Permesso di costruire in sanatoria: è lecito richiederlo insieme ad una variante in corso d’opera?

È lecita la presentazione di un'istanza contenente contestualmente la richiesta di permesso di costruire in sanatoria e di variante in corso d'opera?

Permesso di costruire in sanatoria e variante in corso d’opera: la sentenza del Consiglio di Stato

Ha risposto a questa domanda il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5288 del 28 agosto 2020 che ha respinto in ricorso per la riforma di una decisione del TAR che aveva accolto la domanda di annullamento di un provvedimento concernente contestuale sanatoria e variante in corso d’opera relativi ad interventi sullo stesso immobile.

Permesso di costruire in sanatoria e variante in corso d’opera: la sentenza del TAR

La sentenza del TAR si basava da un lato sulla insanabilità delle opere, dall’altro sull’impossibilità di agire in variante rispetto ad una progettualità non assentita, in quanto difforme da quella di cui al permesso edilizio originario, che teneva conto di indici di edificabilità calcolati in base ad una superficie complessiva, poi riscontrata non corrispondente al vero. Da qui, la configurazione di un’ipotesi di “variazione essenziale”, necessitante in quanto tale di autonomo permesso di costruire.

Permesso di costruire in sanatoria e variante in corso d’opera: il ricorso

Secondo il ricorrente, le variazioni al progetto originario, compresa la rettifica della superficie del lotto, le conseguenti riduzioni delle superfici edificabili e le modeste modifiche della sagoma dell’edificio, avrebbero dovuto essere considerate sia singolarmente, sia nel risultato complessivo dell’organismo edilizio, qualificandosi come varianti comuni e, perciò, in parziale difformità al progetto ed al permesso originari, sia nel profilo oggettivo ed ontologico, sia nel profilo ed agli effetti giuridici.

In data 27 aprile 2020 la Società versava altresì in atti la determina n. -OMISSIS-con la quale il responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di Colonnella, preso atto dell’avvenuta reiezione della propria domanda di sospensione dell’efficacia della sentenza, presentata in via incidentale (ordinanza n. -OMISSIS-della sez. IV di questo Consiglio di Stato, citata in epigrafe), demandava all’Agenzia del territorio la stima delle opere, al fine di quantificare la sanzione pecuniaria dovuta ai sensi dell’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001.

Permesso di costruire in sanatoria e variante in corso d’opera: la conferma del Consiglio di Stato

Confermando la tesi del TAR, i giudici di Palazzo Spada hanno rilevato che pur non essendo ravvisabile una norma che precluda la possibilità di presentare un atto a duplice valenza (di sanatoria e di variante), ciò che occorre valutare è la compatibilità in concreto della coesistenza di tali atti in quello che li riunisce, ovvero, più semplicemente, la mantenuta possibilità che ciascuno esplichi la sua finalità, senza attingerla ai contenuti dell’altro.

Nel caso di specie, dunque, l’atto presentato avrebbe avuto la duplice e distinta funzione:

• da una parte di sanare ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) parte delle opere in quanto realizzate in difformità dalla progettualità di cui al permesso di costruire originario;
• dall'altra parte di legittimare in variante quella ancora da realizzare.

Questo senza tenere conto che la variante presuppone ontologicamente un progetto assentito, che non può identificarsi in quello di cui si è chiesto nel contempo l’avallo postumo, stante la riscontrata illegittimità di quello originario.

L'accertamento di conformità

L’istituto dell'accertamento di conformità, o sanatoria ordinaria, nella disciplina dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, concerne la legittimazione postuma dei soli abusi formali, cioè di quelle opere che, pur difformi dal titolo (od eseguite senza alcun titolo), risultino rispettose della disciplina sostanziale sull’utilizzo del territorio, non solo vigente al momento dell’istanza di sanatoria, ma anche all’epoca della loro realizzazione. La sanabilità dell’intervento, in altri termini, presuppone necessariamente che non sia stata commessa alcuna violazione di tipo sostanziale, in presenza della quale, invece, non potrà non scattare la potestà sanzionatorio - repressiva degli abusi edilizi.

La variante in corso d'opera

La variante in corso d’opera costituisce invece una modalità per adeguare un progetto in itinere prima della chiusura dei lavori ad esigenze pratiche riscontrate in corso di esecuzione. L’art. 22, comma 2, ultimo periodo, del d.P.R. n. 380/2001 prevede a tale riguardo che esse costituiscano “parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale” e siano realizzabili mediante d.i.a. (oggi s.c.i.a.) quelle che “non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire”. La norma è stata successivamente modificata, sicché il riferimento alla modifica della sagoma rileva solo qualora si tratti di edificio sottoposto a vincolo.

Le modifiche, sia qualitative che quantitative, apportate al progetto originario possono considerarsi “varianti in senso proprio” soltanto quando quest’ultimo non venga comunque radicalmente mutato nei suoi lineamenti di fondo, sulla base di vari indici quali la superficie coperta, il perimetro, la volumetria nonché le caratteristiche funzionali e strutturali (interne ed esterne) del fabbricato.

Abusi edilizi: le 3 ipotesi in cui scatta l'ordine di demolizione

La disciplina sanzionatoria degli abusi nelle costruzioni contempla 3 fattispecie per le quali è prevista, almeno in via astratta, l’ingiunzione a demolire l’opera realizzata:

1. interventi in assenza di permesso o in totale difformità;
2. variazioni essenziali dal titolo edilizio;
3. parziale difformità da esso.

Il combinato disposto degli artt. 31 e 32 del Testo Unico Edilizia, parifica l’esecuzione di opere in variazione essenziale a quella effettuata in assenza di titolo e nella versione vigente ratione temporis individua ridetta variazione essenziale nella realizzazione di un organismo edilizio:

• diverso per destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968;
• con aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• con modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull'area di pertinenza;
• con mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
• costruito in violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

La determinazione in concreto dei casi di variazione essenziale è affidata alle regioni nel rispetto di tali criteri di massima.

Concessione in variante vs Nuova concessione

Si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione.

Si configura invece la difformità parziale quando le ridette modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative minori.

Per distinguere la concessione in variante dalla nuova concessione occorre che le modifiche quantitative e qualitative siano compatibili con il disegno globale che ha ispirato il progetto originario in modo che la costruzione stessa possa considerarsi regolata dalla originaria concessione, mentre quando il progetto originario risulta modificato in modo rilevante per quantità e qualità rispetto a quello originariamente assentito ricorre l’ipotesi di una variante essenziale.

Segui lo Speciale Testo Unico Edilizia e resta sempre aggiornato

A cura di Redazione LavoriPubblici.it