente a mt. 0,85; l?Amministrazione aveva perciò considerato il piano garage completamente interrato, e, quindi, volume tecnico non computabile poiché aveva computato l?altezza del manufatto a partire dalla quota di terreno artificiosamente indicata in progetto, anziché dalla quota reale del lotto di terreno, coincidente con quella stradale; il manufatto era pertanto posizionato ? rispetto al fabbricato di proprietà del ricorrente ? alla distanza di m. 7,40, inferiore a quella prevista dal P. R. G. per la zona B2 (m. 10,00).

Il T.A.R. respingeva il ricorso ritenendo l?innalzamento di quota una mera opera di sistemazione esterna e la distanza fra costruzioni misurabile dal perimetro esterno della superficie coperta e non da un semplice muretto di contenimento di terrapieno.
Veniva, quindi, proposto appello da parte dell?originario ricorrente.
I Giudici di Palazzo Spada annullano il permesso di costruire stabilendo le modalità di calcolo delle altezze degli edifici e delle distanze tra fabbricati.

Con la sentenza n. 2579/09 viene affermato il principio generale secondo cui il computo del limite di altezza, entro il quale è consentita l'edificazione, va effettuato prendendo come parametro l'originario piano di campagna, cioè il livello naturale del terreno di sedime e non la quota del terreno sistemato.

Tuttavia, prosegue il Consiglio di Stato, il regolamento edilizio può derogare a questo principio, ma la deroga deve essere espressa.

Infine per quanto concerne l'osservanza delle norme sulle distanze dal confine, secondo un orientamento oramai consolidato, il terrapieno ed il muro di contenimento che hanno prodotto un dislivello oppure hanno aumentato quello già esistente per natura dei luoghi costituiscono costruzioni, pertanto le distanza tra i fabbricati e dal confine vanno misurate da questo muro e non dal muro perimetrale dell?edificio costruito sopra il terrapieno.