PROPRIETA’ ESCLUSIVA DEL PIANO DI SOPRA

Con sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007 la Cassazione, sezione II Civile, ha stabilito che i balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono dalle facciate degli edifici, sono un prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e, di conseguenza, sono di proprietà esclusiva e non possono essere utilizzati per agganciare tende da sole, per collocare lampade per l’illuminazione senza il consenso del proprietario, mentre sono proprietà comuni le solette che dividono terrazze a livello non aggettanti, quelle cioè incassate nell’edificio e chiamate “balconi a castello”.
La stessa sentenza, andando contro le decisioni del Tribunale, ha inoltre specificato che un bene è comune solo se, in base alla sua funzione, è destinato a servizio di tutto l’edificio.
Nella fattispecie di questo caso il proprietario dell’appartamento sottostante aveva agganciato la tenda da sole alla parte inferiore della soletta del balcone sporgente soprastante nella convinzione che, come prevede l’articolo 1125 del Codice Civile, la soletta fosse comune ai due appartamenti e che avesse la stessa struttura e la stessa funzione della soletta di piano che divide i due appartamenti. La Cassazione ha respinto questo principio sottolineando che per sancire la proprietà di questa soletta bisogna verificare la funzione del balcone rispetto all’intero edificio ed al balcone sottostante effettuando la distinzione tra terrazze sporgenti e balconi inglobati nell’edificio condominiale.

Già in passato la Cassazione aveva emanato una sentenza, la n. 14576 del 30 luglio 2004, dove chiariva che la terrazza aggettante, essendo il prolungamento dell’appartamento, è di proprietà dello stesso, mentre sono comuni i rivestimenti e gli elemento decorativi della parte frontale e di quella inferiore, se si inseriscono nel prospetto. La soletta, inoltre, può essere considerata comune quando le terrazze hanno funzione di separazione, di copertura e di sostegno contemporaneamente che, di fatto, sono da imputare ai soli balconi incassati nell’edificio.
In questo caso, infatti, il proprietario dell’appartamento sottostante può usufruire della parte inferiore della soletta per ancorare le tende da sole, per gli apparecchi di illuminazione ecc. Se, però, il balcone è aggettante la soletta ha solo la funzione di copertura e non di sostegno, tant’è che può essere considerata un problema per l’appartamento sottostante in termini di riduzione della visuale e diminuzione dell’illuminazione solare.

La sentenza, infine, non ha affrontato la questione relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi: secondo la giurisprudenza, però, il proprietario del balcone aggettante deve sostenere integralmente le spese per la manutenzione della soletta dato che sono indipendenti strutturalmente e possono esistere a prescindere dalla presenza o meno di altri balconi al piano di sotto o al piano di sopra (si può consultare a questo proposito la sentenza della Cassazione n. 11155 del 1994).
Per i balconi non aggettanti, invece, bisogna considerarli come lastrico solare e quindi le spese vanno ripartite e sono regolate dall’articolo 1126 del Codice Civile.