Mercato immobiliare italiano: La ripresa è in atto

Il 2015 si chiude con più rosee prospettive per il mercato immobiliare italiano anche se un atteggiamento prudente è d’obbligo alla luce degli eventi che stanno segnando l’economia del nostro Paese in questi primi mesi del 2016. Tuttavia i segnali positivi non sono da trascurare: il 2015 ha visto le compravendite in ripresa del 6,5% rispetto al 2014 ed i prezzi diminuire meno di quanto non sia successo in passato. Il ritorno della fiducia tra gli italiani, la voglia di acquistare casa ma, soprattutto, la ripresa dell’erogazione del credito ed il basso livello dei tassi di interesse stanno contribuendo a indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia mai vissuto. Un ruolo cruciale per il raggiungimento della stabilizzazione dei valori sarà data dalla corretta valutazione degli immobili che sta consentendo e consentirà in futuro di far incrociare più facilmente domanda ed offerta.

Prezzi

Nel secondo semestre del 2015 i valori immobiliari sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali considerate. Nelle grandi città la contrazione è stata dell’1,8%, nei capoluoghi di provincia dell’1,5% nell’hinterland delle grandi città del -2,5%. Tra le grandi città ancora una volta il miglior risultato spetta a Firenze che chiude con +0,1%, seguita da Verona con -0,5% e, a seguire, Milano e Bologna con -0,8%. Le aree periferiche delle grandi città hanno perso più di quelle semicentrali e di quelle centrali che, ancora una volta, hanno performato decisamente meglio.

L’analisi  per  aree  geografiche  vede  invece  i  capoluoghi  del  Sud Italia chiudere il semestre con -1,1%, seguiti dai capoluoghi del Nord con -1,6% e da quelli del Centro Italia con -2,0%.

Ad eccezione dei comuni dell’hinterland, nelle altre realtà il risultato è migliorativo rispetto allo scorso semestre.

Tempi di vendita

L’analisi sui tempi di vendita realizzata a gennaio 2016 rileva che questi sono in leggera diminuzione rispetto ad un anno fa. Nelle grandi città infatti si attestano intorno a 167 gg contro i 173 del 2015, nell’hinterland delle grandi città siamo intorno a 192 gg contro i 196 di gennaio 2015 e nei capoluoghi di provincia si passa da 184 gg a 180 gg. Tempi di vendita quindi ancora in ribasso. Tra le grandi città le tempistiche più lunghe si registrano a Bari (189 gg) mentre quelle più basse a Napoli con 137 gg.

Domanda, offerta e disponibilità di spesa

L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia un aumento della concentrazione su trilocali, quattro locali e cinque locali confermando un trend in atto ormai da semestri: il ribasso dei prezzi ha reso più accessibile l’acquisto dei tagli più grandi. Nelle grandi città il trilocale è la tipologia più richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. Il bilocale è la tipologia più richiesta a Milano (dove la concentrazione del trilocale si è avvicinata molto a quella del bilocale) e a Napoli. Lo stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione dove il trilocale raccoglie poco più del 50% delle richieste. L’analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169 mila €, indice questo che aumenta chi vuole destinare meno capitale all’acquisto dell’immobile. Lo stesso fenomeno si registra nei capoluoghi di regione.  

L’analisi dell’offerta nelle grandi città vede prevalere il trilocale con il 35,6%, a seguire il quattro locali con il 23,7% ed infine il bilocale con il 23,1%.

Compravendite

L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,4% ha interessato l’acquisto dell’abitazione principale, il 16,2% l’acquisto ad uso investimento e il 7,4% la casa vacanza. In aumento rispetto al semestre scorso la percentuale di coloro che hanno acquistato la casa vacanza.

Locazioni

Nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione delle grandi città segnalano una relativa stabilità con un ribasso dello 0,3% per i monolocali ed un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i bilocali e per i trilocali. Per quanto riguarda le motivazioni dell’affitto vediamo che al primo posto c’è la scelta abitativa con il 57,5%, seguita da esigenze di lavoro con il 36,1% e di studio con il 6,4%.  Interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato che vede in continua  ascesa il ricorso al canone concordato (20,3%).

Previsioni

Per i prezzi immobiliari ci aspettiamo una contrazione per il 2016 compresa tra -2% e 0% mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila. Interessante come dall’analisi del sentiment delle agenzie del Gruppo Tecnocasa emerga, rispetto a sei mesi fa, che sono in aumento le percentuali di chi ritiene che i prezzi restino stabili nei prossimi mesi, seguiti da coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso.

Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche, continueranno su questo trend che, nel 2016, potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.

Sul versante delle locazioni ci aspettiamo una sostanziale stabilità dei canoni.

L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.

A cura di Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa