Preliminare di compravendita e Regolarità urbanistica: nuovi chiarimenti dalla Cassazione

Per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un preliminare di vendita di un immobile, attraverso una sentenza ai sensi dell'art. 2932 del codice civile, è necessario procedere alla verifica della regolarità urbanistica del bene oggetto del preliminare e se il venditore non collabora è permesso all'acquirente provare la regolarità urbanistica dell'immobile. Pertanto, la regolarità urbanistica è presupposto essenziale anche per l'emanazione della sentenza ai sensi dell'art. 2932 del codice civile avendo, questa, funzione sostitutiva dell'atto negoziale programmato dalle parti.

Lo ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 23388 del 19 settembre 2019 con la quale è stata chiamata a pronunciarsi in riferimento alla cassazione di una sentenza del Tribunale di appello che aveva rigettato la richiesta di dichiarare ed accertare, ai sensi dell'art. 2932 del codice civile, l'obbligo assunto da un preliminare di compravendita di stipulare il definitivo contratto di un immobile. La Corte di Appello aveva motivato la sua decisione in riferimento al mancato accertamento dei requisiti di regolarità urbanistica.

È utile ricordare che l'art. 2932 del Codice civile (esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) prevede "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile".

La sentenza della Corte di Cassazione

Gli ermellini hanno chiarito che per ottenere la sentenza ai sensi dell'art. 2932 del codice civile di un preliminare di vendita di un immobile è necessario procedere alla verifica della regolarità urbanistica del bene oggetto del preliminare (in mancanza non si potrà ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.) e se il venditore non collabora è permesso all'acquirente provare la regolarità urbanistica dell'immobile.

La regolarità urbanistica è presupposto essenziale anche per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto attraverso una sentenza ai sensi dell'art. 2932, avendo, questa, funzione sostitutiva dell'atto negoziale programmato dalle parti. I preliminari non sono soggetti a tale obbligo formale, quindi, sono validi anche se nel preliminare non sono indicati i titoli edilizi, questo, però, non vuol dire che è possibile trasferire con la sentenza ex art. 2932 c.c. un immobile abusivo, ma significa solo che durante il processo la parte che intende ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. dovrà provare la regolarità urbanistica dell'immobile o mediante il deposito dei relativi documenti (concessione edilizia, eventuale sanatoria), oppure mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, nonché in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 legge n. 47/1985 ora sostituito dall'art. 46 del DPR n. 380/2001.

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 della Legge n. 47/1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione.

A cura di Redazione LavoriPubblici.it