Pertinenze, roof garden e autorizzazione paesaggistica: nuovi chiarimenti dal TAR

Pertinenze, roof garden e autorizzazione paesaggistica. Interessante sentenza del Tar Sicilia che si è espresso su un contenzioso tra la proprietà di un albergo e un'amministrazione comunale.

Il fatto

Una società proprietaria di un albergo ha fatto ricorso contro il provvedimento di demolizione di un roof garden emanato da un'amministrazione comunale. Secondo la società, il provvedimento è illegittimo. Era stato realizzato, su parte del lastrico solare, un roof garden per la quale era stato chiesto l'accertamento di compatibilità paesaggistica alla sovrintendenza ai Beni culturali mentre all'amministrazione comunale la documentazione per la compatibilità urbanistica. La Sovrintendenza autorizza l'opera, ma il comune, nel corso di un sopralluogo, accerta una struttura realizzata con montanti e travi d'acciaio e difforme, da quanto dichiarato dai tecnici, dai grafici del progetto visionato e autorizzato dalla sovrintendenza. Da qui scatta l'ordinanza di demolizione.

Nuova costruzione o intervento minore?

Per la società alberghiera il comune commette un errore: il roof garden è valutato come nuova costruzione, mentre è da intendersi, secondo i legali della società, come intervento minore, e quindi sottoposto solo a segnalazione certificata di inizio attività. Insomma per la società, il roof garden è da classificare come veranda o struttura "in genere poste all’esterno (dehors), tali da configurare spazi chiusi, funzionali ad attività economiche quali esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, attività commerciali, turistico-ricettive, sportive o del tempo libero". E tra l'altro, prosegue la difesa della società, il roof garden è da intendere come struttura pertinenziale visto che non comporta la realizzazione di un volume superiore al 20 per cento della struttura.

Progetti e sopralluoghi

Il comune esprime la sua tesi. Il progetto presentato e autorizzato dalla Sovrintendenza è diverso da quello poi di fatto scoperto nel corso del sopralluogo. Non si può parlare di dehors e similari, "poiché le disposizioni semplificative riguarderebbero, peraltro, solo la realizzazione di strutture di arredo urbano (le quali di norma sono poste a livello terra delle attività commerciali) e non a livello terrazza di copertura, fattispecie quest'ultima che impone una diversa valutazione in termini edilizi ed urbanistici". E nemmeno di struttura precaria, sia per aspetti di natura fisica che di dimensioni.

Pertinenza e permesso di costruire, i giudici chiariscono

I giudici si affidano al decreto del presidente della Repubblica numero 380 del 2001 per chiarire la questione pertinenze. L'articolo 3, infatti, include, tra le nuove costruzioni soggette a permesso di costruire "gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale". "Se ne desume, al contrario - si legge nella sentenza - che le pertinenze che comportino un volume fino al 20% del volume dell'edificio principale o che non siano qualificate come nuove costruzioni dagli strumenti urbanistici, non sono soggette al previo rilascio del permesso di costruire e sono realizzabili previo conseguimento di altro titolo semplificato (Scia O Cila)". E sul punto la giurisprudenza ha fatto un distinguo tra il concetto di pertinenza civilistico e quello urbanistico/edilizio. "Gli interventi che, pur essendo accessori a quello principale, incidono con tutta evidenza sull'assetto edilizio preesistente, determinando un aumento del carico urbanistico - dicono i giudici - devono ritenersi sottoposti a permesso di costruire".

Quando si definisce pertinenza?

Per l'individuazione di un'opera quale pertinenza "rilevano non soltanto gli elementi strutturali (composizione dei materiali, smontabilità o meno del manufatto) ma anche i profili funzionali, sicché non può, attribuirsi il carattere pertinenziale ai fini edilizi ad interventi solo in quanto destinati a servizio del bene principale - dicono i giudici del Tar Sicilia - specie qualora si tratti di opere di natura non precaria, ma dotate di una destinazione permanente e durevole nel tempo (come nel caso analizzato); inoltre, a differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato pertinenza quando non solo è preordinato ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un'autonoma destinazione e utilizzazione". Qui il roof garden era stato trasformato in un ristorante che automaticamente gli fa perdere le caratteristiche di pertinenza, "trattandosi di struttura funzionalmente autonoma non necessariamente coessenziale all’edificio principale, potendo essere ognuno di essi utilizzati anche in modo autonomo e separato". E in ogni caso, concludono i giudici, "la struttura appare priva dei requisiti di precarietà e facile amovibilità trattandosi di struttura realizzata con montanti e travi in acciaio, con pannelli in cartongesso e presenza di corpi illuminati e un sistema di aereazione che rendono un locale unico il roof garden e l’adiacente locale". Ma decisiva, comunque, è per i giudici la mancanza dell'autorizzazione paesaggistica. Ecco perché il ricorso della società alberghiera è infondato e dovrà demolire la costruzione.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it