MODIFICHE CON IL DECRETO BERSANI

Locazione di fabbricati
Per quanto riguarda le locazioni, finanziarie o non, le modifiche apportate al D.L. 223/2006, vigente dal 4 luglio 2006, hanno in sostanza introdotto:

• una differente tassazione delle locazioni a seconda che abbiano ad oggetto fabbricati a destinazione abitativa ovvero fabbricati strumentali per natura;
  
• la facoltà per il locatore di optare per l'applicazione dell'Iva in caso di locazione di fabbricato strumentale per natura;
  
• l'obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione, anche se imponibili Iva;
• l'applicazione dell'Imposta di Registro, in misura proporzionale con aliquota dell'1%, per tutti i contratti di locazione di fabbricati strumentali per natura (imponibili od esenti Iva).
  

Locazione di abitazioni
Viene sostanzialmente confermato il disposto dell'art. 35, comma 8, del D.L. 223/2006 che dispone l'esenzione da IVA, con contestuale applicazione dell'imposta di registro al 2% per tutte le locazioni di fabbricati abitativi, comprese le pertinenze, a prescindere dalle caratteristiche del locatore.
Fermo restando l'obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni dalla data di stipulazione) per i contratti stipulati a partire dal 4 luglio 2006, per i contratti di locazione in corso, che passano dal regime Iva al registro (abitazioni locate dalle imprese che le hanno costruite per la vendita), il provvedimento dispone la registrazione di un'apposita dichiarazione, le cui modalità e termini di presentazione e versamento verranno stabiliti con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate da emanare entro il 15 settembre 2006.

Locazione di fabbricati strumentali per natura
In particolare, per le locazioni di tali fabbricati, dal combinato disposto dei nuovi nn. 8 e 8-ter del comma 1 dell'art. 10 del DPR 633/1972, il provvedimento stabilisce l'esenzione Iva ad eccezione di 3 specifici casi:

• locazioni effettuate nei confronti di locatari soggetti passivi Iva, che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d`imposta in percentuale pari od inferiore al 25%;
  
• locazioni effettuate nei confronti di locatari soggetti non esercenti attività d'impresa, arte o professione;
  
• locazioni effettuate da locatori che hanno espressamente manifestato l`opzione per l`imposizione Iva.
  

In questi ultimi 3 casi, la locazione è assoggettata ad Iva con aliquota ordinaria al 20% e ad Imposta di Registro in misura proporzionale, pari all'1%.

Le principali novità delle operazioni di locazione di tale tipologia di fabbricati consistono:

• nella facoltà per il locatore di optare per l'applicazione dell'Iva;
  
• nell'obbligo di registrazione del contratto, con applicazione dell'Imposta di Registro, in misura proporzionale con aliquota dell'1%, anche nell`ipotesi di locazione imponibile agli effetti dell'Iva.
  

In tutti gli altri casi, la locazione è esente da Iva ed assoggettata ad Imposta di Registro con aliquota dell'1%.
Per i contratti di locazione finanziaria è, inoltre, previsto che l'Imposta di Registro corrisposta per i canoni di locazione possa essere portata, nel caso di riscatto del bene, a scomputo di quanto dovuto a titolo di Imposte Ipotecaria e Catastale.
Anche con riferimento alle locazioni di fabbricati strumentali per natura, si ricorda, infine, che l'esenzione da Iva comporta l'indetraibilità dell'imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti dall'impresa per la costruzione, l'acquisto ed il recupero del fabbricato.

Per quanto riguarda l'Iva già detratta nel passato, il provvedimento chiarisce espressamente che la rettifica della detrazione, ai sensi dell'art. 19bis del DPR 633/1972, opera esclusivamente nel caso in cui il cedente non opti per l'imposizione Iva dell'operazione.
Ai fini dell'applicazione delle nuove disposizioni, le parti devono presentare per la registrazione un`apposita dichiarazione, nella quale può essere esercitata da parte del locatore l`opzione relativa all'imponibilità Iva, che ha effetto a decorrere dal 4 luglio 2006. Le modalità e termini di presentazione e versamento dell`Imposta di Registro verranno stabiliti con provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006.